成都囡囡
2005年一級建造師考試真題-房屋建筑工程管理與實務(wù) 一、單項選擇題(共20題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意) 1.受壓構(gòu)件,兩端鉸支,其臨界力為50KN,若將構(gòu)件改為兩端固定,則其臨界力為(D )KN。 2.梁的支承與受力如圖,A為鉸支座,C為固端支座,則A支座反力為( B )KN。 3.混凝土的立方體抗壓強(qiáng)度為fcu,棱柱體抗壓強(qiáng)度為fc,抗拉強(qiáng)度為ft,則同一混凝土的強(qiáng)度次序為( D )。 A. fc>fcu>ft B. fcu =fc>ft C. fcu>ft>fc D. fcu>fc>ft 4.石膏是以( A )為主要成份的氣硬性膠凝材料。 A.硫酸鈣 B.碳酸鈣 C.硫酸鋁 D.碳酸鋁 5.平屋面材料找坡的排水坡度宜為( B )。 ~ ~3% ~4% ~5% 6.樓梯平臺處的凈空高度最低不應(yīng)小于( B )m。 7.根據(jù)施工開挖難易程度不同,可將土石分為八類,其中前四類土由軟到硬的排列順序為( B )。 A.松軟土、普通土、砂礫堅土、堅土 B.松軟土、普通土、堅土、砂礫堅土 C.普通土、松軟土、堅土、砂礫堅土 D.普通土、松軟土、砂礫堅土、堅土 8.某懸挑長度為,混凝土強(qiáng)度為C30的現(xiàn)澆陽臺板,當(dāng)混凝土強(qiáng)度至少應(yīng)達(dá)到 ( D )N/nm,時,方可拆除底模。 9.已知某鋼筋混凝土梁中②號鋼筋外包尺寸為4480mm,鋼筋兩端彎鉤增長值共計 156mm,鋼筋中間部位彎折的量度差值為 36mm,則②號鋼筋的下料長度為 ( B )mm。 10.大體積混凝土采用斜面分層方案澆筑時,混凝土一次澆筑到頂,混凝土振搗工作從澆筑層( B )。 A.上端開始逐漸下移 B.下端開始逐漸上移 C.中間開始逐漸向兩側(cè)移動 D.兩側(cè)開始逐漸向中間移動 11.砌筑普通粘土磚墻時,如留斜榜,斜搓長度一般不應(yīng)小于高度的( C )。 12.屋面剛性防水層的細(xì)石混凝土宜用 ( C )拌制。 A.火山灰水泥 B.礦渣硅酸鹽水泥 C.普通硅酸鹽水泥 D.粉煤灰水泥 13.采用先張法生產(chǎn)預(yù)應(yīng)力混凝土構(gòu)件,放張時,混凝土的強(qiáng)度一般不低于設(shè)計強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值的( C )。 點高程為,現(xiàn)取A點為后視點,B點為前視點,水準(zhǔn)測量,前視點讀數(shù)為,后視點讀數(shù)為,則B點的高程為( C )m。 15.水準(zhǔn)儀型號DS05,其中數(shù)字下標(biāo)表示了每公里往返測高差中數(shù)的中誤差為 ( A )。 16.我國古代建筑的承重結(jié)構(gòu)主要為( A )。 A.木構(gòu)架承重 B.磚砌體承重 C.土砌體承重 D.混合結(jié)構(gòu)承重 17.有一伸臂梁受力及支承如圖,則固端A的彎矩為 ( C )KN?m。 18.房屋建筑工程保修期,從( B )之日起計算。 A.工程竣工 B.工程竣工驗收合格 C.工程移交使用 D.工程竣工驗收備案 19.因改建、擴(kuò)建和重要部位維修改變結(jié)構(gòu)和平面布置的工程,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工單位 ( D ),并在工程竣工后3個月內(nèi)向城建檔案館報送。 A.修改原建設(shè)工程檔案 B.補(bǔ)充原建設(shè)工程檔案 C.完善原建設(shè)工程檔案 D.重新編制建設(shè)工程檔案 20.《砌體工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范規(guī)定,施工時所用的小砌塊的產(chǎn)品齡期不應(yīng)小于 ( C )d。 二、多項選擇題(共10題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得分) 21.為防止鋼筋混凝土梁的斜截面破壞,可采取的措施有 ( ABC )。 A.限制最小截面尺寸 B.配置彎起鋼筋 C.配置箍筋 D.增大主筋截面 E.做成雙筋梁 22,建筑鋼材中有害的化學(xué)元素有( CD )。 A.錳 B.硅 C.硫 D,磷 E.釩 23.常用無機(jī)絕熱材料有 ( BCDE )。 A.泡沫塑料 B.礦棉 C.玻璃棉 D.膨脹珍珠巖 E.泡沫玻璃 24.吊頂在構(gòu)造上由( ABCD )等部分組成。 A.龍骨 B.預(yù)埋件 C.吊筋 D.面層 E.結(jié)構(gòu)層 25.鋼筋的連接方法有 ( ADE )連接。 A.焊接 B.鉚釘 C.化學(xué)粘接 D.機(jī)械 E.綁扎 26.某現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓蓋,主梁跨度為,次梁跨度為,次梁軸線間距為,施工縫宜留置在 ( BC )的位置。 A.距主梁軸線lm,且平行于主梁軸線 B.距主梁軸線,且平行于主梁軸線 C.距主梁軸線2m,且平行于主梁軸線 D.距次梁軸線2m,且平行于次梁軸線 E.距次梁軸線l月m,且平行于次梁軸線 27.對于設(shè)有鋼筋混凝土構(gòu)造柱的抗震多層磚房,下列做法中正確的是( BE )。 A.每一磚砌馬牙榜沿高度方向的尺寸不超過500mm B.一磚厚墻與構(gòu)造柱應(yīng)沿高度方向每500mm設(shè)置2φ6拉結(jié)鋼筋 C.構(gòu)造柱與墻體拉結(jié)筋伸入墻內(nèi)不應(yīng)少于500mm D.馬牙搓從每層柱腳開始,應(yīng)先進(jìn)后退 E.應(yīng)先綁構(gòu)造柱鋼筋,而后砌磚墻,最后澆筑混凝土 28.屋面高聚物改性瀝青防水卷材的鋪貼方法有 ( ACD )。 A.熱熔法 B.熱粘結(jié)劑法 C.冷粘法 D.自粘法 E.熱風(fēng)焊接法 29.建設(shè)工程發(fā)承程中有( ACD )情形的,建設(shè)單位所確定的施工企業(yè)無效。 A.應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)的 B.應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有公開招標(biāo)的 C.肢解發(fā)包工程的 D.將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的施工企業(yè)的 E.不同專業(yè)的施工企業(yè)聯(lián)合投標(biāo)的 30.某建筑公司承包了一項混凝土框架結(jié)構(gòu)大型商場工程的施工。其依法可以將 ( ADE )工程,分包給具有相應(yīng)施工資質(zhì)的其他建筑企業(yè)。 A.全部勞務(wù)作業(yè) B.全部地下室混凝土結(jié)構(gòu) C.混凝土框架結(jié)構(gòu) D.大型玻璃幕墻 E.水電設(shè)備安裝 三、案例分析題 1.【背景資料】 某建筑工程,地下一層,地上16層,總建筑面積28000㎡,首層建筑面積2400㎡,建筑紅線內(nèi)占地面積6000㎡,該工程位于鬧市中心,現(xiàn)場場地狹小。 施工單位為了降低成本,現(xiàn)場只設(shè)置了一條3m寬的施工道路兼作消防通道,現(xiàn)場平面呈長方形,在其斜對角布置了兩個臨時消火栓,兩者間相距86米,其中一個距擬建建筑物3m,另一個距路邊6m。 為了迎接上級單位檢查,施工單位臨時在工地大門入口處的臨時圍墻上懸掛了“五牌”、“二圖”,檢查小組離開后,項目經(jīng)理立即派人將之拆下運至工地倉庫保管,以備再查時用。 【問題】 1.該工程設(shè)置的消防通道是否合理?請說明理由。 2.該工程設(shè)置的臨時消火栓是否合理?請說明理由。 3.該工程還需考慮哪些臨時用水?在該工程臨時用水總量中,起決定性作用的是哪種臨時用水? 4.該工程對現(xiàn)場“五牌”、“二圖”的管理是否合理。請說明理由。 2.【背景資料】 某投資公司建造一幢辦公樓,采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位。提交投標(biāo)文件和投標(biāo)保證金的截止時間為2003年5月30日,該投資公司于2003年3月6日發(fā)出招標(biāo)公告,共有五家建筑施工單位參加了投標(biāo)。第5家施工單位于2003年6月2日提交投標(biāo)保證金,開標(biāo)會于2003年6月3日由該省建委主持。第4家施工單位在開標(biāo)前向投資公司要求撤回投標(biāo)文件和返還投標(biāo)保證金。經(jīng)綜合評選,最后確定第2家施工單位中標(biāo)。投資公司(甲方)與中標(biāo)施工單位(乙方)雙方按規(guī)定簽訂了施工承包合同,合同約定開工日期為2003年8月16日,工程開工后發(fā)生了如下幾項事件: 事件一:因拆遷工作拖延,甲方于2003年8月18日才向乙方提供施工場地,導(dǎo)致乙方A、B兩項工作延誤了2天,并分別造成人工窩工6個和8個工日;但乙方C項工作未受影響。 事件二:乙方與機(jī)械租賃商約定,D項工作施工用機(jī)械應(yīng)于2003年8月28日進(jìn)場,但因出租方原因當(dāng)月29日才進(jìn)場,造成D項工作延誤1天和人工窩工7個工作日。 事件三: 因甲方設(shè)計變更,乙方在E項工作施工時,導(dǎo)致人工增加14個工日,其它費用增加了萬元,并使施工時間增加了2天。 事件四:在F項工作施工時,因甲方供材出現(xiàn)質(zhì)量缺陷,乙方施工增加用工6個工日,其它費用1000元,并使H項工作時間延長1天,人工窩工24個工日。 上述事件中,A、D、H三項工作均為關(guān)鍵工作,沒有機(jī)動時間,其余工作均有足夠的機(jī)動時間。 【問題】 1.第5家施工單位提交投標(biāo)保證金的時間對其投標(biāo)產(chǎn)生什么影響?為什么? 2.第4家施工單位撤回投標(biāo)文件,招標(biāo)方對其投標(biāo)保證金如何處理?為什么? 3.上述投標(biāo)過程中,有哪些不妥之處?請說明理由。 4.乙方能否就上述每項事件向甲方提出工期索賠和費用索賠?請說明理由。 5.合同約定人工費標(biāo)準(zhǔn)為30元/工日,應(yīng)由甲方給予補(bǔ)償?shù)母C工人工費標(biāo)準(zhǔn)為18元/工日,施工管理費,利潤等均不予補(bǔ)償。在該工程中,乙方可得到合理的費用索賠有哪幾項,費用索賠額是多少? 3.【背景資料】 某住宅樓是一幢地上6層,地下1層的磚混結(jié)構(gòu),總建筑面積3200m2。在現(xiàn)澆頂層一間屋面的混凝土施工過程中出現(xiàn)坍塌事故,坍塌物將與之垂直對應(yīng)的下面各層預(yù)應(yīng)力空心板依次砸穿,10名施工人員與4輛手推車、模板及支架、混凝土一起落入地下室,造成2人死亡,3人重傷,經(jīng)濟(jì)損失26萬元人民幣,從施工事故現(xiàn)場調(diào)查得知,屋面現(xiàn)澆混凝土模板采用200×1200×55mm,和300×1500×55mm定型鋼模,分三段支承在平放的方木龍骨上,龍骨下為間距800mm均勻支撐的4根直徑100mm圓立木,這四根圓木順向支承在作為6層樓面的3塊獨立的預(yù)應(yīng)力空心板上,并且這些預(yù)應(yīng)力空心板的板縫,澆縫混凝土澆筑僅4d,其下面也沒有任何支撐措施,從而造成這些預(yù)應(yīng)力空心板超載。施工單位未對模板支撐系統(tǒng)進(jìn)行計算,也無施工方案,監(jiān)理方也未提出異議,便允許施工單位進(jìn)行施工,出事故時,監(jiān)理人員未在現(xiàn)場。 【問題】 1.請簡要說明本次事故發(fā)生的原因。 2.對本次事故,可以定為幾級重大事故?依據(jù)是什么? 3.監(jiān)理單位在這起事故中應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任?為什么? 4.針對類似模板工程,通常采取什么樣的質(zhì)量安全措施? 4.【背景資料】 某建筑工程,建筑面積108000平方米,現(xiàn)澆剪力結(jié)構(gòu),底地下三層,地上50層?;A(chǔ)埋深米,底板厚3米,底板混凝土標(biāo)號C35/Pn.底板鋼筋施工時,板厚米處HRB335級直徑16mm鋼筋,施工單位征得監(jiān)理單位和建設(shè)單位同意后,用HPB235級直徑10mm的鋼筋進(jìn)行代換. 施工單位選定了某商品混凝土攪拌站,由該站為其制定了底版混凝土施工方案.該方案采用溜槽施工,分兩層澆筑,每層厚米.底版混凝土澆筑時當(dāng)?shù)卮髿鉁囟?8’C,混凝土入模溫度40’C.澆筑完成12h以后采用覆蓋一層塑料膜一層保溫巖棉養(yǎng)護(hù)7天.測溫記錄顯示:混凝土內(nèi)部溫度75”C,其表面溫度45’C,監(jiān)理工程師檢查發(fā)現(xiàn)底版表面混凝土有裂縫,經(jīng)鉆芯取樣檢查,取樣樣品均有貫通裂縫. 問題:1. 該基礎(chǔ)底版鋼筋代換是否合理?說明理由。 2. 商品混凝土供應(yīng)站編制大體積混凝土施工方案是否合理?說明理由。 3. 本工程基礎(chǔ)底版產(chǎn)生裂縫的主要原因是什么? 4. 大體積混凝土裂縫控制的常用措施是什么? 5.【背景資料】 某辦公樓由12層主樓和3層輔樓組成,施工單位(乙方)與建設(shè)單位(甲方)簽訂了承建該辦公樓的施工合同,合同工期為41周,合同約定工期若提前(或拖后)1天獎勵(或罰款)2000元,乙方提供了粗略的施工網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計劃,并得到了甲方的批準(zhǔn)。該網(wǎng)給進(jìn)度計劃為下圖1所示。施工過程中發(fā)生了如下事件: 裙樓工程14周(2到4) ①基礎(chǔ)工程8周---- ⑵主樓主體16周---- ③設(shè)備安裝6周----④裝飾裝修11周⑤ 室外工程14周(3到5) 事件一:基坑開挖后,發(fā)現(xiàn)局部有軟土層,乙方配合地質(zhì)復(fù)查,配合用工10個工日,根據(jù)批準(zhǔn)的地基處理方案,乙方增加直接費5萬元,因地基復(fù)查使基礎(chǔ)施工工期延長3天,人工窩工15個工日。 事件二:輔樓施工時,因某處設(shè)計尺寸不當(dāng),甲方要求拆除已施工部分,重新施工,因些造成增加用工30個工日,材料費、機(jī)械臺班費計2萬元,輔樓主體工作工期拖延一周。 事件三:在主樓主體施工中,因施工機(jī)械故障,造成窩工8個工日,該工期延長4天。 事件四:因乙方購買的室外工程管線材料質(zhì)量不合格,甲方令乙方重新購買,因此造成該項工作多用人工8個工日,該工程工期延長4天,材料損失費1萬元。 事件五:鑒于工期較緊,經(jīng)甲方同意,乙方在裝飾裝修時采取了加快施工的技術(shù)措施,使得該工作工期短了1周,該項技術(shù)組織措施費為萬元。 其余各項工作實際作業(yè)工期、費用與原計劃相符。 【問題】 1.該網(wǎng)絡(luò)計劃中哪些工作是主要控制對象(關(guān)鍵工作),計劃工期是多少? 2.針對上述每一事件,分別簡述乙方能否向甲方提出工期及費用索賠的理由。 3.該工程可得到的工期補(bǔ)償為多少天?工期獎(罰)款是多少? 4.合同約定人工費標(biāo)準(zhǔn)為30元/工日,窩工人工費補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為18元/工日,該工程其它直接費、間接費等綜合取費率為30%,在工程結(jié)算時,乙方應(yīng)得到的索賠款為多少? 一.1.五牌二圖,文明施工,現(xiàn)場管理 2.現(xiàn)場用水總量Q=q1+q2+q3+q4+q5, q1、q2、q3、q4、q5的名稱分別是什么? 其中q5為消防用水量,(注意S=6ha≤25ha時q5=10~15L/S) 3.重要的現(xiàn)場用水量類別確定及理由? 4.現(xiàn)場道路3M寬,施工與消防共用。對嗎?為什么? 5.消防栓的布置:對角68M,路邊3M,建筑物邊3M 對嗎? 二. 1、背景 某投資公司建設(shè)一幢辦公樓,采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位,投標(biāo)保證金有效期時間同投標(biāo)有效期。提交投標(biāo)文件截止時間為2003年5月30日。該公司于2003年3月6日發(fā)出招標(biāo)公告,后有A、B、C、D、E等5家建筑施工單位參加了投標(biāo),E單位由于工作人員疏忽于6月2日提交投標(biāo)保證金。開標(biāo)會于6月3日由該省建委主持,D單位在開標(biāo)前向投資公司要求撤回投標(biāo)文件。經(jīng)過綜合評選,最終確定B單位中標(biāo)。雙方按規(guī)定簽定了施工承包合同,約定開工日期為8月16日,工程開工后發(fā)生了如下幾項事件: 事件一:因原有設(shè)備搬遷拖延,甲方于8月17日才提供全部場地,影響了工作A、B的正常工作時間,使該兩項工作開始時間延誤了2天,并使這兩項工作分別窩工6、8個工日,工作C未受到影響。 事件二:乙方與租賃商原約定工作D使用的某種機(jī)械于8月27日進(jìn)場,但因運輸問題推遲到8月29日才進(jìn)場,造成工作D實際工作時間增加1天,多用人工7個工日。 事件三:在工作E施工時,因設(shè)計變更,造成施工時間增加2天,多用人工14個工日,其他費用增加萬元。 事件四:在工作F施工時,因甲方供材出現(xiàn)質(zhì)量缺陷,乙方施工增加用工6個工日,其他費用1000元,并影響H工序作業(yè)時間延長1天,窩工24個工日。 上述事件中,A、D、H三項工作均為關(guān)鍵工作,無機(jī)動時間,其余工作有足夠的機(jī)動時間。 2、問題: (1)E單位的投標(biāo)文件按要求如何處理?為什么? (2)對D單位撤回投標(biāo)文件的要求應(yīng)當(dāng)如何處理?為什么? (3)上述招標(biāo)投標(biāo)程序中,有哪些不妥之處?請說明理由。 (4)乙方能否就上述每項事件向甲方提出工期補(bǔ)償和費用補(bǔ)償要求?試簡述其理由。 (5)假設(shè)工程所在地人工費標(biāo)準(zhǔn)為30元/工日,應(yīng)由甲方給予補(bǔ)償?shù)母C工人工費標(biāo)準(zhǔn)為18元/工日,施工管理費、利潤等均不予補(bǔ)償。則在該工程中,乙方可得到的合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償有哪幾項?經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償額是多少? 3、解答: (1)E單位的投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是無效投標(biāo)而拒絕。因為招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)保證金是投標(biāo)文件的組成部分,因此,對于未能按照要求提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)(包括)期限,招標(biāo)單位將視為不響應(yīng)招標(biāo)而予以拒絕。 (2)對D單位撤回投標(biāo)文件的要求,應(yīng)當(dāng)沒收其投標(biāo)保證金。因為,投標(biāo)行為是一種要約,在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回其投標(biāo)文件,應(yīng)視為違約行為。 (3)上述招標(biāo)程序中,不妥之處包括: 1)提交投標(biāo)文件的截止時間,與舉行開標(biāo)會的時間不是同一時間。按照《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定,開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進(jìn)行。 2)開標(biāo)應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人或者招標(biāo)代理人主持,省建委作為行政管理機(jī)關(guān)只能監(jiān)督招投標(biāo)的活動,不能作為開標(biāo)會的主持人。 (4)事件一:因為施工場地提供的時間延長屬于甲方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,且A位于關(guān)鍵線路上,所以對于A工作可以提出工期補(bǔ)償和費用補(bǔ)償要求;工作B位于非關(guān)鍵線路上,且未超過其總時差,故不可以向甲方提出工期賠償,但可以提出費用補(bǔ)償;工作C未受影響,所以不必提出工期和費用的賠償要求。 事件二:乙方不能提出補(bǔ)償要求,因為租賃設(shè)備晚進(jìn)場屬于乙方應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險。 事件三:由于設(shè)計變更造成的影響是屬于甲方責(zé)任,所以乙方可以向甲方提出工期和費用補(bǔ)償要求,但是由于E工作所耽誤的時間未超過其總時差(10天),不對總工期造成影響,所以即使提出工期補(bǔ)償要求,甲方也應(yīng)不予補(bǔ)償。 事件四:由于甲方供應(yīng)材料質(zhì)量問題造成返工事件應(yīng)當(dāng)索賠,并且H工作處在關(guān)鍵線路上,故應(yīng)給予工期補(bǔ)償和費用補(bǔ)償。 (5)在本工程中,乙方應(yīng)得到的合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償有: 1)由事件1引起的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償費用:(6+8)×18=252(元); 2)由于事件3引起的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償費用:14×30+15000=15420(元); 3)由于事件4引起的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償費用:30×6+1000+18×24=1612(元); 乙方可得到合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償費用為:252+15420+1612=17284(元)。 三.安全事故:死亡2人..(無直接)經(jīng)濟(jì)損失26萬元--------四級重大安全事故 依據(jù):建設(shè)部《工程建設(shè)重大事故報告和調(diào)查程序》 四. 某建筑工程,建筑面積108000m2,現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu),地下3層,地上50層,基礎(chǔ)埋深,底板厚3M,底板砼C35/P12 底板鋼筋施工時,板厚處的HRB335級直徑16鋼筋,施工單位征得監(jiān)理單位和建設(shè)單位同意后,用HPB235級直徑10鋼筋進(jìn)行代換 施工單位選定了某商品砼攪拌站,由該站為其制定了稀底板砼施工方案,該方案采用溜槽施工,分兩層澆筑,層厚 底板砼澆筑時,當(dāng)?shù)卮髿鉁囟?8C,砼入模溫度40C,澆筑12h后采用覆蓋一層塑料膜一層保溫巖棉養(yǎng)護(hù)7天,測溫記錄,砼內(nèi)部75C,表面45C。 監(jiān)理工程師檢查發(fā)現(xiàn)底板砼有裂縫,經(jīng)鉆芯取樣檢查,取樣樣品均有貫通裂縫 問題:1、該基礎(chǔ)底板鋼筋代換是否合適?說明理由 2、商品砼供應(yīng)站編制大體積砼施工方案是否合理?說明理由 3、本工程基礎(chǔ)底板產(chǎn)生裂縫的主要原因是什么? 4、大體積砼裂縫控制的常用措施是什么?. 五.雙代號網(wǎng)絡(luò)圖(不要求算時間參數(shù)) 1. 實際工期: 41*7+3+4-7= 287d 原合同工期: 41*7=287d 可索賠工期: 3+0+0= 3d 2.提前工期獎:+3d*2500元/d= 7500元? 3.索賠事件12345可索賠費用的理由 4.計算索賠金額元? (另:工期獎:7500元)
周某某先生
直接到交大宏圖造價員培訓(xùn)中心的網(wǎng)站下載就可以了,是交大專門培訓(xùn)工程造價和建造師、施工員等九大員的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。
小林綠子UUU
一、問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期5年。估價機(jī)構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行拆遷估價,酒樓業(yè)主不配合拆遷工作,不允許估價人員進(jìn)入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。請問:1、 針對該類拆遷估價,在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)? 2、 裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定? 3、 對已存在的租賃關(guān)系,估價時應(yīng)如何處理?(二)法院委托估價機(jī)構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價。經(jīng)調(diào)查,該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定,拍賣所得價款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝猓坑糜趦斶€銀行貸款,買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費。請問:1、 估價機(jī)構(gòu)是否有異物將估價結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?2、 拍賣保留價應(yīng)由誰確定?如何確定?3、 乙公司欲競買該辦公樓,現(xiàn)向估價機(jī)構(gòu)咨詢競買價格。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費?(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營,欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例,測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。請問:1、 這樣的做法有哪些錯誤?2、 若估價對象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?二、單項選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意,請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))(一)估價對象為某三星級賓館,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地1、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的表述中,正確的是()A、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預(yù)期風(fēng)險。B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價值減損形成適宜性風(fēng)險C、抵押人不能履行債務(wù)時,因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風(fēng)險D、選用估價方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險2、如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益,則在運用收益法評估該賓館的價值時()A、該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益C、鈣賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益D、根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用,并考慮未來變動情況,扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益3、若采用成本法估價,下列表述中不正確的是()A、應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊B、無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息C、在估價測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金D、在最終積算價值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金4、假如以投?;馂?zāi)險為估價目的評估該賓館的保險價值,估價結(jié)果味3500萬元,則()A、3500萬元是該賓館的公開市場價值B、3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值C、3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值D、投保時,保險金額不能超過3500萬元(二)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用,該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。5、若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損,其主要原因是( )A、 道路擴(kuò)寬后,交通發(fā)生變化 B、 綠地率發(fā)生變化C、 公共配套設(shè)施發(fā)生變化D、 土地形狀發(fā)生變化6、若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值,其主要原因是()A、 噪聲和污染程度發(fā)生變化B、 土地形狀發(fā)生變化C、 人口密度發(fā)生變化D、 出行便捷程度發(fā)生變化7、房地產(chǎn)估價師認(rèn)為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是()A、 由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化,按住宅用地采用基準(zhǔn)地價修正法計算價值變化額度B、 以減少的綠地的建設(shè)成本費用作為價值變化額度C、 用市場法分別測算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價值,相減得出房地產(chǎn)價值變化額度D、 用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額外負(fù)擔(dān)度(三)某工廠有甲、乙兩個廠區(qū),當(dāng)初兩個廠區(qū)的土地均勻劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金,辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?,F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房,乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房,房地主行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展,決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn),用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房?,F(xiàn)請某估價機(jī)構(gòu)同時對兩廠區(qū)進(jìn)行估價。8、針對以上情況,在估價時最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ǎ〢、 將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價,出具一份估價報告B、 將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價,每個項目出具一份估價報告C、 兩個廠區(qū)分別估價,出具一份估價報告D、 視委托人要求進(jìn)行估價并出具估價報告9.委托人要求估價機(jī)構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價。估價機(jī)構(gòu)認(rèn)為( )A. 可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價B. 只能對兩個廠區(qū)的土地進(jìn)行估價C. 可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價D. 可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價10.對乙廠區(qū)的土地估價的思路應(yīng)當(dāng)是()A. 按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值B. 按出讓土地使用權(quán)評估其市場價值,再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金C. 用成本法估算土地公開市場價值,再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金D. 用假設(shè)開發(fā)法估價、先估算其改造完成后的價值,再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤,請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分,本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號,未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分) ××在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估報告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價師聲明(略)估價的假設(shè)與限制條件(略)房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、 委托方(略)二、 估價方(略)三、 估價對象1、區(qū)位狀況(略)2、實物狀況(略)3、權(quán)益狀況(略)四、估價目的為委托方以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。五、估價時點2005年4月18日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn),即估價結(jié)果為估價對象在估價時點時的公開市場的客觀合理價值。七、估價依據(jù)(略)八、估價方法估價人員進(jìn)行了實地查勘,通過認(rèn)真分析所掌握的資料,根據(jù)估價對象的特點及估價目的,選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基礎(chǔ)方法,其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值采用市場法估價。九、估價結(jié)果經(jīng)測算,估價對象在估價時點2005年4月18日的客觀價值為人民幣萬元。大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。十、估價人員(略)十一、估價作業(yè)日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估價報告應(yīng)用的有效期(略)估價技術(shù)報告一、 個別因素分析 (略)二、 區(qū)域因素分析(略)三、 最高最佳使用分析(略)四、 估價方法選用估價對象在建工程。估價人員進(jìn)行了實地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料,根據(jù)估價對象的特點及估價目的,選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基本方法,其估價技術(shù)路線如下:1. 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價,應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法”,因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價方法之一進(jìn)行估價。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路,可將預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值,扣除預(yù)計的正常的開發(fā)本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤以及購買估價對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費,求取估價對象的客觀合理價格或價值。2. 估價對象為在建工程,有明確的工程進(jìn)度和費用投入,因此采用成本法作為估價方法之一。根據(jù)成本法的思路,以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和,求取估價對象的客觀合理價格或價值。3. 對以上兩種方法測算的價格進(jìn)行綜合處理,最終求取估價對象的總價值和單位價值。五、估價測算過程(一) 假設(shè)開發(fā)法分析測算過程假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。1、 采用的公式估價對象價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費2、 估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算運用市場法測算估價對象開發(fā)完成后的價值。市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.1采用的公式 交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況修正 調(diào)整 調(diào)整估價對象= 可比實例× 100 × ( )× 100 比準(zhǔn)價格 成交價格 ( ) 100 ( )2.2所選可比實例(見表一)可比實例情況表表一A B C 估價對象項目名稱 ××苑 ××樓 ××園 ××園項目坐落 ××新村××號 ××路××號 ××道××號 ××大道××號土地使用權(quán)取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓土地等級 住宅IV級 住宅III級 住宅III級 住宅IV級建筑結(jié)構(gòu) 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅成新狀況 十成新 十成新 十成新 交易情況 正常 正常 正常 交易日期 2005.3 2005.3 2005.4 成交價格(元/m2) 2.3交易情況修正可比實例A、B 、C均屬正常交易,交易情況無需正,交易情況修正系數(shù)均為100/100。2.4交易日期調(diào)整近期××市房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定,可比實例A、B 、C均屬近期交易,交易日期無需調(diào)整,調(diào)整系數(shù)均為100/100。2.5房地產(chǎn)狀況調(diào)整因權(quán)益狀況相同,將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個別因素調(diào)整。2.5.1區(qū)域因素調(diào)整根據(jù)可比實例的具體情況,可比實例A、B 、C的區(qū)域因素略好于估價對象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價對象進(jìn)行打分比較。得到可比實例A、B 、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為:100/101、100/102、100/103(具體比較情誤解見表二)。2.5.2個別因素調(diào)整根據(jù)可比實例的具體情況,可比實例A、B 、C的個別因素略差于估價對象,可比實例C的個別因素略優(yōu)于估價對象。將個別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價對象進(jìn)行打分比較,得到可比實例A、B 、C個別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97(具體比較情況見表二)。A B C 估價對象區(qū)域因素 商服繁華程度 20 21 20 20 交通條件 21 21 23 20 環(huán)境景觀 10 10 10 10 公共服務(wù)配套 10 10 10 10 發(fā)展規(guī)劃 10 10 10 10 基礎(chǔ)設(shè)施 10 10 10 10 文件娛樂 10 10 10 10 街道條件 10 10 10 10合計 101 102 103 100個別因素 土地利用程度 20 20 20 20 臨路狀況 20 20 20 20 設(shè)施設(shè)備 10 10 10 10 裝修狀況 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑結(jié)構(gòu) 10 10 10 10 樓棟朝向 10 10 10 10 面積大小、形狀 10 10 8 10合計 102 102 97 1002.6比較修正計算市場法修正計算表表三可比實例 成交價格(元/m2) 交易情況修正 交易日期調(diào)整 區(qū)域因素調(diào)整 個別因素調(diào)整 比準(zhǔn)價格(元/m2)A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963從測算結(jié)果來看,三個可比實例的比準(zhǔn)價格水平差異不大,因此采用簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法測算結(jié)果:(3009+2980+2963)/3=2984(元/m2)預(yù)計開發(fā)完成后的總價值估價對象規(guī)劃總建筑面積為,其中地下建筑面積7979m2作為設(shè)備用房等,不能對外銷售,可銷售建筑面積為.故估價對象預(yù)計建成后的總價值為:2984×.繼建開發(fā)成本的測算估價對象共4棟,其中編號第28棟總建筑面積為(含地下建筑面積,,第21、22、23棟總建筑面積(含地下建筑面積)。經(jīng)現(xiàn)場查勘,第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆注工程,第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。續(xù)建建筑安裝工程費根據(jù)××市造價管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程二00五年一季度造成價指數(shù)的通知》(××建價字[2005]10號,鋼混高層住宅樓本期建安造價指標(biāo)為元/m2, 本次評估取900元/m2。另外,依據(jù)以上文件,樁基礎(chǔ)增長率加值為80元/m2,一般水電安裝增加值為30元/m2消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2,電梯及安裝增加值為50元/m2,則續(xù)建工程成本為:×()+×(900+80+30+10+50)=室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),按用地面積取30元/m2,估價對象用地面積為,則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為:30×(萬元)估價對象的續(xù)建成本合計(萬元)4、管理費用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出,按市場平均水平取續(xù)建成本的3%?!?%==(萬元)5、銷售稅費包括廣告宣傳費用及營業(yè)稅等,依據(jù)類似項目平均標(biāo)準(zhǔn),取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的8%。×8%=(萬元)6、開發(fā)利潤××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15%,續(xù)建成本為萬元,開發(fā)利潤為:×15%=(萬元)7、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān) 的稅費主要包含契稅及印花稅等,為:在建工程價值×、運用假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為:(————)/(1+)=(萬元)(二)成本法分析測算過程成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格,扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對像為在建工程,折舊為零。采用的公式:估價對象價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤1、 土地取得成本運用基準(zhǔn)地價修正法求取估價對象土地價格,并測算相關(guān)稅費。土地取得成本單價=(元/m2)(計算過程略)價對象用地面積為 m2,則估價對象土地總價為:×(萬元)2、 開發(fā)成本 勘察設(shè)計等前期工程費及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費萬元(計算過程略)基礎(chǔ)設(shè)施配套費基礎(chǔ)設(shè)施配套費括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費。根據(jù)××市近期公布的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn),基礎(chǔ)設(shè)施配套費為80元/ m2(按建筑面積),則合計萬元。 建筑安裝工程費估價對象已建部分建筑安裝工程費為:(萬元)則估價對象開發(fā)成本為:(萬元)3、 管理費用管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。經(jīng)調(diào)查,管理費一般為開發(fā)成本的2%—4%,本次評估取其中間值,即按開發(fā)成本的3%計取。×3%=(萬元)4、 投資利息按正常開發(fā)進(jìn)度,整個項目開發(fā)周期為年,假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。利率取一年期貸款利率。×[(1+)]=(萬元)5、 銷售稅費估價對象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段,故不考慮銷售稅費。6、開發(fā)利潤經(jīng)調(diào)查,××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%,本次評估取利潤率15%?!?5%=(萬元)7、運用成本法的估價結(jié)果(萬元)六、估價結(jié)果確定運用假設(shè)開發(fā)法測算的價格為萬元,運用成本法測算的價格為萬元。根據(jù)估價目的,確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果權(quán)重圍50%,成本法估價結(jié)果權(quán)重為50%,則估價對象房地產(chǎn)價值為:×50%+×50%=(萬元)則估價對象房地產(chǎn)價值為人民幣萬元,答謝人民幣肆千柒佰玖拾肆萬伍千貳佰元整。附件(略)四、指出并改正下面股價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個,后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯,則每改錯一處倒扣分。本題最多扣至零分。請在答題紙上做大,不得在試卷上改錯)對某新建成的寫字樓進(jìn)行估價,估價人員掌握了在估價時點時的相關(guān)資料(見下表),并用收益法評估該寫字樓的市場價值。估價對象相關(guān)資料名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值總建筑面積 25000m2 房屋重置價格 2000元/ m2可出租建筑面積 22000 m2 房屋耐用年限 50年設(shè)備用房建筑面積 2500 m2 房屋維修費率(年) 房屋重置價格的2%管理用房建筑面積 500 m2 月物業(yè)管理費 5元/ m2營業(yè)稅及附加率 土地剩余年限 45年接租金收入計的房產(chǎn)稅率 12% 年報酬率 5%平均正??罩寐?10% 管理費用率(含保險費、租賃費用) 租金的3%可出租建筑面積的月租金(不含物業(yè)管理費) 50元/ m2 估價測算如下(節(jié)選):(一) 年有效毛收入22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)(二) 年運營費用1、 年維修費用25000×2000×2%=1000000(元)2、 年管理費用年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50%=692040(元)3、 年營業(yè)稅及附加年營業(yè)稅及附加=13068000×(元)4、 年運營費用小計年運營費用=1000000+692040+725274=2417314(元)(三) 年凈收益年凈收益=(一)項-(二)項=13068000-2417314=10650686(元)(四) 估價結(jié)果估價結(jié)果= (元)(取整)參考資料:
優(yōu)質(zhì)工程師考試問答知識庫