第一章 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)科目及憑證一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)科目：物業(yè)管理收入本科目核算物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入，公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。二、物業(yè)管理收入應(yīng)以提供了勞務(wù)、收到款項(xiàng)或取得了收取款項(xiàng)的權(quán)利時(shí)確認(rèn)物業(yè)管理收入的實(shí)現(xiàn)。三、物業(yè)管理費(fèi)收入，應(yīng)按實(shí)際價(jià)款記帳。本月實(shí)現(xiàn)的收入，借記"銀行存款""應(yīng)收帳款"等科目，貸記本科目;結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收業(yè)主管理費(fèi)時(shí)借記"應(yīng)付帳款",貸記本科目。四、期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入"本年利潤(rùn)"科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無(wú)余額。五、本科目應(yīng)按收入類別設(shè)置明細(xì)帳。會(huì)計(jì)核算方法會(huì)計(jì)核算是會(huì)計(jì)的基本職能之一，在會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作中占有非常重要的地位，它對(duì)提高整個(gè)會(huì)計(jì)工作水平，起著舉足輕重的作用，為此，公司根據(jù)國(guó)家財(cái)政部頒布的《會(huì)計(jì)法》等一系列法律法規(guī)，特制定如下會(huì)計(jì)核算管理辦法：會(huì)計(jì)核算的一般要求1.依法建帳。本公司依《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》和國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的規(guī)定建立會(huì)計(jì)帳冊(cè)，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，及時(shí)提供合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的會(huì)計(jì)信息。2.會(huì)計(jì)核算內(nèi)容。2.1 款項(xiàng)和有價(jià)證券的收付;2.2 財(cái)物的收發(fā)、增減和使用;2.3 債權(quán)債務(wù)的發(fā)生和結(jié)算;2.4 資本基金的增減和經(jīng)費(fèi)的收支;2.5 收入、費(fèi)用、成本的計(jì)算;2.6 財(cái)務(wù)成果的計(jì)算和處理;2.7 其他需要辦理會(huì)計(jì)手續(xù)、進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的事項(xiàng);3.會(huì)計(jì)核算的基本要求。3.1 會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，按照規(guī)定的會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行，保證會(huì)計(jì)指標(biāo)的口徑一致、相互可比和會(huì)計(jì)處理方法的一個(gè)年度前后期一致，年度前后期如有變更，應(yīng)當(dāng)在說(shuō)明中加以披露。3.2 會(huì)計(jì)核算年度：以公歷一月一日起至十二月三十一日止。3.3 原則上以人民幣為記帳本位幣。3.4 會(huì)計(jì)制度：實(shí)行《會(huì)計(jì)法》和《兩則兩制》，共性財(cái)務(wù)政策部分按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》執(zhí)行，特性財(cái)務(wù)政策部分按照《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行。3.5 固定資產(chǎn)折舊方法：以《會(huì)計(jì)法》規(guī)定的直線法執(zhí)行，按固定資產(chǎn)總額預(yù)留5%的殘值后每月按時(shí)計(jì)提折舊。3.6 低值易耗品攤銷方法：以《會(huì)計(jì)法》規(guī)定的一次攤銷法按月攤銷，但同時(shí)要設(shè)備查簿對(duì)低值易耗品進(jìn)行輔助管理。3.7 存貨收發(fā)方法：采用《會(huì)計(jì)法》規(guī)定的先進(jìn)先出法進(jìn)行核算。3.8 成本核算方法：按照《會(huì)計(jì)法》和《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的實(shí)際成本法、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按工程量進(jìn)行分配的核算方法執(zhí)行。3.9 會(huì)計(jì)核算原則：以《會(huì)計(jì)法》規(guī)定的權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則。3.10會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳薄、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料必須符合國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，不得偽造、變?cè)?，不得設(shè)置帳外帳，不得報(bào)虛假的會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)帳簿、報(bào)表。3.11按照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的要求設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目。3.12公司使用會(huì)計(jì)電算化，所使用的會(huì)計(jì)軟件和電子計(jì)算機(jī)生成的會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表等會(huì)計(jì)資料應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家頒布的《會(huì)計(jì)電算化管理辦法》、《會(huì)計(jì)核算軟件基本規(guī)范》等規(guī)章。未使用會(huì)計(jì)電算物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算方法化前按國(guó)家規(guī)定的手工操作方法執(zhí)行。3.13會(huì)計(jì)檔案應(yīng)當(dāng)按照《會(huì)計(jì)檔案管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行妥善保管，對(duì)電算化電子數(shù)據(jù)及相應(yīng)會(huì)計(jì)備份資料、文字資料等應(yīng)視同會(huì)計(jì)檔案進(jìn)行管理。3.14會(huì)計(jì)記錄文字統(tǒng)一使用中文。3.15原始記錄：各種原始記錄（包括自制和外來(lái)），嚴(yán)格按《會(huì)計(jì)法》規(guī)定的辦法執(zhí)行，以保證原始記錄的嚴(yán)肅性、真實(shí)性和合法性。會(huì)計(jì)憑證1.原始憑證必須具備如下內(nèi)容：1.1 原始憑證的基本要素：憑證的名稱;填制憑證的日期;填制憑證單位名稱或填制人姓名;經(jīng)辦人員的簽名或者蓋章;接受憑證單位名稱;經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、單價(jià)和金額。1.2 如從外單位取得的原始憑證，必須蓋有填制單位的公章;對(duì)外開(kāi)出的原始憑證，必須加蓋本單位的公章。1.3 自制的原始憑證必須有經(jīng)辦單位的領(lǐng)導(dǎo)人或者由單位領(lǐng)導(dǎo)人指定的人員簽名或者蓋章。1.4 購(gòu)買實(shí)物的原始憑證，必須有驗(yàn)收證明。1.5 支付款項(xiàng)的原始憑證，必須有收款單位和收款人的收款證明，不能僅以支付款項(xiàng)的有關(guān)憑證如銀行匯款憑證等代替。1.6 發(fā)生銷貨退回的，除填制退貨發(fā)票外，還必須有退貨驗(yàn)收證明;退款時(shí)，必須取得對(duì)方的收款收據(jù)或者匯款銀行的憑證，不得以退貨發(fā)票代替收據(jù)。1.7 職工因公出差借款憑據(jù)，必須附在記帳憑證之后，收回借款時(shí)，應(yīng)當(dāng)另開(kāi)收據(jù)或者退還借款付本，不得退還原借款收據(jù)。1.8 經(jīng)上級(jí)有關(guān)部門批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)將批準(zhǔn)文件作為記帳憑證的附件。2.記帳憑證必須具備如下內(nèi)容：2.1 記帳憑證的基本要素：填制憑證的日期;憑證編號(hào);經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)摘要;會(huì)計(jì)科目;金額;所附原始憑證張數(shù);填制憑證人員、稽核人員、記帳人員、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人（主管會(huì)計(jì)人員）簽名或蓋章。2.2 填制記帳憑證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)記帳憑證進(jìn)行連續(xù)編號(hào)，電腦打印出來(lái)的記帳憑證要加蓋制單人員、審核人員、記帳人員及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、主管會(huì)計(jì)人員印章或者簽字。3.會(huì)計(jì)憑證的字跡和保管要求。3.1 填制會(huì)計(jì)憑證的字跡必須清晰、工整。3.2 會(huì)計(jì)憑證要及時(shí)傳遞，不得積壓，以保證會(huì)計(jì)核算的及時(shí)、正常進(jìn)行。3.3 會(huì)計(jì)憑證登記完畢后，應(yīng)當(dāng)按照分類和編號(hào)順序裝訂、保管，不得散失。3.4 原始憑證不得外借，其他單位確需借用的，可以提供復(fù)制件，但應(yīng)當(dāng)履行嚴(yán)格的報(bào)批和借用登記手續(xù)。3.5 原始憑證如有遺失，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的要求取得相應(yīng)證明，并辦理審核和報(bào)批手續(xù)。會(huì)計(jì)帳簿1.會(huì)計(jì)帳簿的設(shè)置。按照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的規(guī)定和會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的需要設(shè)置會(huì)計(jì)帳簿。包括總帳、明細(xì)帳、日記帳和其他輔助性帳簿，以上所有會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)報(bào)表均到市財(cái)政局指定的地點(diǎn)購(gòu)買。2.會(huì)計(jì)帳簿的啟用。新帳簿啟用時(shí)，應(yīng)當(dāng)在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，并填寫帳簿扉頁(yè)上的"啟用表",注明啟用日期、帳簿起止頁(yè)數(shù)、記帳人員和會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、會(huì)計(jì)主管人員姓名等，并加蓋名章和單位公章。當(dāng)有記帳或者財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人調(diào)動(dòng)工作時(shí)應(yīng)在"啟用表"上履行簽字等手續(xù)。3.帳簿的登記。會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)審核無(wú)誤的會(huì)計(jì)憑證登記會(huì)計(jì)帳簿，具體方法嚴(yán)格按《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定執(zhí)行。4.帳簿記錄的錯(cuò)誤更正。如果會(huì)計(jì)帳簿記錄發(fā)生錯(cuò)誤，不允許涂改、挖補(bǔ)、刮擦、藥物消除字跡等手段更正，也不允許重抄，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況，按照規(guī)定采用劃線更正法等進(jìn)行更正。5.對(duì)帳。將會(huì)計(jì)帳簿記錄的有關(guān)數(shù)字與庫(kù)存實(shí)物、貨幣資金、有價(jià)證券、往來(lái)單位或者個(gè)人等進(jìn)行相互核對(duì)，保證帳證相符、帳帳相符、帳實(shí)相符。6.結(jié)帳。將本期內(nèi)所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)全部登記入帳的基礎(chǔ)上，按照規(guī)定的方法對(duì)該期內(nèi)的帳簿記錄進(jìn)行小結(jié)或年結(jié)，結(jié)出本期或本年發(fā)生額合計(jì)和余額，并將其余額結(jié)轉(zhuǎn)下期或者轉(zhuǎn)入新帳。編制財(cái)務(wù)報(bào)告1.必須按照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度規(guī)定定期編制財(cái)務(wù)報(bào)告，包括會(huì)計(jì)報(bào)表主表、附表、附注及財(cái)務(wù)分析2.會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記完整、核對(duì)無(wú)誤的會(huì)計(jì)帳簿記錄和其他有關(guān)資料編制，做到數(shù)字真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說(shuō)明清楚。3.會(huì)計(jì)報(bào)表之間、會(huì)計(jì)報(bào)表各項(xiàng)之間，凡有對(duì)應(yīng)關(guān)系的數(shù)字，應(yīng)當(dāng)相互一致。4.財(cái)務(wù)分析：按季度分析，分析應(yīng)包含各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，及重要的會(huì)計(jì)事項(xiàng)。5.會(huì)計(jì)報(bào)告由公司經(jīng)理和財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)等人簽字或蓋章（年終報(bào)表企業(yè)主要負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人必須簽字）后及時(shí)送交各有關(guān)單位（上級(jí)主管公司、稅務(wù)局、銀行）。第二章 物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)應(yīng)掌握的知識(shí)和技巧一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)核算的必讀知識(shí)財(cái)務(wù)核算是企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算的重要內(nèi)容。它是反映和監(jiān)督企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的活勞動(dòng)消耗、物質(zhì)消耗和資金占用及其經(jīng)濟(jì)效果的方法。財(cái)務(wù)核算是根據(jù)審核后的原始憑證，運(yùn)用會(huì)計(jì)科目，填制記賬憑證，登記會(huì)計(jì)賬簿，以貨幣為計(jì)算尺度，連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計(jì)算各核算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。（一）主要作用如下：（1）為考核和評(píng)定企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位經(jīng)營(yíng)管理成果提供了系統(tǒng)、完整的資料。（2）通過(guò)財(cái)務(wù)核算程序?qū)ζ髽I(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的活勞動(dòng)消耗、物質(zhì)消耗和資金占用實(shí)施有效的監(jiān)督。（二）會(huì)計(jì)核算（1）核算時(shí)間月度從上月26日至本月25日為當(dāng)月核算期，年度從上月12月26日至本年12月25日為年度核算期。（2）會(huì)計(jì)賬務(wù)以人民幣為記賬單位，有外幣計(jì)算的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)折合人民幣記賬，同時(shí)登記外國(guó)貨幣金額和折合率，規(guī)定以季初一日的匯率作為記賬率。當(dāng)季末調(diào)整其發(fā)生的差額作為外匯兌換損益處理。（3）公司采用借貸復(fù)式記賬法（4）會(huì)計(jì)科目使用和核算以財(cái)政廳制訂的《集體企業(yè)會(huì)計(jì)制度》為主，結(jié)合公司的實(shí)際，設(shè)置總賬、銀行現(xiàn)金日記賬，各類債權(quán)債務(wù)往來(lái)和費(fèi)用的二級(jí)科目明細(xì)賬等，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。（5）原始憑證是記賬的依據(jù)，要求一切原始憑證具有手續(xù)完備、完整、合法、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、清楚、日期和印章齊全，大、小寫相符等的法定憑證，不得用白條子報(bào)賬。（三）會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)賬冊(cè)（1）公司的會(huì)計(jì)憑證、賬冊(cè)、報(bào)表等會(huì)計(jì)記錄資料，必須根據(jù)實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行登記，做到手續(xù)齊全、內(nèi)容真實(shí)，準(zhǔn)確完整、及時(shí)完善，并符合會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。（2）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員必須認(rèn)真審核各種原始憑證，遇有偽造或涂改情況，虛報(bào)冒領(lǐng)款項(xiàng)等行為，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，對(duì)內(nèi)容不全，手續(xù)不齊，數(shù)字有差錯(cuò)的憑證，應(yīng)于退回，補(bǔ)填或更正，一切原始憑證經(jīng)審核無(wú)誤后，方能填寫記賬憑證以記賬。（3）收款憑證、付款憑證，必須按照發(fā)生事項(xiàng)內(nèi)容填制清楚，并經(jīng)出納人員簽章后方能生效。轉(zhuǎn)賬憑證要由經(jīng)管會(huì)計(jì)填制，并健全會(huì)計(jì)核算，一切記賬憑證必須經(jīng)指定的審核人員審定簽章后，方可記賬。（4）公司及其下屬的主管會(huì)計(jì)，應(yīng)對(duì)一切原始憑證記賬冊(cè)負(fù)責(zé)，指定專人列冊(cè)登記，妥善保管，絕不丟失。有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表賬冊(cè)和會(huì)計(jì)憑證的保存年限，均按上級(jí)規(guī)定辦理。（5）一切未使用的重要空白憑證，如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)應(yīng)指定專人保管，啟用時(shí)由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)取手續(xù)，每年終了后的第一個(gè)月內(nèi)由主管會(huì)計(jì)清查，核實(shí)，上報(bào)有關(guān)部門。（6）工程部、綜合部所承接的工程項(xiàng)目必須按正常的手續(xù)程序辦理工程預(yù)付款，進(jìn)度款和結(jié)算。（四）財(cái)務(wù)室工作職責(zé)財(cái)務(wù)室是負(fù)責(zé)全公司的財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算工作。其主要工作職責(zé)為：（1）貫徹執(zhí)行國(guó)家和上級(jí)有關(guān)財(cái)務(wù)管理方針、政策和法規(guī)，組織制定財(cái)務(wù)管理及核算制度，并負(fù)責(zé)督促檢查執(zhí)行情況。（2）在公司范圍內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理，分部門分點(diǎn)核算，考核盈虧的財(cái)務(wù)管理辦法。（3）負(fù)責(zé)編報(bào)公司年度、季度、月度的資產(chǎn)負(fù)債表。年度資產(chǎn)負(fù)債表要附上財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)。（4）負(fù)責(zé)公司資金的平衡，掌握和監(jiān)督資金的合理使用。（5）監(jiān)督資金回籠，考核資金使用和投資效果。（6）參與公司投資項(xiàng)目的可行性研究工作。（7）負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)檔案的收集、歸檔及管理工作;進(jìn)行公司固定資產(chǎn)的登記與管理。（8）負(fù)責(zé)?？厣唐返膶徍撕蛨?bào)批工作。（9）負(fù)責(zé)全公司各項(xiàng)稅金的及時(shí)繳納。（10）完成公司領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)安排的工作。（五）會(huì)計(jì)職責(zé)（1）按照國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定，進(jìn)行認(rèn)真審核、分錄、算賬，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚，做到三相符（賬單相符、賬賬相符、賬表相符）。（2）按經(jīng)濟(jì)核算原則，經(jīng)常檢查和分析財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況，挖掘增收節(jié)支的潛力，為公司多創(chuàng)效益。（3）根據(jù)公司的情況，分門別類進(jìn)行分部門分小區(qū)建賬核算，使公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門各小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)能及時(shí)掌握盈虧情況，改善經(jīng)營(yíng)管理。（4）及時(shí)編制會(huì)計(jì)報(bào)表，向領(lǐng)導(dǎo)提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料。（5）保管好會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表等一切檔案資料。（6）嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，凡不符合規(guī)定的開(kāi)支，有權(quán)拒付。（7）負(fù)責(zé)每月與各部門、各小區(qū)對(duì)賬一次，做到公司與各部門、各小區(qū)的賬目相符。（8）負(fù)責(zé)編制上級(jí)規(guī)定的各種會(huì)計(jì)報(bào)表。（9）依據(jù)國(guó)家稅法規(guī)定，按時(shí)繳納各種稅費(fèi)。（六）出納員崗位職責(zé)（1）學(xué)習(xí)、宣傳、嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)政策，現(xiàn)金管理規(guī)定和銀行結(jié)算制度。（2）負(fù)責(zé)辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)。（3）負(fù)責(zé)登記銀行存款現(xiàn)金日記賬，每月終與會(huì)計(jì)、銀行核對(duì)賬目。（4）負(fù)責(zé)保管庫(kù)存現(xiàn)金和各種有價(jià)證券、結(jié)算憑證、空白支票、收據(jù)和有關(guān)印章。（5）認(rèn)真審查每一筆款項(xiàng)的支付和費(fèi)用報(bào)銷。防止白條取款入賬。（6）對(duì)各部門所開(kāi)支票，規(guī)定在三——五天內(nèi)報(bào)賬，否則拒絕開(kāi)出第二張支票。（7）對(duì)差旅費(fèi)借支及備用金借支一律做賬，差旅費(fèi)在回來(lái)三——七天內(nèi)報(bào)銷清賬。（七）財(cái)務(wù)核算特別提示各物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理特點(diǎn)及內(nèi)部經(jīng)營(yíng)機(jī)制，建立一套適應(yīng)自身?xiàng)l件的財(cái)務(wù)核算制度及其核算方法。這里就幾個(gè)共性問(wèn)題提請(qǐng)注意。1要按財(cái)務(wù)核算單位和部門分別立賬核算。為了確切地考核與評(píng)定各核算單位和部門的經(jīng)營(yíng)狀況，應(yīng)分別記錄、核算、登賬、手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚。2要以人民幣作為會(huì)計(jì)賬目的記賬單位，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中有外幣收支時(shí)，應(yīng)折合人民幣記賬，應(yīng)同時(shí)注明當(dāng)時(shí)的外幣兌換率，采用借貸復(fù)式記賬法為宜。3要明確核算時(shí)效。公司下屬各部門（各管理處）所收的經(jīng)營(yíng)款項(xiàng)，包括管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、工程款、銷售收入款和營(yíng)業(yè)款等，以收費(fèi)的多少定時(shí)上繳公司財(cái)務(wù)入賬。然后，財(cái)務(wù)定出月度核算周期和年度核算周期。一般規(guī)定：月度會(huì)計(jì)報(bào)表在月終后10天內(nèi)報(bào)出、季度會(huì)計(jì)報(bào)表在季終后15天內(nèi)報(bào)出，年度會(huì)計(jì)報(bào)表在年終后20天內(nèi)報(bào)出。4要注意核算規(guī)范化。會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬冊(cè)和會(huì)計(jì)報(bào)表要根據(jù)實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行登記，符合會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。收款憑證和付款憑證必須按照發(fā)生款項(xiàng)事項(xiàng)內(nèi)容填制清楚，經(jīng)出納人員簽章才能生效。轉(zhuǎn)賬憑證要由經(jīng)管會(huì)計(jì)填制，健全核算程序，一切記賬憑證必須經(jīng)指定的審核人員簽章后，才能記賬。5財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員要認(rèn)真審核各種原始憑證，遇有偽造或涂改憑證、虛報(bào)冒領(lǐng)款項(xiàng)的行為，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。一切原始憑證經(jīng)審核，內(nèi)容清楚、手續(xù)完備、數(shù)字無(wú)誤的，才可記賬結(jié)算。6一切未使用的重要空白憑證，如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)、發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)要由專人保管，動(dòng)用時(shí)要由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續(xù)，按每用完一本或每月結(jié)算一次，并由主管會(huì)計(jì)清查、核實(shí)，定出核算制度。公司財(cái)務(wù)對(duì)一切原始憑證、記賬冊(cè)和報(bào)表負(fù)責(zé)，要定人定期歸檔妥善保管，以備檢查。賬簿不得亂擦、挖補(bǔ)、涂改或用藥水消除字跡。二、物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析及分析技巧（一）財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析是企業(yè)財(cái)務(wù)核算的工具，它通過(guò)一定的技術(shù)方法，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行分析和研究;依據(jù)一定的原則，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)的評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)分析的對(duì)象是企業(yè)或企業(yè)所屬單位的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程和結(jié)果;財(cái)務(wù)分析的目的在于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，揭露矛盾，挖掘潛力，提高效益。物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析主要是分析物業(yè)經(jīng)營(yíng)、房屋設(shè)施維修保養(yǎng)、綜合服務(wù)等業(yè)務(wù)活動(dòng)在經(jīng)濟(jì)效果方面的有關(guān)情況，也就是利用會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、業(yè)務(wù)核算、計(jì)劃等有關(guān)資料，對(duì)一定期間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程及其結(jié)果進(jìn)行比較，運(yùn)用分析對(duì)比的方法，找出存在的問(wèn)題及其原因，以便采取措施，挖掘內(nèi)部潛力，提高經(jīng)營(yíng)管理水平的有效辦法。（二）經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析是物業(yè)管理公司內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)分析活動(dòng)，其范圍局限于獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算單位內(nèi)部。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析涉及物業(yè)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、管理全過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)。從共性方面講，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析有以下一些主要內(nèi)容。（1）對(duì)任何一項(xiàng)任務(wù)或項(xiàng)目都應(yīng)作出預(yù)測(cè)，確定計(jì)劃成本。在實(shí)施過(guò)程中，隨時(shí)注意發(fā)現(xiàn)新情況，進(jìn)行內(nèi)部機(jī)構(gòu)之間、各項(xiàng)任務(wù)或項(xiàng)目之間、成本項(xiàng)目之間、前后期之間的分析比較，以觀察影響成本主要因素的變化及其發(fā)展趨勢(shì)。（2）分析人力占用是否符合各項(xiàng)任務(wù)的定員標(biāo)準(zhǔn)，有無(wú)人力占用的浪費(fèi)現(xiàn)象。一般可以工資構(gòu)成的變化、平均工資和技術(shù)等級(jí)的升降、工種之間的均衡、工時(shí)利用的水平、工效的低等方面入手進(jìn)行主客觀因素的分析，查明在人力使用和定員、定額管理方面的節(jié)約或收費(fèi)。（3）從物資經(jīng)營(yíng)的主要環(huán)節(jié)方面進(jìn)行分析。一般應(yīng)從物資的采購(gòu)、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、使用等環(huán)節(jié)入手，分析主要物資的質(zhì)量是否符合要求，以及量差和價(jià)差的影響，尤其要對(duì)節(jié)約代用、量材使用等方面取得的效果，以及由于管理不善所帶來(lái)的損失等進(jìn)行認(rèn)真的分析和研究。（4）分析房屋附屬電梯、管道、水暖等設(shè)施，修建施工機(jī)械設(shè)備使用情況。從設(shè)備的選擇、使用率、利用率、能源消耗率、維修與完好率等方面分析臺(tái)班定額工效、臺(tái)班費(fèi)用成本，著重分析提高設(shè)備效率、延長(zhǎng)使用壽命及降低能耗的效果，以及因管理不善而造成的損失和浪費(fèi)。（5）對(duì)各項(xiàng)管理費(fèi)用的支出，要從所承擔(dān)的任務(wù)和組織機(jī)構(gòu)人員配備的變化、非生產(chǎn)人員的增減、各項(xiàng)開(kāi)支的節(jié)約和浪費(fèi)等方面，分析開(kāi)源節(jié)流的措施。（6）分析房租、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入。物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資本來(lái)源主要依靠租金和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收入，要掌握每月（季、年）完成的租金、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)數(shù)額和達(dá)到的收繳率水平，應(yīng)經(jīng)常分析影響租金和其他物業(yè)收入的因素，研究追繳欠租、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的具體措施。這是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。（7）分析房屋修繕費(fèi)用使用是否妥當(dāng)及其所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果，這是分析重點(diǎn)。要從房屋修繕投資的總水平、分類修繕投資比重、不同項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn)，以及修繕投資分配使用和效果等方面進(jìn)行分析，挖掘潛力，尋找增產(chǎn)節(jié)約的途徑，實(shí)現(xiàn)以最少的投資和人力、物力消耗，取得最大的效益。（8）對(duì)多種經(jīng)營(yíng)的投資進(jìn)行分析。（9）進(jìn)行預(yù)決算對(duì)比分析。根據(jù)預(yù)算與實(shí)際耗用的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班、金額的對(duì)比，找出其數(shù)量差異，并查明原因，檢查有無(wú)高估冒算、漏項(xiàng)，以及不合理收費(fèi)等現(xiàn)象。（三）財(cái)務(wù)分析方法財(cái)務(wù)分析方法可按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，通常可按分析的對(duì)象范圍、時(shí)間、目的以及所采用的數(shù)學(xué)方法分類。（1）按分析對(duì)象包括的范圍分類物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析，按分析對(duì)象所包括的范圍，可分為全面分析、部門分析和專題分析三類。①全面分析，是針對(duì)公司整體財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行的分析;②部門分析，是就公司某一核算單位、某一核算內(nèi)容進(jìn)行的分析;③專題分析，是針對(duì)某一核算項(xiàng)目或某一特定的問(wèn)題進(jìn)行的分析。（2）按分析進(jìn)行的時(shí)間分類物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析，按進(jìn)行時(shí)間可劃分為定期分析、日常分析和臨時(shí)性分析三類。①定期分析，是指以年、季、月為單位所進(jìn)行的分析，或是在項(xiàng)目承包期截止時(shí)日進(jìn)行的分析;②日常分析，是指物業(yè)管理公司日常財(cái)務(wù)管理工作中經(jīng)常要做的分析工作;③臨時(shí)分析，是指那些出于項(xiàng)目管理和企業(yè)管理考核、評(píng)定的需要，臨時(shí)安排的財(cái)務(wù)分析。定期分析與日常分析均屬于例行性的財(cái)務(wù)管理工作，無(wú)論是分析形式、分析方法，還是分析內(nèi)容，分析者均應(yīng)建立一整套規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)。臨時(shí)分析時(shí)間、內(nèi)容、方法均無(wú)法統(tǒng)一，需依據(jù)分析的目的、要求和分析對(duì)象的具體條件臨時(shí)確定。（3）按分析的目的分類物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析，按分析目的不同可分為總結(jié)性分析、控制性分析和預(yù)測(cè)性分析三類。①總結(jié)性分析一般發(fā)生在期末，如財(cái)務(wù)年度的期末、季度末、月末或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期末、承包期末等等，其主要作用在于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、考核評(píng)比。②控制性分析發(fā)生在期中，如項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程之中、承包期中等等，其主要作用在于控制經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程，揭示矛盾，采取對(duì)策。③預(yù)測(cè)性分析發(fā)生在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)始之前或期初，如承包期初或承包條件簽約之前，其主要作用在于對(duì)項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)成果以及公司某項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策將會(huì)帶來(lái)的預(yù)期效果，進(jìn)行事前推測(cè)與分析。（4）按分析時(shí)所采用的數(shù)學(xué)方法分類財(cái)務(wù)分析工作離不開(kāi)數(shù)學(xué)方法。依據(jù)所使用數(shù)學(xué)方法的不同，可將物業(yè)經(jīng)營(yíng)中常用的財(cái)務(wù)分析分為如下幾類。①比較分析法。這是一種通過(guò)兩個(gè)或兩個(gè)以上可比數(shù)字的對(duì)比，揭示物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)活動(dòng)內(nèi)在矛盾的分析方法。如實(shí)際完成指標(biāo)與平均指標(biāo)的對(duì)比，本期指標(biāo)與歷史指標(biāo)的對(duì)比，各下屬核算單位間實(shí)際完成指標(biāo)的對(duì)比，等等。②因素替換分析法。它又稱連環(huán)代替法，是一種用于揭示某種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象影響因素及影響程度的方法。這是在比較的基礎(chǔ)上，運(yùn)用逐一替換經(jīng)濟(jì)計(jì)算式中各變量的值（一般常用實(shí)際發(fā)生值代替計(jì)劃指標(biāo)值），從而確定各因素對(duì)該指標(biāo)影響程度，以便尋找主要因素，揭示主要矛盾及矛盾的主要方面。③平均分析法與平衡分析法。平均分析法是一種用平均數(shù)來(lái)反映經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的平均水平，從而探尋普遍規(guī)律的分析方法。財(cái)務(wù)分析中常采用的平均數(shù)有簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)以及序時(shí)平均、平均速度、指數(shù)平均等動(dòng)態(tài)平均數(shù)。平衡分析法則是對(duì)企業(yè)收支關(guān)系、借貸關(guān)系、生產(chǎn)與銷售關(guān)系等對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，按平衡、協(xié)調(diào)原理所進(jìn)行的比較分析。④經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型分析法。這是指那些應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)工具，如線性規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃、動(dòng)態(tài)規(guī)劃、回歸分析等，建立數(shù)學(xué)模型，采用電子計(jì)算機(jī)進(jìn)行大規(guī)模數(shù)據(jù)處理與分析的方法。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程的復(fù)雜性說(shuō)明，任何經(jīng)濟(jì)過(guò)程都要受到來(lái)自眾多因素的影響，單靠傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)計(jì)算和人工進(jìn)行數(shù)據(jù)處理已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)了。人們憑借應(yīng)用數(shù)學(xué)及電子計(jì)算技術(shù)的進(jìn)步，將它們引入到經(jīng)濟(jì)分析中來(lái)，從而創(chuàng)立了經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型分析法，使企業(yè)財(cái)務(wù)分析方法大大跨進(jìn)了一步。