一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下）（一）甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。請問：1、 針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環(huán)節(jié)？ 2、 裝修補償應如何確定？ 3、 對已存在的租賃關系，估價時應如何處理？（二）法院委托估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經(jīng)調查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔全過程相關稅費。請問：1、 估價機構是否有異物將估價結果告知借款企業(yè)？為什么？2、 拍賣保留價應由誰確定？如何確定？3、 乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機構咨詢競買價格。估價機構應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費？（三）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。請問：1、 這樣的做法有哪些錯誤？2、 若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益？二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內）（一）估價對象為某三星級賓館，土地使用權性質為劃撥商業(yè)用地1、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機構評估該賓館的抵押價值。下列關于房地產(chǎn)抵押貸款風險的表述中，正確的是（）A、抵押期限內房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預期風險。B、抵押期限內房地產(chǎn)不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險C、抵押人不能履行債務時，因處置抵押物的強制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風險D、選用估價方法不恰當形成適宜性風險2、如果該賓館的財務數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時（）A、該賓館財務數(shù)據(jù)中的當年凈利潤可視作年凈收益B、按當?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益C、鈣賓館財務數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益D、根據(jù)該賓館財務數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務費用，并考慮未來變動情況，扣減當?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益3、若采用成本法估價，下列表述中不正確的是（）A、應對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊B、無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息C、在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金D、在最終積算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金4、假如以投?；馂碾U為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結果味3500萬元，則（）A、3500萬元是該賓館的公開市場價值B、3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值C、3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值D、投保時，保險金額不能超過3500萬元(二)某商品住宅小區(qū)內臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。5、若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是（ ）A、 道路擴寬后，交通發(fā)生變化 B、 綠地率發(fā)生變化C、 公共配套設施發(fā)生變化D、 土地形狀發(fā)生變化6、若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是（）A、 噪聲和污染程度發(fā)生變化B、 土地形狀發(fā)生變化C、 人口密度發(fā)生變化D、 出行便捷程度發(fā)生變化7、房地產(chǎn)估價師認為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是（）A、 由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度B、 以減少的綠地的建設成本費用作為價值變化額度C、 用市場法分別測算出城市道路擴展后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度D、 用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額外負擔度（三）某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當初兩個廠區(qū)的土地均勻劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀90年代已經(jīng)補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴重損壞房，房地主行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關部門批準后重新建造廠房?，F(xiàn)請某估價機構同時對兩廠區(qū)進行估價。8、針對以上情況，在估價時最恰當?shù)淖龇ㄊ牵ǎ〢、 將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告B、 將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告C、 兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告D、 視委托人要求進行估價并出具估價報告9．委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構認為（ ）A． 可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價B． 只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價C． 可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價D． 可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價10．對乙廠區(qū)的土地估價的思路應當是（）A． 按出讓土地使用權評估其公開市場價值B． 按出讓土地使用權評估其市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金C． 用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金D． 用假設開發(fā)法估價、先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應負擔的稅費三、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分） ××在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設與限制條件（略）房地產(chǎn)估價結果報告一、 委托方（略）二、 估價方（略）三、 估價對象1、區(qū)位狀況（略）2、實物狀況（略）3、權益狀況（略）四、估價目的為委托方以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。五、估價時點2005年4月18日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準，即估價結果為估價對象在估價時點時的公開市場的客觀合理價值。七、估價依據(jù)（略）八、估價方法估價人員進行了實地查勘，通過認真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設開發(fā)法、成本法作為本次估價的基礎方法，其中假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值采用市場法估價。九、估價結果經(jīng)測算，估價對象在估價時點2005年4月18日的客觀價值為人民幣萬元。大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。十、估價人員（略）十一、估價作業(yè)日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估價報告應用的有效期（略）估價技術報告一、 個別因素分析 （略）二、 區(qū)域因素分析（略）三、 最高最佳使用分析（略）四、 估價方法選用估價對象在建工程。估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設開發(fā)法、成本法作為本次估價的基本方法，其估價技術路線如下：1． 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選取用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法”，因此選用假設開發(fā)法作為估價方法之一進行估價。根據(jù)假設開發(fā)法的思路，可將預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常的開發(fā)本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤以及購買估價對象應負擔的稅費，求取估價對象的客觀合理價格或價值。2． 估價對象為在建工程，有明確的工程進度和費用投入，因此采用成本法作為估價方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用、應繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。3． 對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。五、估價測算過程（一） 假設開發(fā)法分析測算過程假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。1、 采用的公式估價對象價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費2、 估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算運用市場法測算估價對象開發(fā)完成后的價值。市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2．1采用的公式 交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況修正 調整 調整估價對象= 可比實例× 100 × （ ）× 100 比準價格 成交價格 （ ） 100 （ ）2．2所選可比實例（見表一）可比實例情況表表一A B C 估價對象項目名稱 ××苑 ××樓 ××園 ××園項目坐落 ××新村××號 ××路××號 ××道××號 ××大道××號土地使用權取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓土地等級 住宅IV級 住宅III級 住宅III級 住宅IV級建筑結構 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅成新狀況 十成新 十成新 十成新 交易情況 正常 正常 正常 交易日期 2005．3 2005．3 2005．4 成交價格（元/m2） 2．3交易情況修正可比實例A、B 、C均屬正常交易，交易情況無需正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。2．4交易日期調整近期××市房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定，可比實例A、B 、C均屬近期交易，交易日期無需調整，調整系數(shù)均為100/100。2．5房地產(chǎn)狀況調整因權益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調整分為區(qū)域因素、個別因素調整。2．5．1區(qū)域因素調整根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A、B 、C的區(qū)域因素略好于估價對象。將區(qū)域因素調整的主要內容與估價對象進行打分比較。得到可比實例A、B 、C區(qū)域因素調整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103（具體比較情誤解見表二）。2．5．2個別因素調整根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A、B 、C的個別因素略差于估價對象，可比實例C的個別因素略優(yōu)于估價對象。將個別因素調整的主要內容與估價對象進行打分比較，得到可比實例A、B 、C個別因素調整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97（具體比較情況見表二）。A B C 估價對象區(qū)域因素 商服繁華程度 20 21 20 20 交通條件 21 21 23 20 環(huán)境景觀 10 10 10 10 公共服務配套 10 10 10 10 發(fā)展規(guī)劃 10 10 10 10 基礎設施 10 10 10 10 文件娛樂 10 10 10 10 街道條件 10 10 10 10合計 101 102 103 100個別因素 土地利用程度 20 20 20 20 臨路狀況 20 20 20 20 設施設備 10 10 10 10 裝修狀況 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑結構 10 10 10 10 樓棟朝向 10 10 10 10 面積大小、形狀 10 10 8 10合計 102 102 97 1002．6比較修正計算市場法修正計算表表三可比實例 成交價格（元/m2） 交易情況修正 交易日期調整 區(qū)域因素調整 個別因素調整 比準價格（元/m2）A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963從測算結果來看，三個可比實例的比準價格水平差異不大，因此采用簡單算術平均數(shù)作為市場法測算結果：（3009+2980+2963）/3=2984（元/m2）預計開發(fā)完成后的總價值估價對象規(guī)劃總建筑面積為,其中地下建筑面積7979m2作為設備用房等，不能對外銷售，可銷售建筑面積為.故估價對象預計建成后的總價值為：2984×.繼建開發(fā)成本的測算估價對象共4棟，其中編號第28棟總建筑面積為(含地下建筑面積,,第21、22、23棟總建筑面積(含地下建筑面積)。經(jīng)現(xiàn)場查勘，第28棟正在進行地下混凝土澆注工程，第21、22、23棟正在進行基礎灌注工程。續(xù)建建筑安裝工程費根據(jù)××市造價管理站《關于發(fā)布××市建筑安裝工程二00五年一季度造成價指數(shù)的通知》（××建價字[2005]10號，鋼混高層住宅樓本期建安造價指標為元/m2, 本次評估取900元/m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎增長率加值為80元/m2，一般水電安裝增加值為30元/m2消防設備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為：×()+×(900+80+30+10+50)=室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費根據(jù)類似住宅的技術經(jīng)濟指標，按用地面積取30元/m2，估價對象用地面積為,則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：30×(萬元)估價對象的續(xù)建成本合計(萬元)4、管理費用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場平均水平取續(xù)建成本的3%?！?%==(萬元)5、銷售稅費包括廣告宣傳費用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項目平均標準，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的8%?！?%=(萬元)6、開發(fā)利潤××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15%，續(xù)建成本為萬元，開發(fā)利潤為：×15%=(萬元)7、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔 的稅費主要包含契稅及印花稅等，為：在建工程價值×、運用假設開發(fā)法的測算結果假設開發(fā)法的測算結果為：（————）/(1+)=(萬元)（二）成本法分析測算過程成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對像為在建工程，折舊為零。采用的公式：估價對象價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤1、 土地取得成本運用基準地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關稅費。土地取得成本單價=(元/m2)(計算過程略)價對象用地面積為 m2,則估價對象土地總價為：×(萬元)2、 開發(fā)成本 勘察設計等前期工程費及開發(fā)建設過程中的稅費萬元（計算過程略）基礎設施配套費基礎設施配套費括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等的建設費。根據(jù)××市近期公布的收費項目和收費標準，基礎設施配套費為80元/ m2(按建筑面積)，則合計萬元。 建筑安裝工程費估價對象已建部分建筑安裝工程費為：（萬元）則估價對象開發(fā)成本為：(萬元)3、 管理費用管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。經(jīng)調查，管理費一般為開發(fā)成本的2%—4%，本次評估取其中間值，即按開發(fā)成本的3%計取?！?%=(萬元)4、 投資利息按正常開發(fā)進度，整個項目開發(fā)周期為年，假設資金在開發(fā)周期內均勻投入。利率取一年期貸款利率?！羀(1+)]=(萬元)5、 銷售稅費估價對象尚未進入預售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。6、開發(fā)利潤經(jīng)調查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%?！?5%=（萬元）7、運用成本法的估價結果（萬元）六、估價結果確定運用假設開發(fā)法測算的價格為萬元，運用成本法測算的價格為萬元。根據(jù)估價目的，確定假設開發(fā)法估價結果權重圍50%，成本法估價結果權重為50%，則估價對象房地產(chǎn)價值為：×50%+×50%=（萬元）則估價對象房地產(chǎn)價值為人民幣萬元，答謝人民幣肆千柒佰玖拾肆萬伍千貳佰元整。附件（略）四、指出并改正下面股價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣分。本題最多扣至零分。請在答題紙上做大，不得在試卷上改錯）對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。估價對象相關資料名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值總建筑面積 25000m2 房屋重置價格 2000元/ m2可出租建筑面積 22000 m2 房屋耐用年限 50年設備用房建筑面積 2500 m2 房屋維修費率（年） 房屋重置價格的2%管理用房建筑面積 500 m2 月物業(yè)管理費 5元/ m2營業(yè)稅及附加率 土地剩余年限 45年接租金收入計的房產(chǎn)稅率 12% 年報酬率 5%平均正?？罩寐?10% 管理費用率（含保險費、租賃費用） 租金的3%可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費） 50元/ m2 估價測算如下（節(jié)選）：（一） 年有效毛收入22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）（二） 年運營費用1、 年維修費用25000×2000×2%=1000000（元）2、 年管理費用年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50%=692040（元）3、 年營業(yè)稅及附加年營業(yè)稅及附加=13068000×（元）4、 年運營費用小計年運營費用=1000000+692040+725274=2417314（元）（三） 年凈收益年凈收益=（一）項-（二）項=13068000-2417314=10650686（元）（四） 估價結果估價結果= （元）（取整）參考資料：