房地產(chǎn)會(huì)計(jì)改革
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骨頭殺手
一、影響房地產(chǎn)行業(yè)的具體準(zhǔn)則目前，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分，其交易日趨活躍，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯，適時(shí)分析新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。首先對(duì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行介紹：每行業(yè)都受到基本準(zhǔn)則的影響，房地產(chǎn)也不例外。從各項(xiàng)具體準(zhǔn)則的名稱和規(guī)范的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來(lái)看，與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的準(zhǔn)則主要包括《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》，前者側(cè)重投資性房地產(chǎn)的規(guī)范，后者強(qiáng)調(diào)代建房地產(chǎn)的規(guī)范。筆者將主要分析與房地產(chǎn)行業(yè)有密切關(guān)系的一項(xiàng)具體準(zhǔn)則，即第3號(hào)準(zhǔn)則?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》并不是一項(xiàng)專門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出規(guī)范的準(zhǔn)則，它所針對(duì)的是所有企業(yè)持有的以投資為目的的房地產(chǎn)；同時(shí)，該準(zhǔn)則也不是一項(xiàng)規(guī)范所有房地產(chǎn)資產(chǎn)的準(zhǔn)則，它僅適用于“投資性房地產(chǎn)”的確認(rèn)、計(jì)量和披露。該準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)持有的房地產(chǎn)類別進(jìn)行了分類規(guī)范，并引入了公允價(jià)值模式（即允許采用此模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而不是單一地采用歷史成本模式），因此，該準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將十分巨大。二、具體準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響這些具體準(zhǔn)則將會(huì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響呢？從新準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算、損益確認(rèn)、稅收體系變化和財(cái)務(wù)報(bào)告編制等四個(gè)方面進(jìn)行分析。1.對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響如前所述，我國(guó)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行了明細(xì)規(guī)定——第3號(hào)準(zhǔn)則規(guī)范的對(duì)象為投資性房地產(chǎn)。對(duì)不同房地產(chǎn)類型的明細(xì)劃分，要求企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn)，以便向財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者提供與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會(huì)計(jì)信息，在某種程度上增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。同時(shí)，分類處理的理念反映在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中，會(huì)影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的組成，以及相關(guān)財(cái)務(wù)比率的計(jì)算，影響企業(yè)前后各期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可比性。2.對(duì)損益確認(rèn)的影響公允價(jià)值的謹(jǐn)慎采用是我國(guó)2006年會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系改革的一大亮點(diǎn)，而這一亮點(diǎn)同時(shí)也體現(xiàn)在第3號(hào)準(zhǔn)則之中——投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇。第3號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，僅需要以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益
CYGUANGZHOU
營(yíng)改增”可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的影響如下： 1. 稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的影響：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓銷售及持有自營(yíng)階段，均涉及營(yíng)業(yè)稅納稅問(wèn)題，主要體現(xiàn)在： a. 開發(fā)建設(shè)階段：提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)（營(yíng)業(yè)額包括應(yīng)稅勞務(wù)及工程所用材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，不含甲方供材）,按照營(yíng)業(yè)稅率3%計(jì)征 b. 轉(zhuǎn)讓及銷售階段：轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)），銷售不動(dòng)產(chǎn)（商品房及其他建筑物與構(gòu)筑物、其他地上附著物），均按照轉(zhuǎn)讓及銷售的全部收入減去土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)的受讓或購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額以5%稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅 c. 持有自營(yíng)階段：出租房地產(chǎn)，按租賃服務(wù)業(yè)以5%稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅 結(jié)合稅制改革試點(diǎn)方案的要求，可以看出，如果對(duì)建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”稅制改革，那么它對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是系統(tǒng)性的。首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營(yíng)業(yè)稅稅率變?yōu)?1%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，在實(shí)際操作中很多項(xiàng)目往往難以抵扣，并且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受“營(yíng)改增”稅制改革的影響必然會(huì)波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進(jìn)而造成對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的一系列影響。當(dāng)然，還要考慮成本稅金的變化對(duì)企業(yè)所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統(tǒng)性的，其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機(jī)制的設(shè)計(jì)），并且因各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務(wù)類型及經(jīng)營(yíng)方式與稅務(wù)籌劃措施而有所不同。依據(jù)現(xiàn)今的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)生態(tài)總體來(lái)看，“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的普遍影響可能是 “不減反增”。 2. 財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)處理的影響 “營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宏觀財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理的影響是顯而易見的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的考慮，會(huì)要求自身財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)宏觀財(cái)務(wù)管理，甚至要求財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)與內(nèi)部采購(gòu)銷售決策與具體執(zhí)行人員的聯(lián)動(dòng)溝通，達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)成本的目的，這一點(diǎn)將在第四部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)對(duì)策中進(jìn)一步闡述。另一方面，“營(yíng)改增”改革也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體會(huì)計(jì)處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直接影響，主要是上述1中企業(yè)3階段業(yè)務(wù)的具體涉稅處理轉(zhuǎn)變問(wèn)題，以及原涉及營(yíng)業(yè)稅的兼營(yíng)行為、視同銷售與混合銷售行為的轉(zhuǎn)變處理問(wèn)題。 3. 企業(yè)融資與現(xiàn)金流的影響 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有良好的融資能力與充足的現(xiàn)金流來(lái)維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，營(yíng)業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用流動(dòng)資金，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。營(yíng)業(yè)稅構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購(gòu)入，多數(shù)時(shí)間，進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，因而開發(fā)之初較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)無(wú)稅可繳，減少企業(yè)流動(dòng)資金的占用，擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流。
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