如何做好房地產(chǎn)工程管理工程管理是開(kāi)發(fā)商工作中的重中之重，公司里一般都會(huì)重點(diǎn)配置工程管理人才，但實(shí)際上，似乎很多企業(yè)并不太清楚如何從開(kāi)發(fā)商的角度管理工程。 工地現(xiàn)場(chǎng)，有乙方的工程管理人員在管工程、監(jiān)理公司的監(jiān)理工程師在管工程、還有甲方的現(xiàn)場(chǎng)工程師也在管工程，都是專業(yè)人士，在三方共同管理之轉(zhuǎn)：如何做好房地產(chǎn)工程管理工程下，應(yīng)該說(shuō)把工程管理好是沒(méi)有問(wèn)題的，但恰恰相反，工程管理往往是房地產(chǎn)公司出問(wèn)題最多、最難以協(xié)調(diào)、占用領(lǐng)導(dǎo)層時(shí)間最多的一個(gè)環(huán)節(jié)。 問(wèn)題出在什么地方？ 從流程上看，從工程前期準(zhǔn)備到入住，工程主要包括以下十個(gè)部分的工作： 1、工程前期準(zhǔn)備 2、工程計(jì)劃管理 3、工程技術(shù)管理 4、工程質(zhì)量管理 5、工程成本管理 6、工程監(jiān)理管理 7、安全文明施工 8、工程質(zhì)量記錄管理 9、工程移交 10、保修期服務(wù) 工程管理出問(wèn)題出在哪個(gè)環(huán)節(jié)？一般而言，容易出在計(jì)劃管理、質(zhì)量管理和監(jiān)理管理上。 計(jì)劃管理為什么容易出問(wèn)題？ 工程部的人會(huì)說(shuō)，施工計(jì)劃誰(shuí)不會(huì)？我們做的很專業(yè)很細(xì)，沒(méi)問(wèn)題。 問(wèn)題不在施工計(jì)劃本身，而是出在施工計(jì)劃的配套計(jì)劃上。工程部經(jīng)常存在施工拖期的問(wèn)題，為什么？該施工了圖紙沒(méi)到、該裝門(mén)窗了施工隊(duì)還沒(méi)進(jìn)場(chǎng)、該裝電梯了電 梯還沒(méi)到貨等等——這是配套計(jì)劃的問(wèn)題，工程部在編制每個(gè)月施工計(jì)劃的同時(shí)就應(yīng)該編制完成出圖計(jì)劃、分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等配套計(jì) 劃，然后把這些計(jì)劃提交給相應(yīng)的部門(mén)，要求相關(guān)的部門(mén)在計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間點(diǎn)之前完成工作，工程施工的問(wèn)題工程部自已可以解決，涉及到部門(mén)之間配合的問(wèn)題，就 必須提前做好準(zhǔn)備，以計(jì)劃的形式明確的提出要求，如果工程部提不出具體的時(shí)間表，其他部門(mén)如何配合工程？ 計(jì)劃是工程管理的牛鼻子，房地產(chǎn)工程管理工程有計(jì)劃安排的好，公司各個(gè)部門(mén)的工作才可以協(xié)調(diào)起來(lái)，嚴(yán)細(xì)合縫地配合工程項(xiàng)目進(jìn)度的完成，因此，工程部在編制施工計(jì)劃的同時(shí)，要保證配套計(jì)劃的完成以及配套計(jì)劃之間的配套關(guān)系，學(xué)會(huì)用配套計(jì)劃調(diào)動(dòng)公司的整體資源。 質(zhì)量管理為什么容易出問(wèn)題？ 質(zhì)量管理最大的問(wèn)題是，中小開(kāi)發(fā)商往往不太會(huì)提出自己對(duì)于質(zhì)量的管理標(biāo)準(zhǔn)，而是要求施工單位、監(jiān)理公司按照國(guó)家公布的各種標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范來(lái)管理工程，“國(guó)際”的 目的是什么？“國(guó)際”的目的是為了保障工程的安全，不會(huì)出安全問(wèn)題，它是所有建筑工程必須達(dá)到的最低標(biāo)準(zhǔn)。但開(kāi)發(fā)商是要面對(duì)客戶的，客戶關(guān)心什么？萬(wàn)科曾經(jīng)專門(mén)對(duì)客戶投訴的質(zhì)量問(wèn)題做過(guò)統(tǒng)計(jì)，最集中的十類問(wèn)題分別是： 防水工程、層面工程、抹灰工程、門(mén)窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門(mén)質(zhì)量、燃?xì)夤艿?、廚衛(wèi)預(yù)留口和電氣件安裝。 這十類問(wèn)題如果按“國(guó)標(biāo)”來(lái)看的話，根本就不是質(zhì)量問(wèn)題，不在施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)量管理的范圍之內(nèi)，但對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)卻是天大的事情，真接影響到客戶對(duì)商品房的判斷。 實(shí) 際上，開(kāi)發(fā)商做為甲方，是付款的一方，完全是可以以更高的標(biāo)準(zhǔn)要求工程的質(zhì)量。因此，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)形成一套《工程管理指導(dǎo)書(shū)》，從工程進(jìn)度、 工程質(zhì)量、工程成本、技術(shù)管理、材料管理、會(huì)議制度、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、現(xiàn)場(chǎng)安全、緊急事件處理等等方面制轉(zhuǎn)：如何做好房地產(chǎn)工程管理工程訂出詳細(xì)的管理標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在開(kāi)工前向監(jiān)理單位和施 工單位進(jìn)行交底，明確要求《工程管理指指導(dǎo)書(shū)》做為工程管理的標(biāo)準(zhǔn)，一切按照此執(zhí)行，只有這樣才能保證工程質(zhì)量可以滿足客戶的要求。 監(jiān)理管理為什么容易出問(wèn)題？ 監(jiān) 理管理的問(wèn)題在于，開(kāi)發(fā)商簽約時(shí)是和監(jiān)理公司確定合作關(guān)系，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理的卻是監(jiān)理工程師個(gè)人，開(kāi)發(fā)商對(duì)監(jiān)理工程師沒(méi)有直接的管理關(guān)系，很難調(diào)動(dòng)他們的 工作積極性。但施工單位卻很容易和監(jiān)理工程師打成一片，以致于在工程出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，監(jiān)理工程師或明或暗在幫助施工單位說(shuō)話。怎么解決這一問(wèn)題？ 有一個(gè)好的辦法是，在和監(jiān)理公司簽訂合時(shí)進(jìn)行約定，開(kāi)發(fā)商在監(jiān)理費(fèi)用之外，提供部分額外的獎(jiǎng)勵(lì)基金，如果現(xiàn)場(chǎng)工程師在項(xiàng)目監(jiān)理過(guò)程中對(duì)工程進(jìn)度、成本、技 術(shù)、質(zhì)量管理有重大貢獻(xiàn)的，甲方對(duì)監(jiān)理工程師進(jìn)行個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)；同時(shí)還約定，如果現(xiàn)場(chǎng)工程師在項(xiàng)目監(jiān)理過(guò)程中對(duì)進(jìn)度、成本、技術(shù)、質(zhì)量管理有重大失誤的，甲方 要對(duì)轉(zhuǎn)：如何做好房地產(chǎn)工程管理工程監(jiān)理公司進(jìn)行處罰，扣減監(jiān)理費(fèi)用。