——投資性房地產(chǎn)（2006）財會[2006]3號2006-2-15 第一條 為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和相關(guān)信息的披露，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，制定本準(zhǔn)則。第二條 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。第三條 本準(zhǔn)則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：（一）已出租的土地使用權(quán)。（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（三）已出租的建筑物。第四條 下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：（一）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。（二）作為存貨的房地產(chǎn)。第五條 下列各項適用其他相關(guān)會計準(zhǔn)則：（一）企業(yè)代建的房地產(chǎn)，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號——建造合同》。（二）投資性房地產(chǎn)的租金收入和售后租回，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》。 第六條 投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（一）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（二）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。第七條 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。（一）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（三）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定確定。第八條 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。 第九條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但本準(zhǔn)則第十條規(guī)定的除外。采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》。采用成本模式計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》。第十條 有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：（一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（二）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。第十一條 采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。第十二條 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 第十三條企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：（一）投資性房地產(chǎn)開始自用。（二）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。（三）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值。（四）自用建筑物停止自用，改為出租。第十四條在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。第十五條 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。第十六條 自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。 第十七條 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。第十八條 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。 第十九條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息：（一）投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量模式。（二）采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準(zhǔn)備的計提情況。（三）采用公允價值模式的，公允價值的確定依據(jù)和方法，以及公允價值變動對損益的影響。（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對損益或所有者權(quán)益的影響。（五）當(dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。 ，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本模式進行初始計量：1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。外購的，按照購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出作為成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目。企業(yè)以分期付款方式購入的，按照購入的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照應(yīng)支付金額與成本之間的差額，借記“未確認(rèn)融資費用”科目，按照應(yīng)支付金額，貸記“長期應(yīng)付款”科目。例1.某公司于2008年1月1日，購入甲公司一幢廠房用于出租。該廠房價款（含稅）為2000萬元，分3年期付清，在每年年初付款，第1年以銀行存款已付800萬元，第2年和第3年再各付600萬元。廠房公允價值為1982萬元，采用實際利率法分期攤銷未確認(rèn)融資費用，假設(shè)實際利率為10‰。要求，根據(jù)有關(guān)資料編制相關(guān)會計分錄。（1）購入廠房時借：投資性房地產(chǎn)——-廠房19820000未確認(rèn)融資費用180000貸：長期應(yīng)付款——-甲公司12000000銀行存款8000000（2）攤銷未確認(rèn)融資費用時①第2年付款攤銷時600×10‰=6（萬元）借：財務(wù)費用60000貸：未確認(rèn)融資費用60000②第3年付款攤銷時600×10‰×2=12（萬元）借：財務(wù)費用120000貸：未確認(rèn)融資費用1200002.自行建造的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。主要包括工程用物資成本、人工費用、應(yīng)予以資本化的借款費用、繳納的相關(guān)稅費以及應(yīng)分?jǐn)偟钠渌g接費用等。自行建造分為自營方式和出包方式兩種建造方式。（1）自營方式。企業(yè)采用自營方式建造，其入賬價值應(yīng)當(dāng)按照使該項達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出確定。工程項目較多且工程支出較大的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照工程項目的性質(zhì)分別核算各工程項目的成本。采用自營方式建造，按照使該項達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”、“原材料”、“工程物資”、“應(yīng)付職工薪酬”等科目。工程達到預(yù)定可使用狀態(tài)交付使用時，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。例2.某公司采用自營方式建造一幢營業(yè)大樓用于出租，建造營業(yè)大樓領(lǐng)用工程物資1500萬元，計提工人工資200萬元，以銀行存款支付水電費30萬元，支付相關(guān)稅費5萬元；該營業(yè)大樓達到預(yù)定可使用狀態(tài)交付使用。要求，根據(jù)有關(guān)資料編制相關(guān)會計分錄。①領(lǐng)用工程物資時借：在建工程——-營業(yè)大樓15000000貸：工程物資15000000②計提工人工資時借：在建工程——-營業(yè)大樓2000000貸：應(yīng)付職工薪酬2000000③支付水電費及相關(guān)稅費時借：在建工程——-營業(yè)大樓350000貸：銀行存款350000④交付使用時借：投資性房地產(chǎn)——-營業(yè)大樓17350000貸：在建工程——-營業(yè)大樓17350000（2）出包方式。企業(yè)采用出包方式建造投資性的房地產(chǎn)，應(yīng)按照支付的工程價款等計量，其工程的具體支出在承包單位核算。企業(yè)按照合同規(guī)定支付工程價款時，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。工程達到預(yù)定可使用狀態(tài)交付使用投資性的房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。例3.某公司采用出包方式建造一處商場用于出租，造價為3000萬元。與甲公司簽訂承包合同規(guī)定，工程開工前預(yù)付總造價的30%作為啟動資金，工程完成50%再付20%預(yù)付工程款，工程達到預(yù)定可使用狀態(tài)交付使用時結(jié)清價款。要求，根據(jù)有關(guān)資料編制相關(guān)會計分錄。①預(yù)付啟動資金時借：在建工程——-商場9000000貸：銀行存款9000000②預(yù)付工程款時借：在建工程——-商場6000000貸：銀行存款6000000③結(jié)清價款時借：在建工程——-商場15000000貸：銀行存款15000000④交付使用時借：投資性房地產(chǎn)——-商場30000000貸：在建工程——-商場300000003.以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定確定計量。