一、土地增值稅是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。

例一：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務(wù)費用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

答：（1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+（1000+3000）×5％=650（萬元）

（4）允許扣除的稅費為555萬元

（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%

允許扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）

（6）允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）

（7）增值額=10000-6005=3995（萬元）

（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%

（9）應(yīng)納稅額=3395×40％-6005×5％=1297.75（萬元）

例二：

某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。

每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加征收率3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅?

計算過程如下：

轉(zhuǎn)讓收入：180×80=14400(萬元)

取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計：

(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)

房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除：

0.5×80+5200×5%=300(萬元)

轉(zhuǎn)讓稅金支出：

14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)

加計扣除金額：

5200×20%=1040(萬元)

扣除項目合計：

5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)

增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)

增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%

應(yīng)納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)

二、會計處理

1.轉(zhuǎn)讓取得收入時：

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加2467.08

貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08

2.實際上交時：

借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 2467.08

貸：銀行存款 2467.08

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算舉例

2009年10月21日

例一：甲于2005年4月在東區(qū)購得一商鋪，購入價為80萬元，支付契稅2.4萬元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價為120萬元。1、假設(shè)甲能提供該商鋪的購房發(fā)票和評估報告，(會計知識網(wǎng)http://www.2361.net)評估價格為108萬元，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅？2、假設(shè)甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅？

解答：1、甲能提供該商鋪的購房發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實清算方式征收土地增值稅：

第一步，計算應(yīng)繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費

①應(yīng)繳納營業(yè)稅=（120-80）×5%=2萬元

②應(yīng)繳納城建稅=2×7%=0.14萬元

③應(yīng)繳納教育費附加=2×3%=0.06萬元

④應(yīng)繳納印花稅=120×0.05%=0.06萬元

⑤應(yīng)繳納堤圍費=（120-80）×0.1%=0.04萬元

第二步，計算應(yīng)繳納土地增值稅

①扣除項目金額=評估價格+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬元

②增值額=120-112.7=7.3萬元

③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%稅率

④應(yīng)繳納土地增值稅=7.3×30%=2.19萬元。

2、甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅：

應(yīng)繳納土地增值稅=120×2%=2.4萬元。

例二、甲于2005年4月在東區(qū)購得一工業(yè)用地，購入價地價款為1000萬元，繳納契稅30萬元。2009年10月，甲將該土地轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價為1100萬元。1、假設(shè)甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅？2、假設(shè)甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅？

解答：1、甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實清算方式征收土地增值稅：

第一步，計算應(yīng)繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費

①應(yīng)繳納營業(yè)稅=（1100-1000）×5%=5萬元

②應(yīng)繳納城建稅=5×7%=0.35萬元

③應(yīng)繳納教育費附加=5×3%=0.15萬元

④應(yīng)繳納印花稅=1100×0.05%=0.55萬元

⑤應(yīng)繳納堤圍費=（1100-1000）×0.1%=0.1萬元；

第二步，計算應(yīng)繳納土地增值稅

①扣除項目金額=1000+（30+5+0.35+0.15+0.55+0.1）=1036.15萬元

②增值額=1100-1036.15=63.85萬元

③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%稅率

④應(yīng)繳納土地增值稅=63.85×30%=19.155萬元。

2、甲不能提供該土地購入原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅：

應(yīng)繳納土地增值稅=1100×3%=33萬元。

土地增值稅計算舉例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房一幢，建房總支出3000萬元，有關(guān)費用為：①支付地價款200萬元；②土地征用及拆遷補償費120萬元；③前期工程費180萬元；④基礎(chǔ)設(shè)施費200萬元；⑤建筑安裝工程費1500萬元；⑥公共配套設(shè)施費200萬元。期間費用600萬元，其中利息支出500萬元(利息能按房地產(chǎn)項目分?jǐn)?，并有金融機(jī)構(gòu)貸款證明)。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房賣出，取得收入6000萬元，并按規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、印花稅和教育費附加，請計算應(yīng)繳納多少土地增值稅(扣除比例為5%)。

參考答案：

(1)收入總額6000萬元。

(2)計算扣除項目金額：

支付地價款200（萬元）

房地產(chǎn)開發(fā)成本=120+180+200+1500+200=2200（萬元）

應(yīng)納營業(yè)稅=6000×5％=300（萬元）

應(yīng)納城建稅和教育費附加=6000×5％×（7%+3％）=30（萬元）

扣除項目金額=200+2200+500+(200+2200)×5%+300+30+2(200+2200)×20%

=200+2200+620+330+480=3830（萬元）

(3)增值額=6000-3830=2170（萬元）

(4)增值額占扣除項目金額比率=2170/3830×100%=56.7%，適用土地增值稅率40％，扣除率5％。

(5)應(yīng)納土地增值稅=2170×40%-3830×5%=676.5（萬元）