房地產(chǎn)景觀工程師考試試題
水藍色的風(fēng)鈴
蛋蛋徐要發(fā)瘋
9月25日 13:55 你現(xiàn)在肯定沒辦法報名了~10月份就考了~報考要求是本科學(xué)歷~相關(guān)工作經(jīng)驗4年~?？茖W(xué)歷~相關(guān)工作經(jīng)歷6年~然后考下來可以可以去房地產(chǎn)評估公司~北京有大概200家~要是不愿意工作~可以把證掛出去~行價是1500~2000一個月~外地可能更高一點~我也是今年考~還有就是你要想做房地產(chǎn)評估公司~自己做法人~必須擁有房地產(chǎn)估價師~ 揪錯 ┆
夢夢890505
101、套型
是指層住空間的大小范圍。俗稱：小套、中套、大套。
102、面積配比
指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中各自所占比例的多少。
103、格局配比
是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。
104、閣樓
是指位于房屋坡屋頂下部的房間。
105、假層
是指房屋的最上一層，四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度，以內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層。
106、普通住宅
是指按一般民用住宅標準造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。
107、公寓
是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。
108、純辦公樓
是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。
109、商場
是指規(guī)劃為對外公開進行經(jīng)營的建筑物。
110、綜合樓
是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。
111、商住住宅
是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。
112、別墅
是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。
113、TOWNHOUSE(聯(lián)排別墅)
正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。
114、躍層式商品房
是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散。
115、復(fù)式商品房
是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型房屋，是在層高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實際層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。
116、錯層式住宅
是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。
117、SHOPPING MALL
直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣;開放性的對外交通設(shè)計，廣納周邊人氣，相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。
118、商品房的起價
是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。
119、商品房的均價
是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價格。
120、基價
經(jīng)過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數(shù)增減樓層和朝向差價后得出。
121、定金
只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。
122、訂金
只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。
123、共有房產(chǎn)
共有房產(chǎn)是指某一房產(chǎn)屬于兩個或兩個以上的所有人共同所有。
124、《商品房預(yù)售許可證》
《商品房預(yù)售許可證》是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購人。
125、契稅
契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。(交易手續(xù)費經(jīng)濟適用房減半)
126、公共維修基金
公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。
127、印花稅
印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。
128、購買房地產(chǎn)的條件
成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿及監(jiān)護人 證明書 。
129、未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》?
未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時須提交其監(jiān)護關(guān)系證明和監(jiān)護人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時必須符合有關(guān)法律規(guī)定。
130、申辦產(chǎn)權(quán)需具備哪些資料?
審核后購銷合同一份、收件 收據(jù) 、產(chǎn)權(quán)申請登記表、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證審批表、房屋所有權(quán)情況調(diào)查表、測量后的正式圖紙。
131、辦理產(chǎn)權(quán)需交納哪些費用?
產(chǎn)權(quán)登記費、勘丈測繪費、印花稅、工本費。
132、房地產(chǎn)權(quán)初始登記
指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進行的登記。
133、房地產(chǎn)登記
即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。
134、房地產(chǎn)登記的種類有哪些?
房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。
135、什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記?
下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記：
(1) 地產(chǎn)使用用途改變;
(2) 權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的;
(3) 房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的;
(4) 建筑物、附著物倒塌、拆除。
136、房地產(chǎn)登記是以什么單位進行登記的?
房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進行登記的。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請登記。
137、申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理?
申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的，應(yīng)向登記機關(guān)提交申請人的 委托書 。境外申請人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認證。
138、確權(quán)
確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利的確認。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過程。
139、房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓
房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓是指購房者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了預(yù)購商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于購房者一方原因，如對房屋需求的改變或是故意炒作，把原來因簽訂 購房合同 而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，有的地方將其稱為“樓花”轉(zhuǎn)讓或“炒樓花”。
140、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。
141、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓?
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路綠地、休閑憩地、空間余地、電梯、樓梯、連廊、天臺或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次 轉(zhuǎn)讓合同 對停車場、 廣告 權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移;有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。
142、房地產(chǎn)抵押
指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(或押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式。
143、申請抵押登記應(yīng)提交什么資料?
(1)《房地產(chǎn)抵押登記 申請書 》;
(2)委托書;
(3)房地產(chǎn)證;
(4)夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證或未婚姻證明;
(5)商品房買賣合同和個人住房 借款合同 。
144、已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓?
根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
145、以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記?
以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。
146、借款人如何償還銀行貸款?
貸款期限在1年內(nèi)(含1年)的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。
147、貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理?
根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實行合同利率，不分段計算;對一年期以上貸款，于下一年1月1日開始，按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率。
148、貸款人提前償還貸款時，本息如何計算?
借款人在提前歸還貸款時，應(yīng)提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經(jīng)貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆嬒?，此前已計收貸款利息不作調(diào)整。
149、房屋租賃
是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
150、銀行按揭
按揭是英語“Mongase”(抵押)一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。
騰瑞水暖衛(wèi)浴
一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。) 第 1 題 一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由()決定的。 A.估價機構(gòu) B.估價師 C.估價報告使用者 D.估價委托人的估價需要 【正確答案】： D 第 2 題 一個估價項目中的價值類型，本質(zhì)上是由()決定的。 A.估價委托人 B.估價師 C.估價目的 D.估價對象 【正確答案】： C 第 3 題 下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是()。 A.在用價值為市場價值 B.投資價值屬于非市場價值 C.市場價值的前提之一是繼續(xù)使用 D.同一估價對象可能有不同類型的價值 【正確答案】： A 第 4 題 李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準。預(yù)計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準給李某造成的損失為()元。 【正確答案】： B 第 5 題 下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是()。 A.了解某宗房地產(chǎn)的出租****益價值 B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值 C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化 D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額 【正確答案】： D 第 6 題 任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的()特性決定的。 A.易受限制 B.相互影響 C.獨一無二 D.不可移動 【正確答案】： D 第 7 題 下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是()。 A.用途專業(yè)的房地產(chǎn) B.價值較大的房地產(chǎn) C.獨立使用的房地產(chǎn) D.不可分割的房地產(chǎn) 【正確答案】： C 第 8 題 下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是()。 A.戶型 B.樓層 C.層高 D.裝修 【正確答案】： B 第 9 題 對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值的一般是()。 A.謹慎價值 B.市場價值 C.殘余價值 D.快速變現(xiàn)價值 【正確答案】： B 第 10 題 某套200㎡、單價4000元/㎡的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實際價格為()萬元。 【正確答案】： B 第 11 題 下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是()。 A.土地總價 B.土地單價 C.樓面地價 D.商品房價格 【正確答案】： C 第 12 題 設(shè)立地役權(quán)通常會使()。 A.供役地的價值下降 B.需役地的價值下降 C.供役地與需役地的價值都下降 D.供役地與需役地的價值都上升 【正確答案】： A 第 13 題 下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是()。 A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲 B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲 C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降 D.嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降 【正確答案】： A 第 14 題 在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術(shù)性原則中的()。 A.謹慎原則 B.替代原則 C.合法原則 D.利用原則 【正確答案】： A 第 15 題 近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是()。 A.在建工程抵押估價 B.房地產(chǎn)損害賠償估價 C.期房市場價值評估 D.房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價 【正確答案】： D 第 16 題 在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是()。 A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B.統(tǒng)一付款方式 C.統(tǒng)一價格單位 D.統(tǒng)一市場狀況 【正確答案】： C 第 17 題 估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為()萬元。 【正確答案】： B 第 18 題 某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為()萬元。 【正確答案】： C 第 19 題 某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6500元/㎡，已知該類房地產(chǎn)2009年3～10月的價格指數(shù)分別為、、、、、、、(均以上個月為基數(shù)100)，該房地產(chǎn)2009年10月的價格為()元/㎡。 【正確答案】： A 第 20 題 報酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是()。 A.投資率是投資回收與投入資本的比率 B.風(fēng)險大的投資，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低。反之，報酬率應(yīng)高 C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率 D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率 【正確答案】： D 第 21 題 對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是()。 A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間 B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間 C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間 D.剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間 【正確答案】： B 第 22 題 某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。 【正確答案】： D 第 23 題 某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為()萬元。 【正確答案】： D 第 24 題 某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/㎡，已知取得土地時樓面地價為1000元/㎡，開發(fā)成本和管理費用為1200元/㎡，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的，開發(fā)期為年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為()。 【正確答案】： B 第 25 題 某成片荒地面積1k㎡，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是()元/㎡ 【正確答案】： C 第 26 題 某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/㎡，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為()萬元。 【正確答案】： D 第 27 題 在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間一般是()。 A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間 B.開發(fā)期間的某個時間 C.開發(fā)完成后的時間 D.開發(fā)完成之后的某個時間 【正確答案】： B 第 28 題 現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)建費用為()元/㎡。 【正確答案】： B 第 29 題 直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由()決定的。 A.房地產(chǎn)的歷史價格資料 B.房地產(chǎn)的未來價格資料 C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料 D.估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料 【正確答案】： A 第 30 題 某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為()元/㎡。 【正確答案】： C 第 31 題 威廉·阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示()。 A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量 B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格 C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本 D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本 【正確答案】： A 第 32 題 某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為，樓面地價為1000元/㎡?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為，相應(yīng)的樓面地價為1500元/㎡。該改變用途理論上應(yīng)補地價為()萬元。 【正確答案】： D 第 33 題 某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結(jié)果偏高，其原因可能是()。 A.空置率偏小 B.運營費用偏大 C.收益期限偏短 D.報酬率偏高 【正確答案】： D 第 34 題 某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求取;采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了()。 A.假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法 B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法 C.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法 D.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法 【正確答案】： D 第 35 題 在估價假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時，應(yīng)()。 A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的 B.肯定建筑物是安全的 C.強調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進行相關(guān)專業(yè)鑒定 D.說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定 【正確答案】： A 二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)得編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個選項得分。) 第 36 題 下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是()。 A.增加抵押貸款 B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測 C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款 D.處置抵押房地產(chǎn) E.租賃抵押房地產(chǎn) 【正確答案】： A,B,C,D 第 37 題 下列法律法規(guī)和標準中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價依據(jù)的有()。 A.中華人民共和國物權(quán)法 B.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 C.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 D.房地產(chǎn)估價規(guī)范 E.城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 【正確答案】： A,B,D,E 第 38 題 下列引起房地產(chǎn)價格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有()。 A.對房地產(chǎn)本身進行投資改良 B.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 C.通貨膨脹 D.外部經(jīng)濟 E.提高建造成本 【正確答案】： B,D 第 39 題 在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括()。 A.拖欠建設(shè)工程價款 B.已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額 C.房地產(chǎn)變賣處置費用 D.訴訟費用 E.其他法定優(yōu)先受償款 【正確答案】： A,B,E 第 40 題 下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有()。 A.完全產(chǎn)權(quán)價值 B.出租****益價值 C.快速變現(xiàn)值 D.承租****益價值 E.殘余價值 【正確答案】： C,E 第 41 題 下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有()。 A.建筑平面布置 B.朝向、樓層 C.環(huán)境景觀 D.土地開發(fā)程度 E.房屋完損等級 【正確答案】： A,D,E 第 42 題 下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有()。 A.居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升 B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大 E.居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大 【正確答案】： A,B,C,D 第 43 題 根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的有()。 A.土地所有權(quán) B.依法承包的荒山的土地使用權(quán) C.宅基地使用權(quán) D.固有汽車加油站 E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房 【正確答案】： A,C 第 44 題 下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場法估價的有()。 A.標準廠房 B.房地產(chǎn)開發(fā)用地 C.行政辦公樓 D.寫字樓 E.在建工程 【正確答案】： A,B,D 第 45 題 就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出()。 A.較樂觀的估計值 B.較保守的估計值 C.過高的估計值 D.過低的估計值 E.可能的估計值 【正確答案】： A,B,E 第 46 題 成本法中，在計算投資利息時，應(yīng)計息項目包括()。 A.土地取得成本 B.開發(fā)成本 C.管理費用 D.銷售費用 E.銷售稅費 【正確答案】： A,B,C,D 第 47 題 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有()。 A.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日 B.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日 C.開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日 D.建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日 E.銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日 【正確答案】： A,D,E 第 48 題 針對某個估價對象，下列關(guān)于估價方法選用的說法中，正確的有()。 A.理論上適用的估價方法，都必須選用 B.在適用的估價方法中，選用兩種即可 C.理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用 D.必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法 E.僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法 【正確答案】： A,C,E 第 49 題 甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有()。 A.若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元 B.若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元 C.若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元 D.若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為1 10萬元 E.若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元 【正確答案】： C,E 第 50 題 在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估()。 A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價值 B.買方愿意支付的 C.買方可承受的價 D.賣方可接受的 E.賣方愿意接受的價 【正確答案】： A,C,D 三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分) 第 51 題 在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大，則在估價時應(yīng)考慮此因素。 () 【正確答案】： × 第 52 題 在城市房屋拆遷估價中，當(dāng)拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個時點的狀況，所以估價時點應(yīng)為未來。 () 【正確答案】： × 第 53 題 對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。 () 【正確答案】： × 第 54 題 在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。 () 【正確答案】： √ 第 55 題 周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。 () 【正確答案】： × 第 56 題 不論是何種估價目的，估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況。 () 【正確答案】： × 第 57 題 當(dāng)估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格+債務(wù)一債權(quán)。 () 【正確答案】： √ 第 58 題 房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。 () 【正確答案】： × 第 59 題 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為18%。 () 【正確答案】： √ 第 60 題 成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估計對象價值的方法。 () 【正確答案】： √ 第 61 題 在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價對象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計出的。 () 【正確答案】： × 第 62 題 一般來說，運用假設(shè)開發(fā)法估價時，同一估價對象在自己開發(fā)前提下評估出的價格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。 () 【正確答案】： √ 第 63 題 運用平均增減量法進行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。 () 【正確答案】： × 第 64 題 某城市路線標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。 () 【正確答案】： √ 第 65 題 一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件六部分組成。 () 【正確答案】： × 四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。) 第 66 題 王某于2006年6月18日將其擁有的某個商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長5%和3%，未來收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。 請計算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價值。第二年運營費用=萬元×()萬元×25%=萬元 第三年運營費用=萬元×()萬元×25%=萬元 第四年運營費用=萬元×()萬元×25%=萬元 第一年凈收益=萬元 第二年凈收益=萬元 第三年凈收益=萬元 第四年凈收益=萬元 收益期限為40年-2年=38年
張小天11
一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）（一）甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。請問：1、 針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)？ 2、 裝修補償應(yīng)如何確定？ 3、 對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理？（二）法院委托估價機構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝猓坑糜趦斶€銀行貸款，買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費。請問：1、 估價機構(gòu)是否有異物將估價結(jié)果告知借款企業(yè)？為什么？2、 拍賣保留價應(yīng)由誰確定？如何確定？3、 乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機構(gòu)咨詢競買價格。估價機構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費？（三）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。請問：1、 這樣的做法有哪些錯誤？2、 若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益？二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）（一）估價對象為某三星級賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地1、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的表述中，正確的是（）A、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預(yù)期風(fēng)險。B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價值減損形成適宜性風(fēng)險C、抵押人不能履行債務(wù)時，因處置抵押物的強制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風(fēng)險D、選用估價方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險2、如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時（）A、該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益C、鈣賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益D、根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用，并考慮未來變動情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益3、若采用成本法估價，下列表述中不正確的是（）A、應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊B、無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息C、在估價測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金D、在最終積算價值中應(yīng)扣減需補繳的土地使用權(quán)出讓金4、假如以投?；馂?zāi)險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結(jié)果味3500萬元，則（）A、3500萬元是該賓館的公開市場價值B、3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值C、3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值D、投保時，保險金額不能超過3500萬元(二)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。5、若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是（ ）A、 道路擴寬后，交通發(fā)生變化 B、 綠地率發(fā)生變化C、 公共配套設(shè)施發(fā)生變化D、 土地形狀發(fā)生變化6、若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是（）A、 噪聲和污染程度發(fā)生變化B、 土地形狀發(fā)生變化C、 人口密度發(fā)生變化D、 出行便捷程度發(fā)生變化7、房地產(chǎn)估價師認為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是（）A、 由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度B、 以減少的綠地的建設(shè)成本費用作為價值變化額度C、 用市場法分別測算出城市道路擴展后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度D、 用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額外負擔(dān)度（三）某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當(dāng)初兩個廠區(qū)的土地均勻劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀90年代已經(jīng)補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴重損壞房，房地主行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準后重新建造廠房?，F(xiàn)請某估價機構(gòu)同時對兩廠區(qū)進行估價。8、針對以上情況，在估價時最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ǎ〢、 將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告B、 將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告C、 兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告D、 視委托人要求進行估價并出具估價報告9．委托人要求估價機構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構(gòu)認為（ ）A． 可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價B． 只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價C． 可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價D． 可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價10．對乙廠區(qū)的土地估價的思路應(yīng)當(dāng)是（）A． 按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值B． 按出讓土地使用權(quán)評估其市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金C． 用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金D． 用假設(shè)開發(fā)法估價、先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負擔(dān)的稅費三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分） ××在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)與限制條件（略）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、 委托方（略）二、 估價方（略）三、 估價對象1、區(qū)位狀況（略）2、實物狀況（略）3、權(quán)益狀況（略）四、估價目的為委托方以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。五、估價時點2005年4月18日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準，即估價結(jié)果為估價對象在估價時點時的公開市場的客觀合理價值。七、估價依據(jù)（略）八、估價方法估價人員進行了實地查勘，通過認真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值采用市場法估價。九、估價結(jié)果經(jīng)測算，估價對象在估價時點2005年4月18日的客觀價值為人民幣萬元。大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。十、估價人員（略）十一、估價作業(yè)日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估價報告應(yīng)用的有效期（略）估價技術(shù)報告一、 個別因素分析 （略）二、 區(qū)域因素分析（略）三、 最高最佳使用分析（略）四、 估價方法選用估價對象在建工程。估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基本方法，其估價技術(shù)路線如下：1． 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法”，因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價方法之一進行估價。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常的開發(fā)本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤以及購買估價對象應(yīng)負擔(dān)的稅費，求取估價對象的客觀合理價格或價值。2． 估價對象為在建工程，有明確的工程進度和費用投入，因此采用成本法作為估價方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。3． 對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。五、估價測算過程（一） 假設(shè)開發(fā)法分析測算過程假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。1、 采用的公式估價對象價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費2、 估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算運用市場法測算估價對象開發(fā)完成后的價值。市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2．1采用的公式 交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況修正 調(diào)整 調(diào)整估價對象= 可比實例× 100 × （ ）× 100 比準價格 成交價格 （ ） 100 （ ）2．2所選可比實例（見表一）可比實例情況表表一A B C 估價對象項目名稱 ××苑 ××樓 ××園 ××園項目坐落 ××新村××號 ××路××號 ××道××號 ××大道××號土地使用權(quán)取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓土地等級 住宅IV級 住宅III級 住宅III級 住宅IV級建筑結(jié)構(gòu) 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅成新狀況 十成新 十成新 十成新 交易情況 正常 正常 正常 交易日期 2005．3 2005．3 2005．4 成交價格（元/m2） 2．3交易情況修正可比實例A、B 、C均屬正常交易，交易情況無需正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。2．4交易日期調(diào)整近期××市房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定，可比實例A、B 、C均屬近期交易，交易日期無需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。2．5房地產(chǎn)狀況調(diào)整因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個別因素調(diào)整。2．5．1區(qū)域因素調(diào)整根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A、B 、C的區(qū)域因素略好于估價對象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價對象進行打分比較。得到可比實例A、B 、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103（具體比較情誤解見表二）。2．5．2個別因素調(diào)整根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A、B 、C的個別因素略差于估價對象，可比實例C的個別因素略優(yōu)于估價對象。將個別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價對象進行打分比較，得到可比實例A、B 、C個別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97（具體比較情況見表二）。A B C 估價對象區(qū)域因素 商服繁華程度 20 21 20 20 交通條件 21 21 23 20 環(huán)境景觀 10 10 10 10 公共服務(wù)配套 10 10 10 10 發(fā)展規(guī)劃 10 10 10 10 基礎(chǔ)設(shè)施 10 10 10 10 文件娛樂 10 10 10 10 街道條件 10 10 10 10合計 101 102 103 100個別因素 土地利用程度 20 20 20 20 臨路狀況 20 20 20 20 設(shè)施設(shè)備 10 10 10 10 裝修狀況 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑結(jié)構(gòu) 10 10 10 10 樓棟朝向 10 10 10 10 面積大小、形狀 10 10 8 10合計 102 102 97 1002．6比較修正計算市場法修正計算表表三可比實例 成交價格（元/m2） 交易情況修正 交易日期調(diào)整 區(qū)域因素調(diào)整 個別因素調(diào)整 比準價格（元/m2）A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963從測算結(jié)果來看，三個可比實例的比準價格水平差異不大，因此采用簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法測算結(jié)果：（3009+2980+2963）/3=2984（元/m2）預(yù)計開發(fā)完成后的總價值估價對象規(guī)劃總建筑面積為,其中地下建筑面積7979m2作為設(shè)備用房等，不能對外銷售，可銷售建筑面積為.故估價對象預(yù)計建成后的總價值為：2984×.繼建開發(fā)成本的測算估價對象共4棟，其中編號第28棟總建筑面積為(含地下建筑面積,,第21、22、23棟總建筑面積(含地下建筑面積)。經(jīng)現(xiàn)場查勘，第28棟正在進行地下混凝土澆注工程，第21、22、23棟正在進行基礎(chǔ)灌注工程。續(xù)建建筑安裝工程費根據(jù)××市造價管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程二00五年一季度造成價指數(shù)的通知》（××建價字[2005]10號，鋼混高層住宅樓本期建安造價指標為元/m2, 本次評估取900元/m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長率加值為80元/m2，一般水電安裝增加值為30元/m2消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為：×()+×(900+80+30+10+50)=室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟指標，按用地面積取30元/m2，估價對象用地面積為,則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：30×(萬元)估價對象的續(xù)建成本合計(萬元)4、管理費用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場平均水平取續(xù)建成本的3%?！?%==(萬元)5、銷售稅費包括廣告宣傳費用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項目平均標準，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的8%。×8%=(萬元)6、開發(fā)利潤××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15%，續(xù)建成本為萬元，開發(fā)利潤為：×15%=(萬元)7、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān) 的稅費主要包含契稅及印花稅等，為：在建工程價值×、運用假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為：（————）/(1+)=(萬元)（二）成本法分析測算過程成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對像為在建工程，折舊為零。采用的公式：估價對象價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤1、 土地取得成本運用基準地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關(guān)稅費。土地取得成本單價=(元/m2)(計算過程略)價對象用地面積為 m2,則估價對象土地總價為：×(萬元)2、 開發(fā)成本 勘察設(shè)計等前期工程費及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費萬元（計算過程略）基礎(chǔ)設(shè)施配套費基礎(chǔ)設(shè)施配套費括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等的建設(shè)費。根據(jù)××市近期公布的收費項目和收費標準，基礎(chǔ)設(shè)施配套費為80元/ m2(按建筑面積)，則合計萬元。 建筑安裝工程費估價對象已建部分建筑安裝工程費為：（萬元）則估價對象開發(fā)成本為：(萬元)3、 管理費用管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。經(jīng)調(diào)查，管理費一般為開發(fā)成本的2%—4%，本次評估取其中間值，即按開發(fā)成本的3%計取?！?%=(萬元)4、 投資利息按正常開發(fā)進度，整個項目開發(fā)周期為年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。利率取一年期貸款利率?！羀(1+)]=(萬元)5、 銷售稅費估價對象尚未進入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。6、開發(fā)利潤經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%?！?5%=（萬元）7、運用成本法的估價結(jié)果（萬元）六、估價結(jié)果確定運用假設(shè)開發(fā)法測算的價格為萬元，運用成本法測算的價格為萬元。根據(jù)估價目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果權(quán)重圍50%，成本法估價結(jié)果權(quán)重為50%，則估價對象房地產(chǎn)價值為：×50%+×50%=（萬元）則估價對象房地產(chǎn)價值為人民幣萬元，答謝人民幣肆千柒佰玖拾肆萬伍千貳佰元整。附件（略）四、指出并改正下面股價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣分。本題最多扣至零分。請在答題紙上做大，不得在試卷上改錯）對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。估價對象相關(guān)資料名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值總建筑面積 25000m2 房屋重置價格 2000元/ m2可出租建筑面積 22000 m2 房屋耐用年限 50年設(shè)備用房建筑面積 2500 m2 房屋維修費率（年） 房屋重置價格的2%管理用房建筑面積 500 m2 月物業(yè)管理費 5元/ m2營業(yè)稅及附加率 土地剩余年限 45年接租金收入計的房產(chǎn)稅率 12% 年報酬率 5%平均正常空置率 10% 管理費用率（含保險費、租賃費用） 租金的3%可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費） 50元/ m2 估價測算如下（節(jié)選）：（一） 年有效毛收入22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）（二） 年運營費用1、 年維修費用25000×2000×2%=1000000（元）2、 年管理費用年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50%=692040（元）3、 年營業(yè)稅及附加年營業(yè)稅及附加=13068000×（元）4、 年運營費用小計年運營費用=1000000+692040+725274=2417314（元）（三） 年凈收益年凈收益=（一）項-（二）項=13068000-2417314=10650686（元）（四） 估價結(jié)果估價結(jié)果= （元）（取整）參考資料：
優(yōu)質(zhì)工程師考試問答知識庫