物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)務(wù)模擬試題一、單選題1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立須經(jīng)（ ）。A.業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)B.工商行政管理部門登記C.房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)D.居民委員會(huì)批準(zhǔn)2.在物業(yè)房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作中，應(yīng)自始至終把（ ）工作放在最重要的位置上。A.安全管理 B.計(jì)劃維修養(yǎng)護(hù)C.物業(yè)的保值增值 D.降低能源消耗3.物業(yè)管理評(píng)審委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為（ ）人以上單數(shù)。 .某物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，現(xiàn)情況如下：（ ）A.注冊(cè)資本為人民幣600萬(wàn)元；B.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員40人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員25人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人均具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；C.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；D.管理兩種類型以上物業(yè)：多層住宅100萬(wàn)平方米；高層住宅40萬(wàn)平方米以上情況，哪條不符合一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的要求？5.滅鼠的方法錯(cuò)誤的是：（ ）A.化學(xué)滅鼠B.誘殺滅鼠C.器械滅鼠D.生物滅鼠6.消防制度的制定不包括（ ）A.公共秩序管理服務(wù)制度 B.制定消防要求規(guī)范、消防檢查制度C.制定消防設(shè)施設(shè)備管理制度D.制定火警、火災(zāi)應(yīng)急處理制度7.（ ）是指因未來(lái)的不確定性所帶來(lái)的可能損失，是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性。A.風(fēng)險(xiǎn) B.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)C.管理風(fēng)險(xiǎn) D.早期介入風(fēng)險(xiǎn)8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本不包括哪一項(xiàng)？ （ ）A.直接人工費(fèi) B.間接人工費(fèi)C.直接材料費(fèi) D.間接費(fèi)用9.以下不屬于物業(yè)承接查驗(yàn)期的檔案收集范圍的是：（ ）A.權(quán)屬資料檔案 B技術(shù)資料檔案C.業(yè)主裝修檔案 D.驗(yàn)收文件檔案10.以下哪一條不屬于對(duì)員工懲罰應(yīng)注意的四個(gè)方面：（ ）A.懲罰要及時(shí) B.懲罰要適當(dāng)C.懲罰要合理 D.懲罰要一致11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位的溝通主要集中在（ ）階段，重點(diǎn)是物業(yè)的承接查驗(yàn)、移交和工程遺留問(wèn)題的處理。A.早期介入 B.正常物業(yè)管理C.前期物業(yè)管理 D.裝修入住12.在物業(yè)管理適用的各類文書(shū)中，規(guī)范性最強(qiáng)的文書(shū)是（ ）。A.行政公文B.制度文書(shū) C.禮儀文書(shū) D.會(huì)議文書(shū)13.在計(jì)算房屋完好率和危房率之前，必須先進(jìn)行（ ）評(píng)定。A.危險(xiǎn)房屋 B.設(shè)備完好等級(jí)C.房屋完好等級(jí) D.物業(yè)建造質(zhì)量等級(jí)14.下列不屬于物業(yè)管理車輛管理方法與要求的內(nèi)容是（ ）。A.建立健全車輛管理隊(duì)伍 B.車輛出入管理C.消防器材的巡視管理 D.車輛停放管理15.以下不屬于物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的是：（ ）A.管理規(guī)范性 B.主體特殊性C.政府監(jiān)管性 D.個(gè)體歸一性16.物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般不包括（ ）。A.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等B.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用C.物業(yè)管理公司自用的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)D.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用17.（ ）是指員工要求離開(kāi)現(xiàn)任職位，與企業(yè)解除勞動(dòng)合同，退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動(dòng)。A.辭職 B.開(kāi)除 C.辭退 D.資遣18.以下關(guān)于請(qǐng)示說(shuō)法錯(cuò)誤的是：( )A.必須堅(jiān)持一事一請(qǐng)示B.請(qǐng)示在未獲批準(zhǔn)前，不得對(duì)下屬單位發(fā)送C.如需向兩個(gè)上級(jí)單位同時(shí)請(qǐng)示，只能采取一個(gè)主送和一個(gè)抄送的辦法，不可多頭報(bào)送以免造成誤會(huì)而貽誤工作 D.可以越級(jí)請(qǐng)示19.物業(yè)管理對(duì)公共秩序的作用是（ ）。A.保障、保證業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全B.提供協(xié)助性管理服務(wù)，屬于安全防范性質(zhì)C.與公安機(jī)關(guān)共同行使治安管理職能D.業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)的安全保管保險(xiǎn)20.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)類型不包括：（ ）。A.早期介入的風(fēng)險(xiǎn) B.前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)C.日常管理的風(fēng)險(xiǎn) D.合同執(zhí)行方面的風(fēng)險(xiǎn)21.( )的目的是了解應(yīng)聘者是否掌握應(yīng)聘崗位所必須具備的基礎(chǔ)知識(shí)和專業(yè)知識(shí)。A.面試B.心理測(cè)試 C.知識(shí)測(cè)驗(yàn) D.勞動(dòng)技能測(cè)驗(yàn)22.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核程序不包括（ ）。A.職務(wù)分析和確定考核周期B.權(quán)衡結(jié)果調(diào)整考核分?jǐn)?shù)C.對(duì)考核指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分檔并組織實(shí)施考核確認(rèn)考核結(jié)果D.建立考核機(jī)構(gòu)及設(shè)定相應(yīng)考核指標(biāo)權(quán)重23.客戶滿意度調(diào)查過(guò)程的成敗首先取決于（ ）。A.該調(diào)查的實(shí)施步驟 B.該地產(chǎn)的協(xié)同運(yùn)作C.該調(diào)查的數(shù)據(jù) D.該調(diào)查的策劃24.項(xiàng)目規(guī)劃圖紙中的二書(shū)是（ ）。A.房屋質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)B(niǎo).房屋質(zhì)量保證書(shū)和環(huán)境預(yù)評(píng)價(jià)書(shū)C.環(huán)境預(yù)評(píng)價(jià)書(shū)和詳細(xì)規(guī)劃說(shuō)明書(shū)D.使用說(shuō)明書(shū)和詳細(xì)規(guī)劃說(shuō)明書(shū)25.下列關(guān)于緊急事件的說(shuō)法錯(cuò)誤的是（ ）。A.在發(fā)生緊急事件時(shí)，企業(yè)應(yīng)盡可能努力控制事態(tài)的惡化和蔓延，在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)正常B.在緊急事件發(fā)生后，應(yīng)由一名管理人做好統(tǒng)一的現(xiàn)場(chǎng)指揮，安排調(diào)度，以免造成混亂C.在發(fā)生緊急事件時(shí)，管理人員不能以消極、推脫甚至是回避的態(tài)度來(lái)對(duì)待D.處理緊急事件因急于處理，對(duì)產(chǎn)生的新?lián)p失可以不考慮26.為達(dá)到某一專門目的或解決某一專門問(wèn)題而對(duì)員工進(jìn)行的培訓(xùn)是（ ）。A入職培訓(xùn) B.操作層員工的知識(shí)和能力培訓(xùn)C. 專題培訓(xùn) D.管理層員工的知識(shí)和能力培訓(xùn)27.白蟻防治中，利用白蟻的天敵或病菌對(duì)白蟻進(jìn)行滅殺的方法稱為（ ）。A.藥殺法 B.挖巢法C.誘殺法 D.生物防治法28.物業(yè)服務(wù)企業(yè)任命一名中層管理干部，應(yīng)使用（ ）。A.命令 B.決定C.通告 D.通知29.以下不屬于物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的是（ ）A.來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)B.來(lái)自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)C.來(lái)自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn) D.來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)30.三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理由（ ）負(fù)責(zé)。A.直轄市或設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門B.省級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門C.建設(shè)部 D.市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門31.《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在（ ）到達(dá)受要約人。A.雙方訂立正式合同之前 B.要約人實(shí)際履行合同之前 C.受要約人發(fā)出承諾通知之前D，受要約人發(fā)出承諾通知后，實(shí)際履行合同前32.裝飾裝修造成相鄰住宅管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品損壞等，（ ）應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。A.物業(yè)建設(shè)和施工單位 B.裝修人C.建設(shè)單位 D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)33.物業(yè)檔案安全管理不包括的內(nèi)容是：（ ）。A.檔案本身不受到損壞與丟失B.不被非法復(fù)制C.不被非法查閱與傳播 D.不被同時(shí)借閱34.消防管理是公共秩序管理服務(wù)的一項(xiàng)重要工作，為做好物業(yè)的消防安全管理工作，物業(yè)公司應(yīng)著重加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的消防安全知識(shí)教育及安全檢查，并建立義務(wù)消防隊(duì)伍，完善消防管理制度，不屬于此范圍的工作是（ ）。A.配備最先進(jìn)的消防設(shè)備B.加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施的完善與維護(hù)保養(yǎng)C.要對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日檢、周檢和月檢D.指定督查隊(duì)員不定期對(duì)安防工作進(jìn)行突擊檢查35.在設(shè)備運(yùn)行中或基本不拆卸的情況下，采用先進(jìn)的信息采集、 分析技術(shù)掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位，（ ）的一種技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。A.預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào)設(shè)備未來(lái)狀態(tài)B.可能導(dǎo)致的后果C.分析維修的方法 D.組織維修方案二、多選題36.物業(yè)管理收入主要包括（ ）。A.物業(yè)管理費(fèi)收入 B.公眾代辦性服務(wù)收入C.物業(yè)租賃收入 D.有償特約服務(wù)收入E. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入37.典型緊急事件包括（ ）。A.火警 B.氣體燃料泄漏C.電梯軌道磨損 D.噪聲侵?jǐn)_E.電力故障38.以下屬于物業(yè)管理方案基本內(nèi)容中關(guān)鍵性內(nèi)容的是：（ ）A.項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)B.組織架構(gòu)與人員的配置C.費(fèi)用測(cè)算與成本控制 D.人員培訓(xùn)及管理E.管理制度的制訂39.物業(yè)管理常見(jiàn)的安全防范系統(tǒng)有（ ）自動(dòng)呼救系統(tǒng)、煤氣自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和巡更系統(tǒng)等。A.門禁系統(tǒng)、道閘系統(tǒng) B.有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)C.紅外自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) D.閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)E.自動(dòng)消防監(jiān)控系統(tǒng)40.物業(yè)清潔衛(wèi)生管理制度以崗位責(zé)任制為核心，主要包括（ ）。A.標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)工藝流程 B.崗位操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)C.清潔質(zhì)量檢查和預(yù)防糾正機(jī)制 D.員工行為規(guī)范 E.工作票制度41.物業(yè)的裝飾裝修管理包括（ ）環(huán)節(jié)。A.裝飾裝修申報(bào)和登記 B.辦理開(kāi)工手續(xù)C.裝飾裝修質(zhì)量的監(jiān)督 D.裝飾裝修質(zhì)量的保修E.裝飾裝修過(guò)程的檢查和驗(yàn)收42.項(xiàng)目規(guī)劃圖紙中的六圖包括（ ）。比例尺的總平面圖B.規(guī)劃總平面圖和綠地規(guī)劃圖C.道路規(guī)劃圖和豎向規(guī)劃圖D.工程施工圖E.市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖43.物業(yè)房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)包括（ ）。A.容積率 B.房屋完好率 C.危房率D.設(shè)備設(shè)施完好率 E.綠化覆蓋率44.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)員工獎(jiǎng)勵(lì)要注意（ ）。A.物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)有機(jī)結(jié)合B.符合獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，管理者應(yīng)該立即予以獎(jiǎng)勵(lì)C.對(duì)不同的員工要采用不同的獎(jiǎng)勵(lì)的方式D.獎(jiǎng)勵(lì)程度要與員工的貢獻(xiàn)相符E.獎(jiǎng)勵(lì)要看對(duì)象45.物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修施工單位違反裝飾裝修管理規(guī)定，應(yīng)當(dāng)采取以下措施（ ）。A.及時(shí)勸阻 B.立即停水停電制止C.已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理 D.沒(méi)收裝飾裝修的施工工具E.依據(jù)裝修合同賠償損失46.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要求（ ）。A.按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置 B.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理C.有效溝通、垂直領(lǐng)導(dǎo) D.分工協(xié)作E.精干、高效、靈活47.早期介入竣工驗(yàn)收階段的內(nèi)容包括（ ）。A.各項(xiàng)單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收B.掌握驗(yàn)收情況，收集存在問(wèn)題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備C.分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收D.工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收E. 參與業(yè)主裝修驗(yàn)收48.日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主使用物業(yè)和接受服務(wù)中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)有（ ）。A.物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)B.物業(yè)使用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)C.法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)D.物業(yè)管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)E.物業(yè)管理日常運(yùn)作過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)49.房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù)為（ ）。A.對(duì)維修養(yǎng)護(hù)人員的考核指標(biāo)B.安全與環(huán)境保護(hù)的要求C.設(shè)備設(shè)施的 修理周期和修理間隔期D.房屋和設(shè)備設(shè)施的使用要求和管理目標(biāo)E.房屋及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀態(tài)50.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素有（ ）。A.不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)B.物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求C.投入的固定資產(chǎn)和用物業(yè)費(fèi)購(gòu)置的資產(chǎn)的折舊D.通貨膨脹因素 E.收支平衡、略有結(jié)余三、判斷題51.擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，限期改正并對(duì)裝修企業(yè)處以罰款。（ ）52.為了降低故障率或防止房屋及設(shè)備設(shè)施性能劣化，對(duì)房屋及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行的維修活動(dòng)，稱為預(yù)防性維修。（ ）53.公共秩序管理服務(wù)實(shí)施的依據(jù)是：一要以國(guó)家相關(guān)法規(guī)為準(zhǔn)繩；二要以物業(yè)服務(wù)合同的約定為根據(jù)。（ ）54.為增強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，物業(yè)管理中要特別注意對(duì)事故隱患的排除，在服務(wù)區(qū)域的關(guān)鍵位置，設(shè)立必要的提示和警示標(biāo)牌，盡可能避免意外事件的發(fā)生。 （ ）四、簡(jiǎn)答題55.簡(jiǎn)述培訓(xùn)效果的評(píng)估主要包括的內(nèi)容？A.評(píng)估被培訓(xùn)者對(duì)培訓(xùn)知識(shí)的掌握程度；B.評(píng)估被培訓(xùn)者工作行為的改進(jìn)程度； C.評(píng)估企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效是否得到了改善。56.簡(jiǎn)述如何使用客戶滿意度調(diào)查報(bào)告？A. 向客戶傳達(dá)調(diào)查結(jié)果將使他們確信自己的意見(jiàn)得到采納；B. 在本單位內(nèi)部交流這方面的信息則可以使企業(yè)職工準(zhǔn)確地知道客戶對(duì)公司產(chǎn)品與服務(wù)的看法；C. 制定相關(guān)的整改計(jì)劃和方案。57.簡(jiǎn)述預(yù)有火警時(shí)，物業(yè)處理的基本步驟是什么？A.確認(rèn)和了解起火位置、范圍和程度；B.向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警；C.清理通道，準(zhǔn)備迎接消防車入場(chǎng)；D.立即組織現(xiàn)場(chǎng)人員疏散。在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y；E.組織義務(wù)消防隊(duì)。在保證安全的前提下接近火場(chǎng)，用適當(dāng)?shù)南榔鞑目刂苹饎?shì)；F.及時(shí)封鎖現(xiàn)場(chǎng)，直到有關(guān)方面到達(dá)為止。58.簡(jiǎn)述高層建筑外立面裝修施工的消防準(zhǔn)備工作有哪些？1. 工程中的動(dòng)火電焊作業(yè)要有審批手續(xù)，要經(jīng)過(guò)專人批準(zhǔn)；2. 做好相關(guān)滅火和救人預(yù)案，配備滅火器；3. 動(dòng)火之前要檢查動(dòng)火部位、動(dòng)火周圍材料、動(dòng)火壞境，有無(wú)易燃易爆物品；4. 檢驗(yàn)動(dòng)火人員的資格，看其是否持崗上證、安全常識(shí)是否清楚，是否具備動(dòng)火的控制能力；5. 動(dòng)火過(guò)程要有專人指揮，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即停止動(dòng)火；6. 發(fā)現(xiàn)火情等按預(yù)案組織撲救和報(bào)警；7. 過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；8. 有專門收集電焊焊渣的器具；9. 徹底檢查和清理動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)。五、案例分析題（共1題，共計(jì)18分）案例1. 劉小姐購(gòu)買了一套原業(yè)主已入住五年的二手房，搬入不久發(fā)現(xiàn)：家中衛(wèi)生間地面出現(xiàn)裂紋，陽(yáng)臺(tái)窗戶變形無(wú)法關(guān)閉，樓道照明燈不亮，樓道走廊墻壁小廣告泛濫，墻壁烏黑發(fā)霉，居住小區(qū)垃圾成堆，老鼠蚊蠅孳生，不少業(yè)主私自搭建違章建筑，電梯噪聲和震動(dòng)較大常使乘坐電梯的人感到害怕，電梯內(nèi)和大堂安裝的電視廣告屏不分晝夜地播放令人厭煩的廣告，值班保安經(jīng)常脫崗并在崗睡覺(jué)，小區(qū)車輛停放混亂，消防設(shè)施常常誤報(bào)，消防樓梯布滿塵土且堆有雜物。劉小姐于是向該住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司投訴，但物業(yè)公司卻要求劉小姐繳納原業(yè)欠繳一年的物業(yè)管理費(fèi)，而劉小姐則以自己沒(méi)有繳納原業(yè)主欠費(fèi)的義務(wù)為由給予拒絕。同時(shí)，物業(yè)公司還告知?jiǎng)⑿〗?，因收取的物業(yè)費(fèi)太低，對(duì)這些問(wèn)題無(wú)能為力，請(qǐng)劉小姐自己解決?！菊?qǐng)問(wèn)】：1.針對(duì)劉小姐的投訴，物業(yè)公司應(yīng)該怎樣處理？(3分)2.劉小姐投訴的這些問(wèn)題哪些需要?jiǎng)⑿〗阕约航鉀Q？為什么？(3分)3.解決這些問(wèn)題，需要資金投入的項(xiàng)目有哪些？費(fèi)用如何解決（不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本）？(4分)4.針對(duì)這些問(wèn)題，請(qǐng)結(jié)合您的工作實(shí)踐，試舉出至少三項(xiàng)管理措施，以提高管理服務(wù)水平？(4分)5.原業(yè)主所欠物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該由誰(shuí)繳納？為什么？物業(yè)公司可以采取怎樣的手段追繳？(4分)【答案要點(diǎn)】1.熱情接待，逐一分析各種問(wèn)題的原因和可能的解決辦法，并告知哪些問(wèn)題應(yīng)該由物業(yè)公司解決，哪些應(yīng)由劉小姐自己解決，對(duì)應(yīng)由物業(yè)公司解決的問(wèn)題給出解決時(shí)間表，對(duì)于暫時(shí)不能解決的問(wèn)題作出解釋，取得諒解。2.需要?jiǎng)⑿〗阕约航鉀Q的問(wèn)題是：家中衛(wèi)生間地面出現(xiàn)裂紋，陽(yáng)臺(tái)窗戶變形無(wú)法關(guān)閉。原因是：保修期已過(guò)，理應(yīng)業(yè)主自己解決。3.樓道照明燈不亮----物業(yè)費(fèi)墻壁烏黑發(fā)霉------少量，物業(yè)費(fèi)；量大，專項(xiàng)維修資金居住小區(qū)垃圾成堆，老鼠蚊蠅孳生---物業(yè)費(fèi)不少業(yè)主私自搭建違章建筑---勸告不成，訴訟解決，物業(yè)費(fèi)電梯噪聲和震動(dòng)較大常使乘坐電梯的人感到害怕---小修物業(yè)費(fèi)；如需要大、中修，專項(xiàng)維修資金消防設(shè)施常常誤報(bào)---維護(hù)保養(yǎng)，物業(yè)費(fèi)；更新改造，專項(xiàng)維修資金。.加強(qiáng)衛(wèi)生管理， 解決垃圾和蚊蠅問(wèn)題；B.對(duì)電梯廣告進(jìn)行管理，定時(shí)、定廣告內(nèi)容，解決廣告亂放問(wèn)題；C.加強(qiáng)維修管理，解決樓道燈不亮問(wèn)題和墻壁烏黑問(wèn)題。5.原業(yè)主所欠物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該向原業(yè)主收取。理由是：誰(shuí)享受，誰(shuí)付費(fèi)。物業(yè)公司可以采取找原業(yè)主請(qǐng)其繳納所欠物業(yè)費(fèi)，如果不能奏效，可以采取訴訟的辦法收繳所欠物業(yè)費(fèi)。案例2. 22010年12月21日北京市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的位于朝陽(yáng)區(qū)某住宅小區(qū)取得銷售許可，總建筑面積27完平方米，開(kāi)發(fā)公司從建委網(wǎng)站上抽取了第三方建立評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行了評(píng)估，并將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給一家注冊(cè)地在海淀的三級(jí)資質(zhì)的甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主于2011年8月1日開(kāi)始入住，2011年10月該小區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了一家一級(jí)資質(zhì)的乙物業(yè)服務(wù)公司。業(yè)主委員會(huì)與注冊(cè)地在豐臺(tái)的乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同定于2011年11月1日乙公司進(jìn)駐，業(yè)主委員會(huì)以書(shū)面形式通知甲物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)于2011年11月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)服務(wù)公司收到業(yè)主委員會(huì)書(shū)面通知后，拒不撤出物業(yè)小區(qū)，并以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。但是乙物業(yè)公司還是強(qiáng)行接管了小區(qū)，并開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù)。2012年6月15日，該小區(qū)頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)公司無(wú)償修復(fù)。乙物業(yè)服務(wù)公司稱這是因?yàn)榧孜飿I(yè)服務(wù)公司服務(wù)不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)服務(wù)公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問(wèn)題的投訴。請(qǐng)依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》及相關(guān)政策作答：1、誰(shuí)是前期物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體？前期物業(yè)服務(wù)的期限如何規(guī)定的？答：⑴北京市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位是是前期物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體。⑵前期物業(yè)服務(wù)期限是指從業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部位交接止。2、建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)和甲物業(yè)服務(wù)公司的做法是否妥當(dāng)？甲物業(yè)服務(wù)公司拒絕移交的理由是否成立？說(shuō)明理由。答：⑴建設(shè)單位的做法不妥當(dāng)之處在于將全部委托了一家三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，因?yàn)楦鶕?jù)建設(shè)部資質(zhì)管理辦法，三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能管理20萬(wàn)平方米以上的建筑面積的住宅小區(qū)。⑵業(yè)主委員會(huì)的做法不妥當(dāng)之處在于：前期物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，前期物業(yè)的查驗(yàn)交接的職責(zé)是全體業(yè)主而不是乙物業(yè)服務(wù)公司（全體業(yè)主委托乙公司）除外，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向建設(shè)單位書(shū)面通知對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行檢查。全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。⑶甲物業(yè)服務(wù)公司做法不妥當(dāng)之處在于：1.超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)；2.不應(yīng)拒絕移交。拒絕移交的理由不成立，《辦法》第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主共同決策有異議等為由拒絕辦理交接。業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)督促，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。⑷乙物業(yè)服務(wù)公司做法不妥當(dāng)之處在于：不應(yīng)強(qiáng)行接管?！掇k法》第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出管理區(qū)域的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接管。3、結(jié)合案例實(shí)際簡(jiǎn)述房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)？答：⑴市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。依據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理辦法》，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違紀(jì)行為，由朝陽(yáng)房屋行政主管部門按照標(biāo)準(zhǔn)記分，并記入信用信息系統(tǒng)其中：1.對(duì)于甲物業(yè)物業(yè)企業(yè)，超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)記3分，給予書(shū)面警示，責(zé)令限期改正，改正期間不得參加物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)，并告知海淀區(qū)房屋行政主管部門。2.對(duì)于甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)企業(yè)，拒不撤出的，責(zé)令限期整改記分3分，逾期不撤出的，處以10萬(wàn)元罰款，記5分。3.對(duì)于乙服務(wù)企業(yè)，強(qiáng)行接管，給予書(shū)面警示，責(zé)令改正記3-5分。當(dāng)甲物業(yè)公司累計(jì)分?jǐn)?shù)達(dá)到5分后，由海淀區(qū)房屋行政主管部門約談該企業(yè)法定代表人，予以行政告誡，同時(shí)核查企業(yè)的資質(zhì)條件。當(dāng)乙物業(yè)公司分?jǐn)?shù)達(dá)到3分時(shí)，由朝陽(yáng)區(qū)房屋行政主管部門提出書(shū)面警示，限期整改。改正期間不得參加物業(yè)示范項(xiàng)目考評(píng)，并告知豐臺(tái)區(qū)房屋行政主管部門，乙物業(yè)公司累計(jì)分?jǐn)?shù)達(dá)到5分后，有豐臺(tái)區(qū)房屋行政主管部門約談該企業(yè)法定代表人，予以行政告誡，同時(shí)核查企業(yè)的資質(zhì)條件。⑵《辦法》規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)、監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。4、述20和業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)？答：⑴上述20和業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是合理的，因房屋未超過(guò)保修期限；⑵但上述住戶要求乙物業(yè)服務(wù)業(yè)公司無(wú)償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。5、如果您是乙公司負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？答：乙公司的做法不妥當(dāng)：⑴該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失情況，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無(wú)償保修。⑵同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位），積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況。一、單選題 8. B 15. A 22. B 23. D 24. C 25. D 26. C 27. D28. B 29. C 30. A 31. C 32. B 33. D 34. A 35. A二、 多選題（共15題，每題2分。共計(jì)30分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得分）36. ABD 37. ABDE 38. ABC 39. ACDE 40. ABCD 41. ABE42. ABCE 43. BCD 44. ABCD 45. ACE 46. ABDE 47. ABCD48. ABC 49. BCDE 50. ABCE三、 每題2分。共計(jì)8分。每題判斷準(zhǔn)確得2分，判斷錯(cuò)誤不得分） 53. √ 54. √