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物業(yè)管理廣東自考?xì)v年真題

廣東自考企業(yè)物流管理歷年真題物業(yè)管理廣東自考?xì)v年真題廣東自考物理工歷年真題

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sojisubyun 2025-06-26 15:35:46

首頁(yè) > 廣東專(zhuān)升本 > 物業(yè)管理廣東自考?xì)v年真題

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二是，業(yè)主規(guī)約制度。物業(yè)管理往往涉及到多個(gè)業(yè)主，業(yè)主之間既有個(gè)體利益，也有共同利益。在單個(gè)業(yè)主的個(gè)體利益與業(yè)主之間的共同利益發(fā)生沖突時(shí)，個(gè)體利益應(yīng)當(dāng)服從整體利益，單個(gè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關(guān)規(guī)定。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進(jìn)行管理，《條例》對(duì)各地實(shí)施物業(yè)管理中已具有一定實(shí)踐基礎(chǔ)的業(yè)主管理規(guī)約制度進(jìn)行了確認(rèn)，規(guī)定業(yè)主管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)有權(quán)起草、討論和修訂業(yè)主管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主管理規(guī)約生效時(shí)臨時(shí)管理規(guī)約終止。業(yè)主管理規(guī)約是多個(gè)業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。實(shí)行業(yè)主管理規(guī)約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識(shí)，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。三是，物業(yè)管理招投標(biāo)制度。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動(dòng)局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)，《條例》突出了推行招投標(biāo)對(duì)于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過(guò)公平、公開(kāi)、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。并對(duì)住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。四是，物業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。目前，在物業(yè)管理過(guò)程中，老百姓反映強(qiáng)烈的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等熱點(diǎn)問(wèn)題，多數(shù)是在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段遺留下來(lái)的。由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場(chǎng)份額的擴(kuò)大，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事。對(duì)業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。五是，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管理具有一定的專(zhuān)業(yè)性，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進(jìn)的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對(duì)價(jià)值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施良好的管理與維護(hù)。基于以上認(rèn)識(shí)，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，《條例》規(guī)定：國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。六是，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度。物業(yè)管理活動(dòng)的特殊性、經(jīng)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了應(yīng)對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項(xiàng)目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動(dòng)的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗(yàn)收、維修養(yǎng)護(hù)以及物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理等多方面學(xué)科和知識(shí)，并經(jīng)過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)崗位實(shí)踐鍛煉的基礎(chǔ)上，才能有效地做好管理服務(wù)工作。不少發(fā)達(dá)國(guó)家以及香港、臺(tái)灣地區(qū)等都通過(guò)對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)資格的認(rèn)證以及繼續(xù)教育制度，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。現(xiàn)階段，我國(guó)已建立的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員隊(duì)伍、高等院校及科研機(jī)構(gòu)提供的教育支撐和人才儲(chǔ)備以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。因此，《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。我部將配合人事部抓緊將這一制度納入國(guó)家專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。七是，住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個(gè)人擁有住房產(chǎn)權(quán)的比例越來(lái)越高，舊住房體制下由國(guó)家或單位單一承擔(dān)住房維修的狀況相應(yīng)發(fā)生了根本性改變。為了解決在住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生大修、中修及更新、改造時(shí)，如何在多個(gè)業(yè)主之間及時(shí)籌集所需費(fèi)用的問(wèn)題，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)）規(guī)定：“加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度”。依據(jù)《通知》精神，我部與財(cái)政部制定了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》，對(duì)維修資金的交納、存儲(chǔ)、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。4年多的實(shí)踐證明，建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金，對(duì)保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。針對(duì)目前存在的專(zhuān)項(xiàng)維修資金交納范圍不明確以及挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金等問(wèn)題，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。同時(shí)規(guī)定：專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。五、案例分析題：（一）業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)的許可將自家陽(yáng)臺(tái)用玻璃窗封閉，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后以張某裝修陽(yáng)臺(tái)未經(jīng)申報(bào)，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業(yè)裝修管理規(guī)定及違反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。張某以陽(yáng)臺(tái)屬自有部位，物業(yè)企業(yè)無(wú)權(quán)干涉為由，仍拒不改正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)《業(yè)主管理規(guī)約》的規(guī)定，對(duì)業(yè)主張某采取了停水停電措施。三個(gè)月過(guò)后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權(quán)為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導(dǎo)致其物業(yè)無(wú)法使用的經(jīng)濟(jì)損失。答案要點(diǎn)： 1、業(yè)主張某的行為違反了《業(yè)主管理規(guī)約》及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約； 2、《業(yè)主管理規(guī)約》中有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)可以采取停水停電的方法來(lái)要求業(yè)主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導(dǎo)租金為限。4、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主的違章裝修行為應(yīng)當(dāng)制止并及時(shí)向關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。（二）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。“五一”旅游后回到家，發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事后，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稱(chēng)：下水管道是暢通的，因此不負(fù)管理責(zé)任；物業(yè)建設(shè)單位則稱(chēng)：此樓已經(jīng)通過(guò)綜合驗(yàn)收，是合格的，所以也無(wú)責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)本案的責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)業(yè)承擔(dān)，為什么？（6分）答：（1）如果是管道質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任；（2）如果是人為損壞，由責(zé)任人承擔(dān)；（3）物業(yè)管理企業(yè)有定期檢查維修的義務(wù)，如有違反，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

191 評(píng)論（10） 1小時(shí)前發(fā)布

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167 評(píng)論（12） 6小時(shí)前發(fā)布

樂(lè)樂(lè)captain

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340 評(píng)論（8） 8小時(shí)前發(fā)布

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