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預(yù)繳增值稅的會計分錄：借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅貸：銀行存款月末時：借：應(yīng)交稅費——未交增值稅貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅“應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅”明細(xì)科目，核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)交的增值稅稅額。增值稅是以商品含應(yīng)稅勞務(wù)、應(yīng)稅行為在流轉(zhuǎn)過程中實現(xiàn)的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。我國增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，在我國境內(nèi)銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)，以及進口貨物的企業(yè)、單位和個人為增值稅的納稅人。其中，銷售服務(wù)是指提供交通運輸服務(wù)、建筑服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)?！吨腥A人民共和國增值稅暫行條例》第五條納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，按照銷售額和本條例第二條規(guī)定的稅率計算收取的增值稅額，為銷項稅額。銷項稅額計算公式：銷項稅額=銷售額*稅率。第六條銷售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的銷項稅額。銷售額以人民幣計算。納稅人以人民幣以外的貨幣結(jié)算銷售額的，應(yīng)當(dāng)折合成人民幣計算。
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一、增值稅
按照財稅36號及18號公告，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
預(yù)繳義務(wù)的時間為實際收到預(yù)收款時，預(yù)繳的基數(shù)為實際收到的全部預(yù)收款，強調(diào)是收到。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%，一般計稅方法下適用11%的稅率，簡易計稅方法下適用5%的征收率。
二、土地增值稅
土地增值稅暫行條件實施細(xì)則規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省(自治區(qū)、直轄市)確定。同時根據(jù)16年70號公告，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。所以土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)和增值稅計算預(yù)繳稅額的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是一致的，同時根據(jù)計算公式，預(yù)征義務(wù)的發(fā)生時間也應(yīng)當(dāng)與增值稅一致。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)31號文，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。而收入確認(rèn)的金額和時間上，根據(jù)不同銷售方式有所不同：
(一)一次性全額收款方式
企業(yè)應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。這種方式下，預(yù)售房地產(chǎn)未實際收到預(yù)收款但已經(jīng)根據(jù)合同等達到應(yīng)收款時間的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)企業(yè)所得稅預(yù)計毛利。這種方式下企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的時間應(yīng)當(dāng)不晚于增值稅下收到預(yù)收款的時間，所以計算預(yù)計毛利的基數(shù)應(yīng)當(dāng)大于等于實際收到的預(yù)收款。
(二)分期收款方式
企業(yè)應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。與一次性全額收款類似，此種方式下以合同約定和實際收款孰早來確認(rèn)企業(yè)所得稅收入，計算預(yù)計毛利的基數(shù)也會大于等于實際收到的預(yù)收款。
(三)銀行按揭方式
企業(yè)應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的'價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。此種方式下與增值稅基本不存在差異。
(四)委托方式
對于委托銷售方式，基本的原則都是在收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入，而未考慮實際收款或合同約定。導(dǎo)致可能早于或晚于實際收到預(yù)收款，與增值稅的預(yù)繳義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)根據(jù)收到預(yù)收款和收到銷售清單的時間分別進行判斷。
從確認(rèn)收入的時間上來看，31號文規(guī)定了4種不同銷售方式下的收入實現(xiàn)時間，其中對于一次性收款、分期收款和委托方式銷售的，應(yīng)當(dāng)首先
在企業(yè)所得稅確認(rèn)計算毛利時，除上述不同銷售方式的不同規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)注意是否可以扣除預(yù)繳增值稅的問題。企業(yè)所得稅確認(rèn)的收入應(yīng)當(dāng)為不含稅收入，這里所說的稅應(yīng)當(dāng)是根據(jù)銷售額計算的銷項稅額(一般計稅方法)或應(yīng)納稅額(簡易計稅方法)。而在預(yù)售階段，增值稅的納稅義務(wù)尚未發(fā)生，其銷售額沒有確定，根據(jù)銷售額計算的銷項稅額或應(yīng)納稅額也沒有確定，所以在預(yù)售階段計算預(yù)計毛利的基數(shù)應(yīng)當(dāng)是收到的預(yù)收款全額，不能扣除預(yù)繳的增值稅。
四、會計處理
下面舉例來說明房地產(chǎn)預(yù)售階段的主要稅務(wù)處理及會計處理。
例：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年9月開始開發(fā)甲房地產(chǎn)項目，2016年7月開始開發(fā)乙房地產(chǎn)項目。2017年5月，甲、乙房地產(chǎn)項目均處于預(yù)售階段，當(dāng)月甲項目取得預(yù)收款1000萬元，乙項目取得預(yù)收款1200萬元，假設(shè)A企業(yè)按月申報，當(dāng)月除期間費用100萬元外沒有其他可以在稅前扣除的項目。2017年5月A公司的會計處理及增值稅、土地增值稅(預(yù)征率均為1%)、企業(yè)所得稅(預(yù)計毛利率15%)處理如下(以萬元為單位)：
1.增值稅
甲項目預(yù)繳增值稅：1000÷(1+5%)×3%=28.57
乙項目預(yù)繳增值稅：1200÷(1+11%)×3%=32.43
共預(yù)繳增值稅28.57+32.43=61
2.土地增值稅
預(yù)征土地增值稅的計征依據(jù)=(1000+1200)-61=2139
預(yù)征土地增值稅額：2139×1%=21.39
3.企業(yè)所得稅
當(dāng)月企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的預(yù)計毛利為：2200×15%=330
當(dāng)月應(yīng)納所得稅額=(330-100)×25%=57.5
4.會計處理
(1)收到預(yù)收款
借：銀行存款 2200
貸：預(yù)收賬款 2200
(2)預(yù)繳增值稅
借：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅 61
貸：銀行存款 61
(3)預(yù)繳土地增值稅
借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅 21.39
貸：銀行存款 21.39
(4)預(yù)繳企業(yè)所得稅
借：所得稅費用 57.5
貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交所得稅 57.5
借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交所得稅 57.5
貸：銀行存款 57.5
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