1、 適應(yīng)了現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展要求。我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以抓建設(shè)為主的生產(chǎn)導(dǎo)向階段，以抓促銷為主的銷售導(dǎo)向階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導(dǎo)向階段，開發(fā)商們開始根據(jù)市場需要和用戶呼聲確定開發(fā)戰(zhàn)略，對物業(yè)管理公司的要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司搞好后期管理服務(wù)上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢前期介入開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近住戶需求，成為市場上受消費(fèi)者歡迎的物業(yè)。物業(yè)管理前期介入，也能讓消費(fèi)者真切感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。目前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，據(jù)專家評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價(jià)格的20%-30%。如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入，將會極大地促進(jìn)物業(yè)的銷售?？梢?，物管前期介入對開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的完善和促銷起著很大作用。2、擴(kuò)充了物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵。目前的物業(yè)管理大都停留在僅僅作為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸。傳統(tǒng)的物業(yè)管理定義是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理的立足點(diǎn)是充分發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的積極作用，物業(yè)管理可以從物業(yè)的使用管理角度為物業(yè)的完善和保證使用功能的發(fā)揮提供科學(xué)的建議和有效的方法。通過前期介入，擴(kuò)充了物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延，真正體現(xiàn)了物業(yè)管理應(yīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)完善和延伸的本質(zhì)要求，也使物業(yè)管理以人為本、業(yè)主第一的理念得到了進(jìn)一步的貫徹，最終使業(yè)主受益。3、提升了物業(yè)管理的專業(yè)形象，有利于物管工作的開展。物業(yè)管理通過前期介入，在與開發(fā)商、監(jiān)理方、施工方等方面的共同協(xié)作中，可以充分展示自身的專業(yè)素質(zhì)。物管企業(yè)可以從物業(yè)使用管理的角度、從業(yè)主的角度、從降低管理費(fèi)用的角度在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、監(jiān)理施工方面提出一條條合理化建議，從而完善了物業(yè)，減少了今后物業(yè)管理中的問題和矛盾。同時(shí)，通過在前期介入中同施工單位形成的良好合作關(guān)系，可以在今后物業(yè)的保修期內(nèi)，加強(qiáng)雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時(shí)率。另一方面，由于通過前期介入，物業(yè)管理公司已經(jīng)在業(yè)主入住前，處理好了如熟悉物業(yè)、設(shè)備設(shè)施使用、資料收集等接管驗(yàn)收的各類重要工作。業(yè)主入住時(shí)，就可以全心全意地投入接待工作，樹立企業(yè)的良好形象。如果接管與入住同步進(jìn)行，物管公司即使很努力，往往也會被各項(xiàng)繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，容易忙中出錯(cuò)，其后還會出現(xiàn)一段時(shí)間的磨合期，影響了物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)形象。因此，物業(yè)管理前期介入是非常必要的。4、為物業(yè)管理后期管理打下良好基礎(chǔ)。物管企業(yè)通過前期介入對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)，可以提高驗(yàn)收質(zhì)量，縮短驗(yàn)收時(shí)間，對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。而沒有前期介入，接管驗(yàn)收中一旦出現(xiàn)圖紙資料不全的問題和硬件方面嚴(yán)重缺陷往往難以及時(shí)解決，對業(yè)主的入住、后期管理和創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作帶來嚴(yán)重影響。另一方面，在前期介入中，經(jīng)過一段時(shí)間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于后期管理工作的進(jìn)行。同時(shí)，物管企業(yè)通過前期介入可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問題和解決方法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量，有利于業(yè)主，也有利于施工企業(yè)。參考物業(yè)管理資料：三、物業(yè)管理前期介入的可行性研究（一）經(jīng)濟(jì)效益的可行性任何經(jīng)濟(jì)活動都要有成本支出，作為一個(gè)企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，這是無可非議的。如何考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢？從三個(gè)角度來分析：1.從房地產(chǎn)開發(fā)的角度從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時(shí)保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費(fèi)由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)），假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加返工費(fèi)用，也可能增加工期等等；綜合而知，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險(xiǎn)，但會帶來更大的收益，從經(jīng)濟(jì)性的角度來看，利大于弊，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。2.從物業(yè)管理公司的角度物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場。不利的一面是：可能增加成本費(fèi)用。3.從社會總體的角度從社會總體角度來看，由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān)，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會總體經(jīng)濟(jì)利益提高。綜合分析，利明顯大于弊，應(yīng)該更加重視物業(yè)管理的早期介入。（二）技術(shù)力量的保證為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。由于物業(yè)開發(fā)周期長，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批的人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡政的組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：（1）長期介入人員（2-3人）：由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程員和設(shè)備工程師三人組成。（2）短期介入人員（3-4人）：由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。長期介入人員就是從項(xiàng)目一開始，就進(jìn)入角色，一直到項(xiàng)目結(jié)束，參與項(xiàng)目的全過程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定要挑選，通常有一名經(jīng)驗(yàn)豐富、知識全面的管理人員來參與物業(yè)管理的前期介入。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來進(jìn)行配合，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。短期介入人員：主要是定期或不定期進(jìn)入角色。參與前期介入，檢查、幫助、指導(dǎo)長期介入人員的工作。因此，短期介入人員通常由物業(yè)管理經(jīng)理牽頭，組織骨干隊(duì)伍來參加，他們主要聽取長期介入人員的工作匯報(bào)，指導(dǎo)他們的工作；其次，與房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商進(jìn)行工作協(xié)調(diào)，把前期介入發(fā)現(xiàn)的問題解決好。正是通過技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來保證物業(yè)管理前期介入達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。四、在物業(yè)管理前期介入這個(gè)過程中，應(yīng)該從以下三個(gè)方面加以重視與加強(qiáng)：（一）參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。規(guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、方便、安全的先天制約條件。一般情況，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)已考慮了房屋及配套設(shè)施兩個(gè)重要組成部分，但因種種原因，設(shè)計(jì)往往落后于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和人們生活水平提高而產(chǎn)生的要求。同時(shí)設(shè)計(jì)人員往往從設(shè)計(jì)角度考慮多，對物業(yè)管理方面考慮少。例如，每幢樓宇應(yīng)預(yù)留空調(diào)、脫排油煙機(jī)等的位置。一般家庭擁有自行車或助動車、摩托車、小轎車等，則應(yīng)考慮泊車位、車棚、車庫等。目前金華出現(xiàn)樓宇無車輛停放點(diǎn)或泊車位不夠等情況，給接管的物業(yè)管理公司帶來許多棘手問題。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員要充分聽取物業(yè)管理人員的意見，以提供良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。物業(yè)管理公司從后期管理的角度，就物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及建設(shè)中的工程選料和安裝方法等提出合理化意見，通過事前參與可避免一些后期工作中難以解決的問題，確保物業(yè)交付時(shí)沒有遺漏工程。（1）從業(yè)主的角度:參與審查建筑物設(shè)計(jì)圖紙，提出工程項(xiàng)目的改善及改良的建議。例如是否考慮了足夠的停車棚、車庫、泊位、是否考慮了商業(yè)配套用房和管理用房等。（2）從管理的角度:分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等，避免遺漏工程，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力。（3）審查有關(guān)工程及設(shè)備的優(yōu)劣，提供改良意見例如維修檢查通道的位置及供電量的設(shè)計(jì)，避免日后維修工作中的麻煩，或因增加設(shè)備而影響其他設(shè)施的運(yùn)作，以至于損害整個(gè)物業(yè)的外觀和形象。（4）分析設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改善建議為了取得良好的規(guī)劃效果，物業(yè)管理人員應(yīng)從以下幾方面著手提出合理化建議，以避免后期工作中難以解決的問題，確保物業(yè)交付時(shí)順利通過。（5）優(yōu)選方案。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提出幾個(gè)可行性方案，從中挑選出一個(gè)最優(yōu)方案。（6）聽取意見。最優(yōu)方案確定后，應(yīng)聽取經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理人員的意見，對方案的不足部分修改、補(bǔ)充、完善。（二）施工中的質(zhì)量監(jiān)理在工程施工這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。往往造成物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找開發(fā)商解決不了問題的時(shí)候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”?；陂L期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個(gè)問題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護(hù)服務(wù)帶來的缺憾。在前期介入之時(shí)，物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。為開發(fā)商大大節(jié)省了時(shí)間，提高了工質(zhì)、工期及售后服務(wù)諸方面的信譽(yù)。以下是具體需要重視的方面：（1）提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；（2）分析物業(yè)建造選料及安裝，要從降低隱患，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；（3）審查有關(guān)工程及設(shè)備的優(yōu)劣，提供改善意見。對維修檢查通道的位置及供電量的設(shè)計(jì)要仔細(xì)審核，以避免日后維修工程開展不便；（4）提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見。比如，某些設(shè)備在安裝時(shí)就要考慮到將來檢查、維修時(shí)的方便，避免遺留隱患；（5）提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)管理意見。施工期內(nèi)對樓宇布局或用料，從物業(yè)管理的角度提供有關(guān)意見，會令有關(guān)修改更能達(dá)到理想效果，最終可使日后管理期間的操作成本減少及物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長。比如，平頂房子的屋頂漏水問題、山墻的滲水問題和陽臺的倒翻水問題，這些問題的徹底解決，就必須有賴于建筑材料的過關(guān)和施工質(zhì)量的過硬；（6）幫助施工人員做好對樓宇材質(zhì)方面的保護(hù)，不留下因施工對材質(zhì)造成的損傷，比如，許多樓字的大堂、走道都是由大理石和花崗巖等高檔材料鋪就，而許多施工人員對它們的愛護(hù)很不到位，很多的油漆、膠水滴在上面也不及時(shí)清除，對以后的清潔、保養(yǎng)工作帶來了許多麻煩，甚至還會對材質(zhì)帶來損傷；（7）提前熟悉樓宇中的各種設(shè)備和線路。包括物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置，甚至所用建材的性能等。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)專業(yè)的管理人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，提前熟悉該物業(yè)的各個(gè)部分，就能了如指掌，這樣以后的物業(yè)管理工作就有了扎實(shí)的基礎(chǔ)；（8）檢查工程施工進(jìn)度等。①參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會。討論工程進(jìn)度及基本設(shè)計(jì)的改動和改善方法，以配合將來的管理；"提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見。物業(yè)的價(jià)值及管理成效是與物業(yè)的機(jī)電設(shè)計(jì)、通訊設(shè)施及能源分配密切相關(guān)。當(dāng)有關(guān)設(shè)備有更改時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)提供有關(guān)意見，這對物業(yè)設(shè)備的整體運(yùn)作有很大的幫助；②提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)管理意見。物業(yè)管理人員從管理的角度對施工期內(nèi)樓宇用料及布局，提出有關(guān)修改意見，以便日后管理期間的操作成本低。（三）設(shè)備安裝及內(nèi)裝修階段（1）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；（2）配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；（3）提出遺漏工程項(xiàng)目的建議。（四）物業(yè)驗(yàn)收、接管階段（1）進(jìn)行機(jī)電設(shè)備的測試檢驗(yàn)，準(zhǔn)備交接和驗(yàn)收；（2）指出前期工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓(xùn)。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時(shí)做到?jīng)]有漏洞，安全系統(tǒng)設(shè)施完好無損，需要時(shí)及時(shí)投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個(gè)大系統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時(shí)才進(jìn)入的物業(yè)管理隊(duì)伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時(shí)及時(shí)提供于相適應(yīng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。以上分析可知物業(yè)管理公司在早期介入中及時(shí)提出的建議、意見，采納后能優(yōu)化設(shè)計(jì)，有利于后期管理工作的順利進(jìn)行。物業(yè)管理公司越早介入，對開發(fā)商越有利，許多不盡人意之處只要稍作改動，即會達(dá)到滿意的效果，而且在大多數(shù)情況下，都是既為開發(fā)商省去了一些不必要的支出，又為今后業(yè)主的生活帶來了方便，舉手之勞，多方得益。物業(yè)管理在我國作為一個(gè)迅速發(fā)展的朝陽行業(yè)，物管前期介入是今后行業(yè)發(fā)展的重要趨勢之一，應(yīng)給予高度重視，并在理論研討和實(shí)踐探索的基礎(chǔ)上，達(dá)成共識。把物業(yè)管理的前期搞好，是把物管服務(wù)推向更為合理化、規(guī)范化的管理軌道的良好開端。參考物業(yè)管理資料：