一、問答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）（一）甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。請(qǐng)問：1、 針對(duì)該類拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)？ 2、 裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定？ 3、 對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理？（二）法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價(jià)款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔(dān)全過(guò)程相關(guān)稅費(fèi)。請(qǐng)問：1、 估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有異物將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)？為什么？2、 拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰(shuí)確定？如何確定？3、 乙公司欲競(jìng)買該辦公樓，現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競(jìng)買價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)？（三）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。請(qǐng)問：1、 這樣的做法有哪些錯(cuò)誤？2、 若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益？二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）（一）估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地1、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是（）A、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)C、抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)D、選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)2、如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)（）A、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該賓館的年利潤(rùn)可視作年凈收益C、鈣賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益D、根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來(lái)變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益3、若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（）A、應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊B、無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息C、在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金D、在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金4、假如以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果味3500萬(wàn)元，則（）A、3500萬(wàn)元是該賓館的公開市場(chǎng)價(jià)值B、3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值C、3500萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值D、投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元(二)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。5、若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是（ ）A、 道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化 B、 綠地率發(fā)生變化C、 公共配套設(shè)施發(fā)生變化D、 土地形狀發(fā)生變化6、若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是（）A、 噪聲和污染程度發(fā)生變化B、 土地形狀發(fā)生變化C、 人口密度發(fā)生變化D、 出行便捷程度發(fā)生變化7、房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是（）A、 由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度B、 以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度C、 用市場(chǎng)法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度D、 用路線法測(cè)算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度（三）某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均勻劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。現(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地主行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房?，F(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。8、針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ǎ〢、 將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告B、 將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告C、 兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告D、 視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告9．委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（ ）A． 可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)B． 只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)C． 可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)D． 可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)10．對(duì)乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是（）A． 按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場(chǎng)價(jià)值B． 按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金C． 用成本法估算土地公開市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金D． 用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)、先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分） ××在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、 委托方（略）二、 估價(jià)方（略）三、 估價(jià)對(duì)象1、區(qū)位狀況（略）2、實(shí)物狀況（略）3、權(quán)益狀況（略）四、估價(jià)目的為委托方以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年4月18日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開市場(chǎng)的客觀合理價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)方法估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，通過(guò)認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值采用市場(chǎng)法估價(jià)。九、估價(jià)結(jié)果經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年4月18日的客觀價(jià)值為人民幣萬(wàn)元。大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整。十、估價(jià)人員（略）十一、估價(jià)作業(yè)日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、 個(gè)別因素分析 （略）二、 區(qū)域因素分析（略）三、 最高最佳使用分析（略）四、 估價(jià)方法選用估價(jià)對(duì)象在建工程。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路線如下：1． 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法”，因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常的開發(fā)本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)以及購(gòu)買估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。2． 估價(jià)對(duì)象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。3． 對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值。五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一） 假設(shè)開發(fā)法分析測(cè)算過(guò)程假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。1、 采用的公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)2、 估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2．1采用的公式 交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況修正 調(diào)整 調(diào)整估價(jià)對(duì)象= 可比實(shí)例× 100 × （ ）× 100 比準(zhǔn)價(jià)格 成交價(jià)格 （ ） 100 （ ）2．2所選可比實(shí)例（見表一）可比實(shí)例情況表表一A B C 估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目名稱 ××苑 ××樓 ××園 ××園項(xiàng)目坐落 ××新村××號(hào) ××路××號(hào) ××道××號(hào) ××大道××號(hào)土地使用權(quán)取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓土地等級(jí) 住宅IV級(jí) 住宅III級(jí) 住宅III級(jí) 住宅IV級(jí)建筑結(jié)構(gòu) 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅成新狀況 十成新 十成新 十成新 交易情況 正常 正常 正常 交易日期 2005．3 2005．3 2005．4 成交價(jià)格（元/m2） 2．3交易情況修正可比實(shí)例A、B 、C均屬正常交易，交易情況無(wú)需正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。2．4交易日期調(diào)整近期××市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例A、B 、C均屬近期交易，交易日期無(wú)需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。2．5房地產(chǎn)狀況調(diào)整因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整。2．5．1區(qū)域因素調(diào)整根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B 、C的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A、B 、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103（具體比較情誤解見表二）。2．5．2個(gè)別因素調(diào)整根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B 、C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例C的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A、B 、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97（具體比較情況見表二）。A B C 估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素 商服繁華程度 20 21 20 20 交通條件 21 21 23 20 環(huán)境景觀 10 10 10 10 公共服務(wù)配套 10 10 10 10 發(fā)展規(guī)劃 10 10 10 10 基礎(chǔ)設(shè)施 10 10 10 10 文件娛樂 10 10 10 10 街道條件 10 10 10 10合計(jì) 101 102 103 100個(gè)別因素 土地利用程度 20 20 20 20 臨路狀況 20 20 20 20 設(shè)施設(shè)備 10 10 10 10 裝修狀況 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑結(jié)構(gòu) 10 10 10 10 樓棟朝向 10 10 10 10 面積大小、形狀 10 10 8 10合計(jì) 102 102 97 1002．6比較修正計(jì)算市場(chǎng)法修正計(jì)算表表三可比實(shí)例 成交價(jià)格（元/m2） 交易情況修正 交易日期調(diào)整 區(qū)域因素調(diào)整 個(gè)別因素調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格（元/m2）A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大，因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果：（3009+2980+2963）/3=2984（元/m2）預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的總價(jià)值估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為,其中地下建筑面積7979m2作為設(shè)備用房等，不能對(duì)外銷售，可銷售建筑面積為.故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為：2984×.繼建開發(fā)成本的測(cè)算估價(jià)對(duì)象共4棟，其中編號(hào)第28棟總建筑面積為(含地下建筑面積,,第21、22、23棟總建筑面積(含地下建筑面積)。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆注工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)××市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程二00五年一季度造成價(jià)指數(shù)的通知》（××建價(jià)字[2005]10號(hào)，鋼混高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為元/m2, 本次評(píng)估取900元/m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長(zhǎng)率加值為80元/m2，一般水電安裝增加值為30元/m2消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為：×()+×(900+80+30+10+50)=室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價(jià)對(duì)象用地面積為,則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：30×(萬(wàn)元)估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)(萬(wàn)元)4、管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過(guò)程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3%。×3%==(萬(wàn)元)5、銷售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅等，依據(jù)類似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8%。×8%=(萬(wàn)元)6、開發(fā)利潤(rùn)××置業(yè)公司的投資直接成本利潤(rùn)率15%，續(xù)建成本為萬(wàn)元，開發(fā)利潤(rùn)為：×15%=(萬(wàn)元)7、投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān) 的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等，為：在建工程價(jià)值×、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為：（————）/(1+)=(萬(wàn)元)（二）成本法分析測(cè)算過(guò)程成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)像為在建工程，折舊為零。采用的公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)1、 土地取得成本運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。土地取得成本單價(jià)=(元/m2)(計(jì)算過(guò)程略)價(jià)對(duì)象用地面積為 m2,則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為：×(萬(wàn)元)2、 開發(fā)成本 勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)萬(wàn)元（計(jì)算過(guò)程略）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/ m2(按建筑面積)，則合計(jì)萬(wàn)元。 建筑安裝工程費(fèi)估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為：（萬(wàn)元）則估價(jià)對(duì)象開發(fā)成本為：(萬(wàn)元)3、 管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的2%—4%，本次評(píng)估取其中間值，即按開發(fā)成本的3%計(jì)取。×3%=(萬(wàn)元)4、 投資利息按正常開發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。利率取一年期貸款利率。×[(1+)]=(萬(wàn)元)5、 銷售稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。6、開發(fā)利潤(rùn)經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤(rùn)為15%，本次評(píng)估取利潤(rùn)率15%?！?5%=（萬(wàn)元）7、運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果（萬(wàn)元）六、估價(jià)結(jié)果確定運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為萬(wàn)元，運(yùn)用成本法測(cè)算的價(jià)格為萬(wàn)元。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重圍50%，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為：×50%+×50%=（萬(wàn)元）則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣萬(wàn)元，答謝人民幣肆千柒佰玖拾肆萬(wàn)伍千貳佰元整。附件（略）四、指出并改正下面股價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上做大，不得在試卷上改錯(cuò)）對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值總建筑面積 25000m2 房屋重置價(jià)格 2000元/ m2可出租建筑面積 22000 m2 房屋耐用年限 50年設(shè)備用房建筑面積 2500 m2 房屋維修費(fèi)率（年） 房屋重置價(jià)格的2%管理用房建筑面積 500 m2 月物業(yè)管理費(fèi) 5元/ m2營(yíng)業(yè)稅及附加率 土地剩余年限 45年接租金收入計(jì)的房產(chǎn)稅率 12% 年報(bào)酬率 5%平均正?？罩寐?10% 管理費(fèi)用率（含保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)用） 租金的3%可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費(fèi)） 50元/ m2 估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：（一） 年有效毛收入22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）（二） 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用1、 年維修費(fèi)用25000×2000×2%=1000000（元）2、 年管理費(fèi)用年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50%=692040（元）3、 年?duì)I業(yè)稅及附加年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×（元）4、 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用小計(jì)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314（元）（三） 年凈收益年凈收益=（一）項(xiàng)-（二）項(xiàng)=13068000-2417314=10650686（元）（四） 估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果= （元）（取整）參考資料：