四、計(jì)算題(共2題、20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)1．張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中的60％來自銀行提供的年利率為6％，期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款?，F(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6％，按月等比遞增式還款(月等比遞增比率為0．2％)。問李某在新還款方案下的首次月還款額為多少?(8分)2．某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地的使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場(chǎng)出租經(jīng)營。據(jù)估算，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：(1)項(xiàng)目建設(shè)投資為1800萬元。第1年投資1000萬元，其中資本金400萬元；第2年投資800萬元，其中資本金230萬元。每年獎(jiǎng)金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10％。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。(2)第3年租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本分別為2500萬元、150萬元、650萬元。(3)計(jì)算期(開發(fā)經(jīng)營期)取20年。請(qǐng)根據(jù)以上資料，完成下列工作：(1)編制資本金現(xiàn)金流量表。(不考慮所得稅)(2)若該開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15％，計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。(所有的投資和收入均發(fā)生在年末)(12分)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》試題四、計(jì)算題(共2題、20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)1．某出租的寫字樓，使用面積為3000㎡，收益年限為45年，空置率為20％，未來3年每平方米使用面積的租金(含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用)分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營費(fèi)用為租金(不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用)的25％。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報(bào)酬率為9％。請(qǐng)利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格(8分)2．某宗土地面積為1．2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2．5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排(見如下橫道圖)，項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：(1)該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅銷售價(jià)格為5000元／㎡，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的6％；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元／m2(可出租面積占建筑面積的70％)，并且按照年租金收入的30％繳納押金，出租空置率為20％，有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用按租金收入的30％計(jì)，銀行存款年利率為3％，報(bào)酬率為10％。(2)同類開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元／㎡，寫字樓2800元／㎡，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5％。(3)除地價(jià)款外，寫字樓和住宅樓在其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50％且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。(4)目前，此類項(xiàng)目折現(xiàn)率為10％。(5)為得到該宗土地，還需要按取得地價(jià)款的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價(jià)格。(12分)《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》一、問答題(共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)(一)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗土地的公開市場(chǎng)價(jià)值，供其確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)參考。作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。(三)某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，甲公司可能提出哪些評(píng)估要求?對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?二、單項(xiàng)選擇題(共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，20