順其自然0012
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程、審批要求及會(huì)計(jì)處理方法
受房地產(chǎn)商品特性和監(jiān)管政策影響,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比在經(jīng)營上呈現(xiàn)出開發(fā)周期長、前期投入大、實(shí)行預(yù)售制度、合作開發(fā)普遍等特點(diǎn),這些經(jīng)營特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面具有其特殊性。下面是我為大家?guī)淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程、審批要求及會(huì)計(jì)處理方法,歡迎閱讀。
一、概述
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),在經(jīng)營過程中受政策影響較大,國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)銷售的前、中、后期均受到嚴(yán)格的監(jiān)管審批限制要求,因此房企與其他企業(yè)相比在經(jīng)營上有所差異,呈現(xiàn)出不同特點(diǎn):例如項(xiàng)目開發(fā)周期長、前期投入大、實(shí)行預(yù)售制度、合作開發(fā)現(xiàn)象普遍等,這些經(jīng)營特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面也有其特殊性,中債資信房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)推出房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析寶典系列專題旨在通過分析經(jīng)營特點(diǎn)理清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從開發(fā)到銷售過程中的財(cái)務(wù)特點(diǎn)和存在的問題,對(duì)房企的信用分析提供參考與指導(dǎo)。
專題共分為四篇,第一篇介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般流程和其中涉及的會(huì)計(jì)核算方式,其流程的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營和財(cái)務(wù)上的特點(diǎn);基于開發(fā)流程,第二篇主要分析了房企財(cái)報(bào)中主要科目的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn),例如存貨、預(yù)收賬款等科目的構(gòu)成和規(guī)模均與其他行業(yè)有著明顯的差異;第三篇主要研究在融資端衍生出的一種特殊模式“明股實(shí)債”,對(duì)房企隱藏在表外的風(fēng)險(xiǎn)做出揭示;第四篇我們結(jié)合以上經(jīng)營和財(cái)務(wù)上的特點(diǎn),對(duì)房企的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析,說明其在盈利能力、周轉(zhuǎn)能力上的特點(diǎn),揭露其在償債上的風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程
(一)土地獲取階段
1、土地獲取方式
土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的生產(chǎn)資源,是房地產(chǎn)開發(fā)的首要條件。目前土地使用權(quán)獲取方式可分為三大類:通過“招拍掛”受讓土地是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的土地獲取方式,協(xié)議出讓則適用于公共福利事業(yè)和非營利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地,此外,近年來兼并重組也成為房地產(chǎn)企業(yè)越來越常見的土地獲取方式之一,兼并重組的優(yōu)點(diǎn)是可以避免直接公開購買土地帶來的競爭,節(jié)省直接轉(zhuǎn)讓土地需要繳納的各種稅費(fèi)?!罢信膾臁狈绞降木唧w區(qū)別如下:
2、土地獲取流程
房地產(chǎn)企業(yè)通過政府土地出讓獲取土地的一般流程如圖2:
① 首先進(jìn)行土地競拍前準(zhǔn)備:包括價(jià)值研究判斷、確定項(xiàng)目定位和方案等;
② 支付保證金后參與“招拍掛”競得土地;
③ 競拍成功后繳納土地出讓金、契稅、交易費(fèi)等,簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》;
④ 憑土地出讓合同、用地紅線圖、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件等向規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;
⑤ 在完善規(guī)劃手續(xù)后,公司備齊規(guī)劃許可證、土地出讓合同和土地出讓金、稅費(fèi)支付憑證等材料辦理《國有土地使用證》,完成確權(quán)。
競買保證金方面,一般情況下土地出讓保證金不低于標(biāo)的金額的20%,但是目前多地調(diào)控政策中提高了保證金比例(例如武漢、南昌已提高至60%),并縮短了土地出讓金繳款期限,對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出了較高要求,具體請(qǐng)見中債資信《土地供應(yīng)機(jī)制及現(xiàn)狀分析—房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)專題報(bào)告》。
3、獲取土地階段的會(huì)計(jì)核算
根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn),但改變土地使用權(quán)用途等具體分為:
(1)土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物:相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)做為存貨,計(jì)入所建造的房屋建筑物成本,具體會(huì)計(jì)處理如下:
(2)土地用于賺取租金或資本增值:應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。土地使用權(quán)的取得成本直接計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶,且土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本,而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算,土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊,所繳納的契稅計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶,具體會(huì)計(jì)處理如下:
4、獲取土地階段的稅務(wù)處理
房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地階段涉及的稅收主要有契稅和印花稅等。
契稅稅率由地方政府根據(jù)本地實(shí)際情況確定(3~5%),在納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天發(fā)生納稅義務(wù),需在之后10日內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào)并在契稅征收機(jī)關(guān)核定期限內(nèi)繳納稅款;契稅一般不通過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目進(jìn)行核算,視取得土地使用權(quán)的用途計(jì)入不同的會(huì)計(jì)科目。房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅,計(jì)入“開發(fā)成本科目”,為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅,計(jì)入“無形資產(chǎn)”科目。
印花稅在簽訂土地出讓合同時(shí)發(fā)生,稅額為土地出讓金額的0.5‰,若開發(fā)商在商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,可按廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積占比免征印花稅。
(二)開發(fā)建設(shè)階段
1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)流程
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程可分為四個(gè)階段:項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目施工階段和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》后才可進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的施工。首先,獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》之前企業(yè)需進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì),這一過程需要與項(xiàng)目所在地相關(guān)政府部門溝通協(xié)商(通常需要半年至一年);此后,根據(jù)申報(bào)報(bào)告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖和建筑設(shè)計(jì)圖辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;與承包商談判并簽訂建設(shè)工程施工承包合同;根據(jù)土地證、規(guī)劃許可證、招標(biāo)確定施工隊(duì)、施工圖審查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等辦理《建設(shè)工程施工許可證》;進(jìn)入項(xiàng)目施工的階段,開發(fā)商在此階段的主要任務(wù)是控制成本,支付工程進(jìn)度款,確保工程按預(yù)先進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。建筑施工單位的一般施工流程如下:
項(xiàng)目竣工驗(yàn)收主要包括兩個(gè)階段,一是項(xiàng)目完工后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位進(jìn)行驗(yàn)收、結(jié)算、備案;二是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)初始登記,新建的房屋申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交“四證(《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》)”和房屋竣工驗(yàn)收資料等,在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記,對(duì)于購房者來說,開發(fā)商辦理完畢初始產(chǎn)權(quán)登記就可以辦理每一戶購房人的房屋所有權(quán)證。
2、開發(fā)建設(shè)階段的會(huì)計(jì)核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑工程施工企業(yè)之間簽訂的建筑安裝承包合同,一般是采取三中承包方式:包工包料方式、包工不包料(甲供材)方式、發(fā)包方控料(甲控材)方式。
包工包料承包和發(fā)包方控料(甲控材)承包方式下建筑安裝工程結(jié)算價(jià)款基本相同,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理比較簡單。由于房地產(chǎn)企業(yè)在與建筑施工企業(yè)合作關(guān)系中地位較高,極少采用預(yù)付款的方式。開發(fā)項(xiàng)目竣工時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)按照合同預(yù)定的工程價(jià)款扣除質(zhì)保金后的余額結(jié)算工程款,并收到建筑施工企業(yè)全額開具的建筑安裝發(fā)票。由于是施工方購買材料,所以工程價(jià)款發(fā)票金額中包含了材料價(jià)款,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)施工方開具的發(fā)票確認(rèn)成本。具體會(huì)計(jì)處理如下:
包工不包料承包(甲供材)方式下:甲供材建筑工程,是指由房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料,施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。一般而言,材料占商品房建造成本的30%~40%。具體的會(huì)計(jì)處理如下:
3、開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)處理
一般情況下,在開發(fā)建設(shè)階段的應(yīng)納稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。
城鎮(zhèn)土地使用稅稅率由地方政府根據(jù)地方人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)條件確定,以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù),依照規(guī)定稅額計(jì)算征收(0.6~30元/平方米/年)。通過“招拍掛”方式取得的建設(shè)用地,納稅人應(yīng)從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,合同未約定交付土地時(shí)間的,從合同簽訂的次月起繳納,會(huì)計(jì)處理方面企業(yè)繳納的土地使用稅計(jì)入管理費(fèi)用。此外,若開發(fā)商在商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,可按廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積占比免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)階段,涉及各種施工及承包合同的簽訂,應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納印花稅。
(三)銷售(預(yù)售)階段
1、銷售(預(yù)售)條件
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件:
但是在目前房地產(chǎn)市場過熱的情況下,多地在出臺(tái)的調(diào)控政策中提高了預(yù)售條件,具體見表3:
近期廈門、廣州、西安等地調(diào)控要求土地溢價(jià)率達(dá)到一定程度后需現(xiàn)房銷售,根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定,現(xiàn)房銷售的一般應(yīng)具備以下條件:
2、銷售(預(yù)售)流程
房地產(chǎn)企業(yè)商品房預(yù)售的主要流程如下:
在取得預(yù)售許可證后,可以確定開盤日期對(duì)外發(fā)售,與有認(rèn)購意向的客戶簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》,該協(xié)議書作為認(rèn)購人簽訂《商品房預(yù)售合同》的保證,并向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金,之后按認(rèn)購協(xié)議書約定正式簽訂《商品房預(yù)售合同》,合同簽訂后要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理備案,備案登記后合同生效。合同簽訂后,購買者要根據(jù)合同約定的付款時(shí)間交付房價(jià)款及契稅。此外,現(xiàn)房銷售的不簽訂預(yù)售合同,應(yīng)簽訂《商品房買賣合同》。
3、預(yù)售階段的會(huì)計(jì)核算
房地產(chǎn)銷售(預(yù)售)階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得收入、實(shí)現(xiàn)資金回籠的重要階段,主要涉及誠意金、定金、按揭保證金、預(yù)售房款的會(huì)計(jì)核算。
誠意金是在簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議書之前收取的款項(xiàng),最終退還給客戶或轉(zhuǎn)作購房款。商品房認(rèn)購協(xié)議書要在房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售許可證之后才能與客戶簽訂,因此誠意金是在預(yù)售之前收取的款項(xiàng),約束性很低,購房者可隨時(shí)收回此款項(xiàng)。故會(huì)計(jì)核算上不作為預(yù)收賬款處理,而應(yīng)作為企業(yè)的應(yīng)付賬款處理,具體如下:
定金是在簽訂商品房銷售(預(yù)售)合同之前收取的款項(xiàng),在銷售合同簽訂后轉(zhuǎn)作購房款,如果客戶在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)不簽訂購房合同,房地產(chǎn)企業(yè)一般情況下將不再退還已經(jīng)交付的定金。由于定金是在企業(yè)已取得預(yù)售許可證并已與客戶簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議基礎(chǔ)上收取的款項(xiàng),實(shí)質(zhì)上講它屬于銷售款的一部分。因此,定金應(yīng)視同收取收房款,在“預(yù)收賬款”科目核算,具體處理如下:
按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發(fā)商收取的錢,并承擔(dān)按揭貸款的連帶保證責(zé)任,直至房產(chǎn)證辦理出來并完成抵押登記后,銀行才將按揭貸款保證金退回開發(fā)商。在此期間內(nèi),若購房借款人未按合同約定按期還本付息的,由開發(fā)商代為償還,銀行有權(quán)直接從按揭保證金賬戶中扣劃相關(guān)款項(xiàng)。會(huì)計(jì)核算方式如下:
4、預(yù)售房款確認(rèn)收入的'會(huì)計(jì)核算
預(yù)售房款是指房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋未竣工前收取的商品房銷售款(實(shí)際收到的售房款、工程款抵房款轉(zhuǎn)入的房款、因換房從其他房源轉(zhuǎn)入的房款),屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng),通過“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行核算。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè),商品房銷售滿足下列條件則應(yīng)確認(rèn)收入:
① 工程已經(jīng)竣工,并且驗(yàn)收合格,符合銷售合同約定的交付條件。
② 已通知購房業(yè)主接收房屋,并且將結(jié)算賬單提交業(yè)主也取得其認(rèn)可。
實(shí)際工作中,有的企業(yè)采取發(fā)出《交房通知書》即可確認(rèn)銷售收入,有的企業(yè)采取“領(lǐng)取鑰匙”才可以確認(rèn)銷售收入。
預(yù)售房款會(huì)計(jì)處理方式如下:
這里值得注意的是,有的企業(yè)為了達(dá)到一定的目的,在銷售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)方面存在一定的差異,例如:有些民營企業(yè)由于確認(rèn)收入后涉及交納所得稅的問題,所以總是將應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的收入以未辦理完竣工驗(yàn)收手續(xù)、未辦理房產(chǎn)證等各種理由推遲確認(rèn)收入,以達(dá)到少交稅的目的;而有的上市公司為了實(shí)現(xiàn)既定的利潤目標(biāo),在確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入時(shí),往往在未辦理竣工驗(yàn)收、未交付使用前就將預(yù)售的房價(jià)款提前確認(rèn)了收入。
5、商品房銷售成本的會(huì)計(jì)核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售成本的核算是本著收入和成本配比的原則進(jìn)行的,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)收入確認(rèn)原則確認(rèn)實(shí)現(xiàn)銷售收入和銷售面積時(shí),應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。
開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài),成本結(jié)算完成后,編制“開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表”,詳細(xì)列明每種開發(fā)產(chǎn)品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數(shù)等信息,“開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表”作為開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)的依據(jù),附在憑證后面,借記“開發(fā)產(chǎn)品”的相關(guān)明細(xì)科目,貸記“開發(fā)成本”的相關(guān)明細(xì)科目。
這里需要注意的是,結(jié)轉(zhuǎn)的已實(shí)現(xiàn)銷售開發(fā)產(chǎn)品成本=實(shí)現(xiàn)的銷售面積*(總成本÷總可售建筑面積)。
得幫小趙
淺論新形勢下我國財(cái)務(wù)管理的發(fā)展方向一、理財(cái)與會(huì)計(jì)相分離的趨勢企業(yè)理財(cái)(Finance)既可指“財(cái)務(wù)”,也可以指“金融”,是指企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流量的安排或資金的融通,具體地說,就是理財(cái)人員在特定的環(huán)境下,依據(jù)各種信息,對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和平衡以達(dá)到特定管理目標(biāo)的活動(dòng)。會(huì)計(jì)(Accounting),原意為“計(jì)算”、“核算”,是指會(huì)計(jì)人員利用專門的方法,對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與貨幣計(jì)量的方式記錄、核算,反映并加以監(jiān)督,以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,它是屬于信息系統(tǒng)的一個(gè)范疇。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,企業(yè)不具備獨(dú)立的法人資格,自然也不存在財(cái)務(wù)上的自由主權(quán)。企業(yè)唯一的資金來源就是國家的財(cái)政撥款,企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)則主要集中于對(duì)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的揭示、反映、核算上,編制財(cái)務(wù)收支完成計(jì)劃等。為此,在人們的心目中,理財(cái)?shù)韧跁?huì)計(jì),會(huì)計(jì)就是指財(cái)務(wù)。社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)確立以后,特別是社會(huì)主義現(xiàn)代金融市場建立以后,企業(yè)籌資的財(cái)務(wù)決策問題將是財(cái)務(wù)管理的重大課題。企業(yè)面臨瞬息萬變的金融市場,企業(yè)的財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向如何進(jìn)行科學(xué)的籌資、投資決策,如何合理利用財(cái)務(wù)杠桿原理,降低資本成本,提高經(jīng)濟(jì)效益,以及如何正確估量和盡量減少投資風(fēng)險(xiǎn)等等方面。理財(cái)與會(huì)計(jì)的分歧日益凸現(xiàn)。至此,財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)的分離也就在所難免。一般現(xiàn)代大中型公司中,均設(shè)有財(cái)務(wù)部,由副總經(jīng)理兼任財(cái)務(wù)部主管。財(cái)務(wù)部下設(shè)若干管理中心,如以成本控制為主的成本管理中心,以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算,反映經(jīng)營狀況的會(huì)計(jì)核算中心,以投資決策為主的投資決策中心等。各管理中心在機(jī)構(gòu)設(shè)置上相互獨(dú)立,人員配置上均有專職的工作人員。因此,財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)的分離,將是財(cái)務(wù)管理發(fā)展趨勢的一個(gè)重要內(nèi)容。二、加強(qiáng)事前預(yù)測,編制各項(xiàng)預(yù)算,搞好內(nèi)部財(cái)務(wù)管理在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下,企業(yè)是一種以盈利為目的的經(jīng)濟(jì)組織,其出發(fā)點(diǎn)和歸宿都是盈利。企業(yè)自成立之日起,就面臨激烈的競爭,如何在變幻莫測的市場環(huán)境和外部企業(yè)的競爭對(duì)抗中,根據(jù)本企業(yè)的特點(diǎn)和優(yōu)勢,準(zhǔn)確進(jìn)行市場定位,尋求發(fā)展,將是企業(yè)面臨的一大課題。因此,企業(yè)必須進(jìn)行事前的預(yù)測,編制各項(xiàng)預(yù)算方案,并加以評(píng)價(jià)、比較、選擇,再作出慎重決策,以降低各種企業(yè)可控制風(fēng)險(xiǎn),盡量規(guī)避不可控制風(fēng)險(xiǎn),尋找企業(yè)籌資,投資過程中成本與風(fēng)險(xiǎn)的均稀點(diǎn),尤其是對(duì)長期投資,因其涉及面廣,資金量大,對(duì)企業(yè)影響深遠(yuǎn),往往決定企業(yè)今后的發(fā)展方向,對(duì)企業(yè)來說,長期投資的事前預(yù)測具有特殊重要的戰(zhàn)略意義。同時(shí),加強(qiáng)以成本控制為中心的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理,也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的一個(gè)重要方面。因?yàn)槌杀緵Q定了企業(yè)盈利的大小,是提高企業(yè)產(chǎn)品競爭能力,開拓能力和市場應(yīng)變能力的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié),財(cái)務(wù)人員必須加強(qiáng)以成本為中心的內(nèi)部責(zé)任成本管理?,F(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理將成本分為可控成本和不可控成本,這就要求財(cái)務(wù)管理人員運(yùn)用行為科學(xué)原理,實(shí)施事前成本控制,將企業(yè)整體目標(biāo)分解到所屬各生產(chǎn)經(jīng)營部門,編制責(zé)任預(yù)算,建立責(zé)任成本管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),激發(fā)有效的成本節(jié)約行為,協(xié)同完成預(yù)定的成本目標(biāo)。同時(shí),企業(yè)也要重視科學(xué)技術(shù)進(jìn)步與開發(fā),充分挖掘企業(yè)在生產(chǎn)組織、工藝流程,技術(shù)管理等方面的巨大潛力,采取有效措施,降低工資成本,優(yōu)化原材料消耗定額,降低各項(xiàng)費(fèi)用開支,提高資產(chǎn)利用率,加速資金調(diào)整,合理定產(chǎn),減少單位產(chǎn)品的固定成本,從而增強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)品的競爭能力。三、經(jīng)營與理財(cái)并重,融資、投資和股利政策選擇在現(xiàn)代企業(yè)制度下,企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要包括經(jīng)營和理財(cái)兩大業(yè)務(wù)。經(jīng)營主要指企業(yè)為了取得營業(yè)收入而進(jìn)行的一系列包括組織原材料采購,產(chǎn)品生產(chǎn)加工,以及產(chǎn)品銷售等一系列有助于利潤實(shí)現(xiàn)的行為。它是通過對(duì)資產(chǎn)的運(yùn)用,企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)資源的合理配置,以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的形式獲取增值額的行為。它是企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。而理財(cái)則是企業(yè)財(cái)務(wù)人員通過預(yù)測未來企業(yè)資金需要情況,分析判斷投資機(jī)會(huì)的可能性而采取的一系列資金調(diào)度行為,保證企業(yè)正常運(yùn)作所需的周轉(zhuǎn)資金,理財(cái)有助于企業(yè)資產(chǎn)加速周轉(zhuǎn),并實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤。經(jīng)營離不開理財(cái),猶如機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)離不開潤滑油的幫助一樣,缺乏有效率的理財(cái),企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營將大打折扣,正常的經(jīng)營將難以為繼。因此,經(jīng)營與理財(cái)并重將是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一大特征,尤其在當(dāng)今信息科技高度發(fā)達(dá),金融市場日趨完善的前提下,企業(yè)的理財(cái)活動(dòng)將顯得更為重要。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,我國企業(yè)長期實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支財(cái)務(wù)管理。由國家財(cái)政無償供應(yīng)資金,融資渠道單一。改革以后,將原來的撥款改為銀行貸款,融資結(jié)構(gòu)仍為單一化。與此帶來的問題則在于,由于融資結(jié)構(gòu)的單一化,進(jìn)而導(dǎo)致融資成本剛性化,使企業(yè)資金成本“釘死”在銀行貸款利率上,同時(shí)必然導(dǎo)致企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的最大化。原因在于企業(yè)經(jīng)營不善時(shí),難以借助改善融資結(jié)構(gòu)來分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān),從而產(chǎn)生到期不能還本付息導(dǎo)致企業(yè)變賣資產(chǎn)以致破產(chǎn);另一方面,銀行為了保證其貸款的及時(shí)歸還,對(duì)貸款用途作出明確規(guī)定,使企業(yè)使用資金產(chǎn)生功能性約束,難以根據(jù)變化了的情況,靈活調(diào)用資金,而被動(dòng)地受制于銀行的硬性規(guī)定。隨著廣泛的企業(yè)融資市場的建立和完善,企業(yè)融資條件及環(huán)境將發(fā)生很大的變化:首先,融資渠道多樣化,為企業(yè)提供了一個(gè)具有供應(yīng)彈性和可選擇性的資金融通體系,不至于使企業(yè)釘死在單一的融資渠道上,企業(yè)面對(duì)的是一個(gè)富有彈性、靈活性和多樣性的融資市場,融資工具和融資方式的多樣化,一方面使企業(yè)調(diào)整改善企業(yè)融資結(jié)構(gòu)成為可能,另一方面,多種不同融資方式具有不同的成本、風(fēng)險(xiǎn)、功能約束和彈性,使得企業(yè)不得不進(jìn)行合理的融資結(jié)構(gòu)組合,以使企業(yè)融資成本最低,融資風(fēng)險(xiǎn)最低,功能約束最小和彈性最大。當(dāng)然,這四者之間存在著直接對(duì)立的矛盾,比如融資成本低的籌資方式一般融資風(fēng)險(xiǎn)較高財(cái)務(wù)管理人員在合理組合融資方式、規(guī)模時(shí),應(yīng)盡可能尋求各種約束因素的最佳均衡點(diǎn)。其次,企業(yè)融資的靈活性大為增強(qiáng),資金使用的功能界限被打破,企業(yè)可根據(jù)融資的性質(zhì)和理財(cái)狀況,改變?nèi)谫Y用途,靈活地運(yùn)用融資。最后,隨著企業(yè)資信評(píng)估體系的健全,企業(yè)融資的另一個(gè)趨勢是企業(yè)更加注重資信的作用,因?yàn)槠髽I(yè)資信狀況將直接影響投資者和債權(quán)人的投資意向,以保障他們的合法權(quán)益,這樣,企業(yè)要想在金融市場上順利融資,必須具有良好的資信條件,否則,即使企業(yè)處在一個(gè)廣闊多變的融資市場,也很難及時(shí)籌措所需資金,來改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,由于財(cái)政資金的無償使用的特殊性質(zhì),使企業(yè)的投資行為具有廣泛的盲目性和沖動(dòng)性?!巴顿Y饑渴癥”日益加劇。市場經(jīng)濟(jì)體制的建立,最重要的特征就在于由市場來配置資源,由市場來調(diào)節(jié)生產(chǎn)要素的組合,變無償使用資金為有償使用,企業(yè)在新形勢下的投資行為將發(fā)生重大變動(dòng):1、企業(yè)注重資本成本的約束。企業(yè)不僅要考慮在金融市場上的籌資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)的影響,也要考慮企業(yè)對(duì)所采取項(xiàng)目而產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本和投資額的資金時(shí)間價(jià)值。這樣,企業(yè)的投資必須使產(chǎn)生的收益超過成本,內(nèi)部投資報(bào)酬率不僅要高于無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,而且也要使投資風(fēng)險(xiǎn)得到合理的補(bǔ)償。2、企業(yè)更加注重資本預(yù)算。企業(yè)短期投資因其回收期較短而可以在金融市場靈活調(diào)劑,而企業(yè)的長期投資由于其涉及面廣,投資額巨大,投資回收期長,且面臨較大的投資風(fēng)險(xiǎn)等原因,對(duì)企業(yè)具有特殊重要的戰(zhàn)略意義。因此,企業(yè)在選擇長期投資項(xiàng)目時(shí),必須制訂嚴(yán)密的資本預(yù)算,對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行反復(fù)論證,并考慮到如通貸膨脹等因素帶來的影響等,在投資決策時(shí)要慎重選擇方案。3、投資方式多樣化,這是企業(yè)投資行為的一個(gè)重要趨勢。從投資的金融工具看,有債券投資,股票投資,基金投資等;從投資范圍看,企業(yè)可進(jìn)行輕工業(yè)投資,重工業(yè)投資,金融、飲食、房地產(chǎn)、咨詢業(yè)、娛樂業(yè)等各種范圍的投資;從投資的地域范圍看,企業(yè)不僅可進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部投資,企業(yè)外部投資,還可進(jìn)行國內(nèi)投資和國際投資等??傊?,投資環(huán)境的多樣化,將對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的投資決策提出新的要求。企業(yè)財(cái)務(wù)管理的另一項(xiàng)重要內(nèi)容,就是企業(yè)股利政策的選擇。企業(yè)是否發(fā)放股利,發(fā)放多少股利,將對(duì)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,財(cái)務(wù)管理人員在決策股利方針時(shí),必須處理好積累與發(fā)展的關(guān)系,又要保證企業(yè)、債權(quán)人和投資者三方利益的協(xié)調(diào)。四、做好財(cái)務(wù)分析,合理調(diào)劑資源財(cái)務(wù)分析是企業(yè)通過各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)及所占比重,深入了解企業(yè)當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營狀況,發(fā)現(xiàn)其存在的問題,預(yù)測其發(fā)展趨勢的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析旨在通過分析企業(yè)的償債能力,資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況以及盈利能力,以了解負(fù)債結(jié)構(gòu)及相應(yīng)的作為物資保障的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的合理性和有效性,資產(chǎn)周轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)或營運(yùn)能力結(jié)構(gòu)的合理性和有效性,以及盈利結(jié)構(gòu)的合理性和趨勢性。掌握企業(yè)經(jīng)營和理財(cái)中的結(jié)構(gòu)性缺陷,預(yù)測這種結(jié)構(gòu)的可能變動(dòng)趨勢,并據(jù)以審慎配置企業(yè)的資源,形成合理的經(jīng)濟(jì)資源結(jié)構(gòu),使其得到充分合理的利用。財(cái)務(wù)分析的重點(diǎn)在于資本結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的分析。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)全部資金來源中負(fù)債和所有者權(quán)益二者之間各自所占的比重和比例關(guān)系。如資產(chǎn)負(fù)債率,是企業(yè)總負(fù)債占總資產(chǎn)(負(fù)債+所有者權(quán)益)的比例,反映企業(yè)資產(chǎn)形成中由負(fù)債而形成的比例。合理的資本結(jié)構(gòu)不僅可以降低企業(yè)的綜合資本成本,保持合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),而且可以通過運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿,而使企業(yè)主權(quán)資本利潤率達(dá)到最大化。反之,資本結(jié)構(gòu)不合理,或者會(huì)增加企業(yè)籌資成本或者使企業(yè)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),容易陷入財(cái)務(wù)困境。企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)則是指各類形態(tài)的資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重和比例關(guān)系。企業(yè)的負(fù)債和所有者權(quán)益與企業(yè)的資產(chǎn)是同一資金的兩個(gè)側(cè)面。企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理,是否達(dá)到最優(yōu)化分布,將對(duì)企業(yè)的收益能力,經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模以及債權(quán)人、投資者利益的保障程度關(guān)系極為密切。通過企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析,可為企業(yè)管理部門明確當(dāng)前企業(yè)資產(chǎn)的分布狀況,促使其適時(shí)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì),投資收益率及銷售狀況等,優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu),改善財(cái)務(wù)狀況,加速資金周轉(zhuǎn),減少企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的資信主要包括對(duì)企業(yè)的經(jīng)營能力,償債能力和盈利能力的綜合評(píng)估。而在此評(píng)估基礎(chǔ)上,選擇若干相關(guān)程度較高的指標(biāo),綜合計(jì)算而得的一個(gè)評(píng)估系數(shù),則稱為復(fù)合財(cái)務(wù)系數(shù)。復(fù)合財(cái)務(wù)系數(shù)不僅可為外部投資者作出投資決策指明方向,而且對(duì)內(nèi)部經(jīng)營管理者來說,使其經(jīng)營管理行為受復(fù)合財(cái)務(wù)系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的約束,促使其向此標(biāo)準(zhǔn)努力,調(diào)節(jié)其生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng),分析生產(chǎn)經(jīng)營管理情況,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。五、財(cái)務(wù)、管理的國際化趨勢隨著我國改革開放的不斷深化,以及國際經(jīng)濟(jì)全球一體化的發(fā)展,我國企業(yè)不僅受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,同時(shí)也要受到國際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的制約和挑戰(zhàn)。參與國際競爭,加強(qiáng)國際合作,將是我國企業(yè)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢,同時(shí)也將推動(dòng)財(cái)務(wù)管理的國際化趨勢。特別是跨國公司的出現(xiàn)和國際金融市場的日益完善、發(fā)達(dá)、更加劇了這一發(fā)展趨勢。從融資角度看,中外合資、合作、外商獨(dú)資等企業(yè)形式在改革開放以來迅速發(fā)展,國際證券投資方興未艾。自1993年以來,我國已有11家國有企業(yè)在香港發(fā)行H股,總股本為130億港元,此外尚有17家國有企業(yè)已在香港“買殼”上市,上海石化等在紐約上市成功。1994年還將有19家企業(yè)的股票在海外上市。證券籌資的優(yōu)點(diǎn)在于不存在資金到位問題。另外,國際租賃也是企業(yè)國際籌資的一種重要形式,境內(nèi)企業(yè)通過租賃公司這個(gè)中介機(jī)構(gòu),從境外引進(jìn)所需外資、設(shè)備等,從很大程度上滿足了企業(yè)的需要。從投資角度看,跨國投資不僅能增強(qiáng)出口產(chǎn)品的競爭能力,能更好地了解和追蹤被投資國市場的需要,降低運(yùn)輸成本,擴(kuò)大市場占有率,而且能繞開貿(mào)易壁壘,減少關(guān)稅和非關(guān)稅方面的限制。同時(shí),跨國投資還能保證國外某種資源的供應(yīng),以彌補(bǔ)本國資源的不足。從前幾年首鋼購買秘魯鋼鐵公司開始,我國在國外的投資已有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展。并且積累了許多有益的經(jīng)驗(yàn)。國際投資同國際貿(mào)易一樣,各國企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足于和發(fā)揮自身的相對(duì)優(yōu)勢,而不應(yīng)被絕對(duì)優(yōu)劣的判斷捆住手腳。我國企業(yè)當(dāng)前跨國投資的現(xiàn)實(shí)性則是根源于現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多層性和發(fā)展方式的多樣性,因此,發(fā)展企業(yè)的跨國投資既有其必要性又有其現(xiàn)實(shí)可行性,企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)從國際范圍出發(fā),考慮跨國投資的可行性。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下,我國的企業(yè)財(cái)務(wù)管理,由于現(xiàn)代企業(yè)制度的建立,金融市場的日益完善,以及新的財(cái)務(wù)準(zhǔn)則的實(shí)施,將使財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)職能分工明確化,專職化,并在搞好企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理,嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)預(yù)算的基礎(chǔ)上,根據(jù)外界瞬息萬變的市場信息,隨時(shí)調(diào)整,控制財(cái)務(wù)計(jì)劃,改“節(jié)支型”財(cái)務(wù)為“增效型”財(cái)務(wù)管理,跳出帳本理財(cái),積極參與競爭,變被動(dòng)理財(cái)為主動(dòng)理財(cái),并隨著國際經(jīng)濟(jì)合作的日趨深入、融合、借鑒國際先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理方法和經(jīng)驗(yàn),加強(qiáng)國際比較,參照國際慣例,積極、深入地參與國際競爭,這將是我國企業(yè)在新的經(jīng)濟(jì)形勢下必然的發(fā)展趨勢。
Jessie小魚
1、資金運(yùn)作分析:根據(jù)公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)制度,預(yù)測并監(jiān)督公司現(xiàn)金流和各項(xiàng)資金使用情況,為公司的資金運(yùn)作、調(diào)度與統(tǒng)籌提供信息與決策支持;
2、財(cái)務(wù)政策分析:根據(jù)各種財(cái)務(wù)報(bào)表,分析并預(yù)測公司的財(cái)務(wù)收益和風(fēng)險(xiǎn),為公司的業(yè)務(wù)發(fā)展、財(cái)務(wù)管理政策制度的建立及調(diào)整提供建議;
3、經(jīng)營管理分析:參與銷售、生產(chǎn)的財(cái)務(wù)預(yù)測、預(yù)算執(zhí)行分析、業(yè)績分析,并提出專業(yè)的分析建議,為業(yè)務(wù)決策提供專業(yè)的財(cái)務(wù)支持;
4、投融資管理分析:參與投資和融資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測算、成本分析、敏感性分析等活動(dòng),配合上級(jí)制定投資和融資方案,防范風(fēng)險(xiǎn),并實(shí)現(xiàn)公司利益的最大化;
5、財(cái)務(wù)分析報(bào)告:根據(jù)財(cái)務(wù)管理政策與業(yè)務(wù)發(fā)展需求,撰寫財(cái)務(wù)分析報(bào)告、投資財(cái)務(wù)調(diào)研報(bào)告、可行性研究報(bào)告等,為公司財(cái)務(wù)決策提供分析支持。
擴(kuò)展資料:
財(cái)務(wù)分析的目的是進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的最終目標(biāo),財(cái)務(wù)分析的最終目標(biāo)是為財(cái)務(wù)報(bào)表使用者做出相關(guān)決策提供可靠的依據(jù)。
財(cái)務(wù)分析的目的受財(cái)務(wù)分析主體的制約,不同的財(cái)務(wù)分析主體進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的目的是不同的。
財(cái)務(wù)分析的一般目的可以概括為:評(píng)價(jià)過去的經(jīng)營業(yè)績、衡量現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況、預(yù)測未來的發(fā)展趨勢。
根據(jù)分析的具體目的,財(cái)務(wù)分析可以分為流動(dòng)性分析、盈利性分析、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析、專題分析(如破產(chǎn)分析、審計(jì)人員的分析性檢查程序)
參考資料來源:百度百科—財(cái)務(wù)分析
普陀小吃貨
一、概述
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),在經(jīng)營過程中受政策影響較大,國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)銷售的前、中、后期均受到嚴(yán)格的監(jiān)管審批限制要求,因此房企與其他企業(yè)相比在經(jīng)營上有所差異,呈現(xiàn)出不同特點(diǎn):例如項(xiàng)目開發(fā)周期長、前期投入大、實(shí)行預(yù)售制度、合作開發(fā)現(xiàn)象普遍等,這些經(jīng)營特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面也有其特殊性,中債資信房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)推出房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析寶典系列專題旨在通過分析經(jīng)營特點(diǎn)理清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從開發(fā)到銷售過程中的財(cái)務(wù)特點(diǎn)和存在的問題,對(duì)房企的信用分析提供參考與指導(dǎo)。
專題共分為四篇,第一篇介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般流程和其中涉及的會(huì)計(jì)核算方式,其流程的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營和財(cái)務(wù)上的特點(diǎn);基于開發(fā)流程,第二篇主要分析了房企財(cái)報(bào)中主要科目的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn),例如存貨、預(yù)收賬款等科目的構(gòu)成和規(guī)模均與其他行業(yè)有著明顯的差異;第三篇主要研究在融資端衍生出的一種特殊模式“明股實(shí)債”,對(duì)房企隱藏在表外的風(fēng)險(xiǎn)做出揭示;第四篇我們結(jié)合以上經(jīng)營和財(cái)務(wù)上的特點(diǎn),對(duì)房企的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析,說明其在盈利能力、周轉(zhuǎn)能力上的特點(diǎn),揭露其在償債上的風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程
(一)土地獲取階段
1、土地獲取方式
土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的生產(chǎn)資源,是房地產(chǎn)開發(fā)的首要條件。目前土地使用權(quán)獲取方式可分為三大類:通過“招拍掛”受讓土地是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的土地獲取方式,協(xié)議出讓則適用于公共福利事業(yè)和非營利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地,此外,近年來兼并重組也成為房地產(chǎn)企業(yè)越來越常見的土地獲取方式之一,兼并重組的優(yōu)點(diǎn)是可以避免直接公開購買土地帶來的競爭,節(jié)省直接轉(zhuǎn)讓土地需要繳納的各種稅費(fèi)?!罢信膾臁狈绞降木唧w區(qū)別如下:
2、土地獲取流程
房地產(chǎn)企業(yè)通過政府土地出讓獲取土地的一般流程如圖2:
① 首先進(jìn)行土地競拍前準(zhǔn)備:包括價(jià)值研究判斷、確定項(xiàng)目定位和方案等;
② 支付保證金后參與“招拍掛”競得土地;
③ 競拍成功后繳納土地出讓金、契稅、交易費(fèi)等,簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》;
④ 憑土地出讓合同、用地紅線圖、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件等向規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;
⑤ 在完善規(guī)劃手續(xù)后,公司備齊規(guī)劃許可證、土地出讓合同和土地出讓金、稅費(fèi)支付憑證等材料辦理《國有土地使用證》,完成確權(quán)。
競買保證金方面,一般情況下土地出讓保證金不低于標(biāo)的金額的20%,但是目前多地調(diào)控政策中提高了保證金比例(例如武漢、南昌已提高至60%),并縮短了土地出讓金繳款期限,對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出了較高要求,具體請(qǐng)見中債資信《土地供應(yīng)機(jī)制及現(xiàn)狀分析—房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)專題報(bào)告》。
3、獲取土地階段的會(huì)計(jì)核算
根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn),但改變土地使用權(quán)用途等具體分為:
(1)土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物:相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)做為存貨,計(jì)入所建造的房屋建筑物成本,具體會(huì)計(jì)處理如下:
(2)土地用于賺取租金或資本增值:應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。土地使用權(quán)的取得成本直接計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶,且土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本,而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算,土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊,所繳納的契稅計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶,具體會(huì)計(jì)處理如下:
4、獲取土地階段的稅務(wù)處理
房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地階段涉及的稅收主要有契稅和印花稅等。
契稅稅率由地方政府根據(jù)本地實(shí)際情況確定(3~5%),在納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天發(fā)生納稅義務(wù),需在之后10日內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào)并在契稅征收機(jī)關(guān)核定期限內(nèi)繳納稅款;契稅一般不通過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目進(jìn)行核算,視取得土地使用權(quán)的用途計(jì)入不同的會(huì)計(jì)科目。房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅,計(jì)入“開發(fā)成本科目”,為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅,計(jì)入“無形資產(chǎn)”科目。
印花稅在簽訂土地出讓合同時(shí)發(fā)生,稅額為土地出讓金額的0.5‰,若開發(fā)商在商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,可按廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積占比免征印花稅。
(二)開發(fā)建設(shè)階段
1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)流程
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程可分為四個(gè)階段:項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目施工階段和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》后才可進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的施工。首先,獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》之前企業(yè)需進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì),這一過程需要與項(xiàng)目所在地相關(guān)政府部門溝通協(xié)商(通常需要半年至一年);此后,根據(jù)申報(bào)報(bào)告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖和建筑設(shè)計(jì)圖辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;與承包商談判并簽訂建設(shè)工程施工承包合同;根據(jù)土地證、規(guī)劃許可證、招標(biāo)確定施工隊(duì)、施工圖審查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等辦理《建設(shè)工程施工許可證》;進(jìn)入項(xiàng)目施工的階段,開發(fā)商在此階段的主要任務(wù)是控制成本,支付工程進(jìn)度款,確保工程按預(yù)先進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。建筑施工單位的一般施工流程如下:
項(xiàng)目竣工驗(yàn)收主要包括兩個(gè)階段,一是項(xiàng)目完工后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位進(jìn)行驗(yàn)收、結(jié)算、備案;二是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)初始登記,新建的房屋申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交“四證(《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》)”和房屋竣工驗(yàn)收資料等,在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記,對(duì)于購房者來說,開發(fā)商辦理完畢初始產(chǎn)權(quán)登記就可以辦理每一戶購房人的房屋所有權(quán)證。
2、開發(fā)建設(shè)階段的會(huì)計(jì)核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑工程施工企業(yè)之間簽訂的建筑安裝承包合同,一般是采取三中承包方式:包工包料方式、包工不包料(甲供材)方式、發(fā)包方控料(甲控材)方式。
包工包料承包和發(fā)包方控料(甲控材)承包方式下建筑安裝工程結(jié)算價(jià)款基本相同,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理比較簡單。由于房地產(chǎn)企業(yè)在與建筑施工企業(yè)合作關(guān)系中地位較高,極少采用預(yù)付款的方式。開發(fā)項(xiàng)目竣工時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)按照合同預(yù)定的工程價(jià)款扣除質(zhì)保金后的余額結(jié)算工程款,并收到建筑施工企業(yè)全額開具的建筑安裝發(fā)票。由于是施工方購買材料,所以工程價(jià)款發(fā)票金額中包含了材料價(jià)款,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)施工方開具的發(fā)票確認(rèn)成本。具體會(huì)計(jì)處理如下:
包工不包料承包(甲供材)方式下:甲供材建筑工程,是指由房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料,施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。一般而言,材料占商品房建造成本的30%~40%。具體的會(huì)計(jì)處理如下:
3、開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)處理
一般情況下,在開發(fā)建設(shè)階段的應(yīng)納稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。
城鎮(zhèn)土地使用稅稅率由地方政府根據(jù)地方人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)條件確定,以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù),依照規(guī)定稅額計(jì)算征收(0.6~30元/平方米/年)。通過“招拍掛”方式取得的建設(shè)用地,納稅人應(yīng)從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,合同未約定交付土地時(shí)間的,從合同簽訂的次月起繳納,會(huì)計(jì)處理方面企業(yè)繳納的土地使用稅計(jì)入管理費(fèi)用。此外,若開發(fā)商在商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,可按廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積占比免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)階段,涉及各種施工及承包合同的簽訂,應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納印花稅。
(三)銷售(預(yù)售)階段
1、銷售(預(yù)售)條件
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件:
但是在目前房地產(chǎn)市場過熱的情況下,多地在出臺(tái)的調(diào)控政策中提高了預(yù)售條件,具體見表3:
近期廈門、廣州、西安等地調(diào)控要求土地溢價(jià)率達(dá)到一定程度后需現(xiàn)房銷售,根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定,現(xiàn)房銷售的一般應(yīng)具備以下條件:
2、銷售(預(yù)售)流程
房地產(chǎn)企業(yè)商品房預(yù)售的主要流程如下:
在取得預(yù)售許可證后,可以確定開盤日期對(duì)外發(fā)售,與有認(rèn)購意向的客戶簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》,該協(xié)議書作為認(rèn)購人簽訂《商品房預(yù)售合同》的保證,并向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金,之后按認(rèn)購協(xié)議書約定正式簽訂《商品房預(yù)售合同》,合同簽訂后要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理備案,備案登記后合同生效。合同簽訂后,購買者要根據(jù)合同約定的付款時(shí)間交付房價(jià)款及契稅。此外,現(xiàn)房銷售的不簽訂預(yù)售合同,應(yīng)簽訂《商品房買賣合同》。
3、預(yù)售階段的會(huì)計(jì)核算
房地產(chǎn)銷售(預(yù)售)階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得收入、實(shí)現(xiàn)資金回籠的重要階段,主要涉及誠意金、定金、按揭保證金、預(yù)售房款的.會(huì)計(jì)核算。
誠意金是在簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議書之前收取的款項(xiàng),最終退還給客戶或轉(zhuǎn)作購房款。商品房認(rèn)購協(xié)議書要在房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售許可證之后才能與客戶簽訂,因此誠意金是在預(yù)售之前收取的款項(xiàng),約束性很低,購房者可隨時(shí)收回此款項(xiàng)。故會(huì)計(jì)核算上不作為預(yù)收賬款處理,而應(yīng)作為企業(yè)的應(yīng)付賬款處理,具體如下:
定金是在簽訂商品房銷售(預(yù)售)合同之前收取的款項(xiàng),在銷售合同簽訂后轉(zhuǎn)作購房款,如果客戶在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)不簽訂購房合同,房地產(chǎn)企業(yè)一般情況下將不再退還已經(jīng)交付的定金。由于定金是在企業(yè)已取得預(yù)售許可證并已與客戶簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議基礎(chǔ)上收取的款項(xiàng),實(shí)質(zhì)上講它屬于銷售款的一部分。因此,定金應(yīng)視同收取收房款,在“預(yù)收賬款”科目核算,具體處理如下:
按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發(fā)商收取的錢,并承擔(dān)按揭貸款的連帶保證責(zé)任,直至房產(chǎn)證辦理出來并完成抵押登記后,銀行才將按揭貸款保證金退回開發(fā)商。在此期間內(nèi),若購房借款人未按合同約定按期還本付息的,由開發(fā)商代為償還,銀行有權(quán)直接從按揭保證金賬戶中扣劃相關(guān)款項(xiàng)。會(huì)計(jì)核算方式如下:
4、預(yù)售房款確認(rèn)收入的會(huì)計(jì)核算
預(yù)售房款是指房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋未竣工前收取的商品房銷售款(實(shí)際收到的售房款、工程款抵房款轉(zhuǎn)入的房款、因換房從其他房源轉(zhuǎn)入的房款),屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng),通過“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行核算。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè),商品房銷售滿足下列條件則應(yīng)確認(rèn)收入:
① 工程已經(jīng)竣工,并且驗(yàn)收合格,符合銷售合同約定的交付條件。
② 已通知購房業(yè)主接收房屋,并且將結(jié)算賬單提交業(yè)主也取得其認(rèn)可。
實(shí)際工作中,有的企業(yè)采取發(fā)出《交房通知書》即可確認(rèn)銷售收入,有的企業(yè)采取“領(lǐng)取鑰匙”才可以確認(rèn)銷售收入。
預(yù)售房款會(huì)計(jì)處理方式如下:
這里值得注意的是,有的企業(yè)為了達(dá)到一定的目的,在銷售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)方面存在一定的差異,例如:有些民營企業(yè)由于確認(rèn)收入后涉及交納所得稅的問題,所以總是將應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的收入以未辦理完竣工驗(yàn)收手續(xù)、未辦理房產(chǎn)證等各種理由推遲確認(rèn)收入,以達(dá)到少交稅的目的;而有的上市公司為了實(shí)現(xiàn)既定的利潤目標(biāo),在確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入時(shí),往往在未辦理竣工驗(yàn)收、未交付使用前就將預(yù)售的房價(jià)款提前確認(rèn)了收入。
5、商品房銷售成本的會(huì)計(jì)核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售成本的核算是本著收入和成本配比的原則進(jìn)行的,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)收入確認(rèn)原則確認(rèn)實(shí)現(xiàn)銷售收入和銷售面積時(shí),應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。
開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài),成本結(jié)算完成后,編制“開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表”,詳細(xì)列明每種開發(fā)產(chǎn)品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數(shù)等信息,“開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表”作為開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)的依據(jù),附在憑證后面,借記“開發(fā)產(chǎn)品”的相關(guān)明細(xì)科目,貸記“開發(fā)成本”的相關(guān)明細(xì)科目。
這里需要注意的是,結(jié)轉(zhuǎn)的已實(shí)現(xiàn)銷售開發(fā)產(chǎn)品成本=實(shí)現(xiàn)的銷售面積*(總成本÷總可售建筑面積)。
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