包華包華
按照新準則規(guī)定，可以把房地產分為這樣幾種：1、一般企業(yè)自用的房地產，仍然作為固定資產核算，與以前沒有區(qū)別。2、一般企業(yè)作為出租或者持有后增值的房地產或土地使用權，作為投資性房地產處理，該科目原會計制度下是沒有的。而且該賬戶的會計處理又分為公允價值模式和成本模式兩種。如果按成本模式處理，和固定資產或者是無形資產的處理沒有區(qū)別，也是按期計提折舊或攤銷，影響當期損益。如果按公允價值模式處理，比照金融資產中的交易性金融資產，不計提折舊，只對期末時的公允價值后續(xù)計量，即公允價值上升時：借記投資性房地產-公允價值變動，貸記公允價值變動損益。如果是用于出租的話，收入計入其他業(yè)務收入，計提的折舊計入其他業(yè)務成本。3、如果是房地產開發(fā)企業(yè)，擁有的商品房等一般只作為存貨處理，不計入投資性房地產。如果還有什么不明白，請繼續(xù)提問
TINA敏敏敏
房地產開發(fā)業(yè)務流程、審批要求及會計處理方法
受房地產商品特性和監(jiān)管政策影響，房地產開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比在經營上呈現出開發(fā)周期長、前期投入大、實行預售制度、合作開發(fā)普遍等特點，這些經營特點也決定了房地產企業(yè)在會計核算和財務表現方面具有其特殊性。下面是我為大家?guī)淼姆康禺a開發(fā)業(yè)務流程、審批要求及會計處理方法，歡迎閱讀。
一、概述
房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，在經營過程中受政策影響較大，國內房地產開發(fā)銷售的前、中、后期均受到嚴格的監(jiān)管審批限制要求，因此房企與其他企業(yè)相比在經營上有所差異，呈現出不同特點：例如項目開發(fā)周期長、前期投入大、實行預售制度、合作開發(fā)現象普遍等，這些經營特點也決定了房地產企業(yè)在會計核算和財務表現方面也有其特殊性，中債資信房地產行業(yè)研究團隊推出房地產財務分析寶典系列專題旨在通過分析經營特點理清房地產開發(fā)企業(yè)從開發(fā)到銷售過程中的財務特點和存在的問題，對房企的信用分析提供參考與指導。
專題共分為四篇，第一篇介紹房地產項目開發(fā)一般流程和其中涉及的會計核算方式，其流程的特殊性決定了房地產開發(fā)企業(yè)在經營和財務上的特點;基于開發(fā)流程，第二篇主要分析了房企財報中主要科目的特點和風險，例如存貨、預收賬款等科目的構成和規(guī)模均與其他行業(yè)有著明顯的差異;第三篇主要研究在融資端衍生出的一種特殊模式“明股實債”，對房企隱藏在表外的風險做出揭示;第四篇我們結合以上經營和財務上的特點，對房企的各項財務指標進行分析，說明其在盈利能力、周轉能力上的特點，揭露其在償債上的風險。
二、房地產企業(yè)開發(fā)流程
(一)土地獲取階段
1、土地獲取方式
土地使用權是房地產開發(fā)企業(yè)最重要的生產資源，是房地產開發(fā)的首要條件。目前土地使用權獲取方式可分為三大類：通過“招拍掛”受讓土地是房地產企業(yè)最主要的土地獲取方式，協(xié)議出讓則適用于公共福利事業(yè)和非營利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地，此外，近年來兼并重組也成為房地產企業(yè)越來越常見的土地獲取方式之一，兼并重組的優(yōu)點是可以避免直接公開購買土地帶來的競爭，節(jié)省直接轉讓土地需要繳納的各種稅費?！罢信膾臁狈绞降木唧w區(qū)別如下：
2、土地獲取流程
房地產企業(yè)通過政府土地出讓獲取土地的一般流程如圖2：
① 首先進行土地競拍前準備：包括價值研究判斷、確定項目定位和方案等;
② 支付保證金后參與“招拍掛”競得土地;
③ 競拍成功后繳納土地出讓金、契稅、交易費等，簽訂《國有土地使用權出讓合同》;
④ 憑土地出讓合同、用地紅線圖、項目批準文件等向規(guī)劃部門申請辦理《建設用地規(guī)劃許可證》;
⑤ 在完善規(guī)劃手續(xù)后，公司備齊規(guī)劃許可證、土地出讓合同和土地出讓金、稅費支付憑證等材料辦理《國有土地使用證》，完成確權。
競買保證金方面，一般情況下土地出讓保證金不低于標的金額的20%，但是目前多地調控政策中提高了保證金比例(例如武漢、南昌已提高至60%)，并縮短了土地出讓金繳款期限，對企業(yè)資金實力提出了較高要求，具體請見中債資信《土地供應機制及現狀分析—房地產行業(yè)土地供應專題報告》。
3、獲取土地階段的會計核算
根據會計準則，企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途等具體分為：
(1)土地用于建造對外出售的房屋建筑物：相關的土地使用權賬面價值應當做為存貨，計入所建造的房屋建筑物成本，具體會計處理如下：
(2)土地用于賺取租金或資本增值：應當將其轉為投資性房地產。土地使用權的取得成本直接計入“無形資產”賬戶，且土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，而仍作為無形資產進行核算，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊，所繳納的契稅計入“無形資產”賬戶，具體會計處理如下：
4、獲取土地階段的稅務處理
房地產企業(yè)獲取土地階段涉及的稅收主要有契稅和印花稅等。
契稅稅率由地方政府根據本地實際情況確定(3~5%)，在納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天發(fā)生納稅義務，需在之后10日內進行納稅申報并在契稅征收機關核定期限內繳納稅款;契稅一般不通過“應交稅費”科目進行核算，視取得土地使用權的用途計入不同的會計科目。房地產企業(yè)為進行房地產開發(fā)而取得的土地使用權所繳納的契稅，計入“開發(fā)成本科目”，為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權所繳納的契稅，計入“無形資產”科目。
印花稅在簽訂土地出讓合同時發(fā)生，稅額為土地出讓金額的0.5‰，若開發(fā)商在商品住房項目中配套建造廉租房和經濟適用房，可按廉租房和經濟適用房建筑面積占比免征印花稅。
(二)開發(fā)建設階段
1、房地產開發(fā)建設流程
房地產開發(fā)建設過程可分為四個階段：項目策劃設計階段、項目準備階段、項目施工階段和項目竣工驗收階段。
房地產開發(fā)企業(yè)在取得《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》后才可進行項目開發(fā)的施工。首先，獲取《建設工程規(guī)劃許可證》及《建設工程施工許可證》之前企業(yè)需進行詳細的項目策劃設計，這一過程需要與項目所在地相關政府部門溝通協(xié)商(通常需要半年至一年);此后，根據申報報告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖和建筑設計圖辦理《建設工程規(guī)劃許可證》;與承包商談判并簽訂建設工程施工承包合同;根據土地證、規(guī)劃許可證、招標確定施工隊、施工圖審查證明、質量安全監(jiān)督手續(xù)等辦理《建設工程施工許可證》;進入項目施工的階段，開發(fā)商在此階段的主要任務是控制成本，支付工程進度款，確保工程按預先進度計劃實施。建筑施工單位的一般施工流程如下：
項目竣工驗收主要包括兩個階段，一是項目完工后由房地產開發(fā)企業(yè)及勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位進行驗收、結算、備案;二是進行產權初始登記，新建的房屋申請人應當提交“四證(《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》)”和房屋竣工驗收資料等，在房屋竣工后的三個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，對于購房者來說，開發(fā)商辦理完畢初始產權登記就可以辦理每一戶購房人的房屋所有權證。
2、開發(fā)建設階段的會計核算
房地產開發(fā)企業(yè)與建筑工程施工企業(yè)之間簽訂的建筑安裝承包合同，一般是采取三中承包方式：包工包料方式、包工不包料(甲供材)方式、發(fā)包方控料(甲控材)方式。
包工包料承包和發(fā)包方控料(甲控材)承包方式下建筑安裝工程結算價款基本相同，房地產開發(fā)企業(yè)的會計處理比較簡單。由于房地產企業(yè)在與建筑施工企業(yè)合作關系中地位較高，極少采用預付款的方式。開發(fā)項目竣工時，房地產企業(yè)按照合同預定的工程價款扣除質保金后的余額結算工程款，并收到建筑施工企業(yè)全額開具的建筑安裝發(fā)票。由于是施工方購買材料，所以工程價款發(fā)票金額中包含了材料價款，房地產開發(fā)企業(yè)可以根據施工方開具的發(fā)票確認成本。具體會計處理如下：
包工不包料承包(甲供材)方式下：甲供材建筑工程，是指由房地產企業(yè)提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務的工程。一般而言，材料占商品房建造成本的30%~40%。具體的會計處理如下：
3、開發(fā)建設階段的稅務處理
一般情況下，在開發(fā)建設階段的應納稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。
城鎮(zhèn)土地使用稅稅率由地方政府根據地方人口規(guī)模和經濟條件確定，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規(guī)定稅額計算征收(0.6~30元/平方米/年)。通過“招拍掛”方式取得的建設用地，納稅人應從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納，會計處理方面企業(yè)繳納的土地使用稅計入管理費用。此外，若開發(fā)商在商品住房項目中配套建造廉租房和經濟適用房，可按廉租房和經濟適用房建筑面積占比免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
房地產企業(yè)在開發(fā)建設階段，涉及各種施工及承包合同的簽訂，應當按規(guī)定繳納印花稅。
(三)銷售(預售)階段
1、銷售(預售)條件
根據《城市房地產管理法》規(guī)定，商品房預售應當符合以下條件：
但是在目前房地產市場過熱的情況下，多地在出臺的調控政策中提高了預售條件，具體見表3：
近期廈門、廣州、西安等地調控要求土地溢價率達到一定程度后需現房銷售，根據《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定，現房銷售的一般應具備以下條件：
2、銷售(預售)流程
房地產企業(yè)商品房預售的主要流程如下：
在取得預售許可證后，可以確定開盤日期對外發(fā)售，與有認購意向的客戶簽訂《房屋認購協(xié)議書》，該協(xié)議書作為認購人簽訂《商品房預售合同》的保證，并向開發(fā)商支付一定數額的定金，之后按認購協(xié)議書約定正式簽訂《商品房預售合同》，合同簽訂后要在規(guī)定時間內向當地房管部門辦理備案，備案登記后合同生效。合同簽訂后，購買者要根據合同約定的付款時間交付房價款及契稅。此外，現房銷售的不簽訂預售合同，應簽訂《商品房買賣合同》。
3、預售階段的會計核算
房地產銷售(預售)階段是房地產開發(fā)企業(yè)取得收入、實現資金回籠的重要階段，主要涉及誠意金、定金、按揭保證金、預售房款的會計核算。
誠意金是在簽訂商品房認購協(xié)議書之前收取的款項，最終退還給客戶或轉作購房款。商品房認購協(xié)議書要在房地產企業(yè)取得預售許可證之后才能與客戶簽訂，因此誠意金是在預售之前收取的款項，約束性很低，購房者可隨時收回此款項。故會計核算上不作為預收賬款處理，而應作為企業(yè)的應付賬款處理，具體如下：
定金是在簽訂商品房銷售(預售)合同之前收取的款項，在銷售合同簽訂后轉作購房款，如果客戶在協(xié)議規(guī)定的期限內不簽訂購房合同，房地產企業(yè)一般情況下將不再退還已經交付的定金。由于定金是在企業(yè)已取得預售許可證并已與客戶簽訂商品房認購協(xié)議基礎上收取的款項，實質上講它屬于銷售款的一部分。因此，定金應視同收取收房款，在“預收賬款”科目核算，具體處理如下：
按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發(fā)商收取的錢，并承擔按揭貸款的連帶保證責任，直至房產證辦理出來并完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金退回開發(fā)商。在此期間內，若購房借款人未按合同約定按期還本付息的，由開發(fā)商代為償還，銀行有權直接從按揭保證金賬戶中扣劃相關款項。會計核算方式如下：
4、預售房款確認收入的'會計核算
預售房款是指房地產企業(yè)在所售房屋未竣工前收取的商品房銷售款(實際收到的售房款、工程款抵房款轉入的房款、因換房從其他房源轉入的房款)，屬于預收性質的款項，通過“預收賬款”科目進行核算。
對于房地產企業(yè)，商品房銷售滿足下列條件則應確認收入：
① 工程已經竣工，并且驗收合格，符合銷售合同約定的交付條件。
② 已通知購房業(yè)主接收房屋，并且將結算賬單提交業(yè)主也取得其認可。
實際工作中，有的企業(yè)采取發(fā)出《交房通知書》即可確認銷售收入，有的企業(yè)采取“領取鑰匙”才可以確認銷售收入。
預售房款會計處理方式如下：
這里值得注意的是，有的企業(yè)為了達到一定的目的，在銷售收入確認時點方面存在一定的差異，例如：有些民營企業(yè)由于確認收入后涉及交納所得稅的問題，所以總是將應當確認的收入以未辦理完竣工驗收手續(xù)、未辦理房產證等各種理由推遲確認收入，以達到少交稅的目的;而有的上市公司為了實現既定的利潤目標，在確認房地產銷售收入時，往往在未辦理竣工驗收、未交付使用前就將預售的房價款提前確認了收入。
5、商品房銷售成本的會計核算
房地產開發(fā)企業(yè)銷售成本的核算是本著收入和成本配比的原則進行的，即房地產開發(fā)企業(yè)根據收入確認原則確認實現銷售收入和銷售面積時，應同時結轉相應的開發(fā)產品銷售成本。
開發(fā)產品竣工驗收達到預定可使用狀態(tài)，成本結算完成后，編制“開發(fā)產品成本明細表”，詳細列明每種開發(fā)產品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數等信息，“開發(fā)產品成本明細表”作為開發(fā)產品成本結轉的依據，附在憑證后面，借記“開發(fā)產品”的相關明細科目，貸記“開發(fā)成本”的相關明細科目。
這里需要注意的是，結轉的已實現銷售開發(fā)產品成本=實現的銷售面積*(總成本÷總可售建筑面積)。
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企業(yè)會計利潤的準確與否會直接影響到企業(yè)所得稅匯繳結果的計算。在日常稅收管理特別是申報審核過程中，運用財務會計報表對重點科目及其科目（項目）之間進行邏輯分析，可以初步判斷企業(yè)納稅是否正常，查出稅收管理風險點線索。一、房地產企業(yè)財務報表的特點房地產企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長、資金投入量大、回收投資周期長等特點，其財務報表所顯示的信息與常規(guī)信息相比，往往在理解判斷上讓人產生較大的偏差。因此對房地產企業(yè)財務報表的解讀不能完全拘泥于一般企業(yè)財務報表的常規(guī)方法。相對于一般企業(yè)財務報表，房地產企業(yè)財務報表的局限性表現在：1、大量預收賬款導致短期負債劇增，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。大多數房地產開發(fā)企業(yè)都是以定金或首付款等形式預收部分房款，在預收賬款科目核算。由于房地產企業(yè)從項目的立項、施工、驗收到正式銷售開發(fā)產品需要較長的時間周期，導致預收賬款長期掛賬，形成了企業(yè)名義上的長期負債，進而造成資產負債率較高，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。2、開發(fā)成本準確計量和分攤難度較大，影響了對企業(yè)真實資產總量的判斷。一般來說，房地產項目開發(fā)周期長、時間跨度大，加之不確定、不可比等復雜因素的存在，開發(fā)成本準確計量和分攤難度較大，直接影響到企業(yè)會計利潤的核算和企業(yè)所得稅的征管。不但如此，房地產開發(fā)企業(yè)之間由于開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、資金狀況、政策理解、核算水平等的不同，成本核算的對象、成本費用的歸集與分配、成本核算周期等在企業(yè)間差異也較大。有些企業(yè)開發(fā)項目雖已完工，但由于資金緊張不能按期支付給施工配套單位工程款，使得很多應及時進入開發(fā)成本核算的成本費用未能及時列支，開發(fā)成本也就不能及時轉為開發(fā)產品，導致企業(yè)的開發(fā)產品賬面數與實際數有較大出入。3、期間費用全部計入當期損益，影響了對企業(yè)經營成果的判斷。按現行房地產開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經營過程中發(fā)生的管理費用、財務費用和營業(yè)費用作為期間費用，直接計入當期損益。房地產企業(yè)在項目尚未竣工驗收決算、大量預收賬款未轉銷售收入前將出現巨額虧損，特別是對于連續(xù)開發(fā)和滾動開發(fā)的企業(yè)，很難通過財務報表分析出企業(yè)真實的盈利水平，就勢必影響到對企業(yè)經營情況的真實反映和主觀判斷。二、如何對資產負債表進行稅收風險解析1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報的預計利潤結合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預計毛利率小于當期申報的預計利潤的現象，要對企業(yè)的預收賬款科目進行核實，是否存在收取預售房款未通過“預收賬款”科目記賬，少申報預計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項支出是否屬于實質性的關聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應當要求企業(yè)提供銀行對賬單與企業(yè)銀行存款明細賬相核對，是否存在資金轉出不入賬，不記在其它應收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也可以突擊實地盤點企業(yè)的庫存現金數并與現金日記賬賬面數核對，如相差較大，應當分析具體原因，是否存在賬外經營的情況。2、應收賬款科目分析。由于近幾年房地產行業(yè)進入賣方市場，房地產產品供不應求，有的房地產開發(fā)商甚至在未取得預售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產企業(yè)應收賬款科目一般余額比較小，應當對房地產企業(yè)的應收賬款進行明細分析，如期末應收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應重點分析，防止企業(yè)將收到的預收款放在應收賬款科目，而不放在預收賬款科目，需要通過分析相應銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預交企業(yè)所得稅行為。3、其它應收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應認真分析明細。如發(fā)現期末余額較大及本期業(yè)務發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務發(fā)生的時間、往來的性質以及是彼此間是否屬于關聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產企業(yè)將閑散資金無償對外拆借給其關聯(lián)企業(yè)，計入其它應收款科目，不按關聯(lián)企業(yè)之間按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來計提利息收入。4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產品和期末未完工開發(fā)產品的情況。期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的。由于目前房地產企業(yè)開發(fā)項目必須達到一定完工程度才能取得預售許可證，而房地產開發(fā)項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產企業(yè)開票結算工程款，所以房地產企業(yè)期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的，存貨金額應當與預收賬款金額保持一定比例的正相關關系。如果遠小于預收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現象，存在前期多結轉銷售成本的可能。這時要分析企業(yè)開發(fā)產品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計算方法和分攤依據，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產公司結轉銷售成本時，不按稅務規(guī)定的成本結轉方法進行結轉而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進行結轉，就可能出現門面房在前期銷售時多結轉了成本；如果期末存貨金額遠大于預收賬款期末金額，則有可能存在預收款項不通過預收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應注意將完工開發(fā)產品的貸方與主營業(yè)務成本的借方進行比對，兩者應當相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。5、固定資產科目分析。一般情況下房地產公司的固定資產賬面數，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會很大。如金額較大，應當分析其具體明細。房地產企業(yè)固定資產科目核算的內容主要是汽車、復印機、電腦、打印機、辦公桌等內容。房地產企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個樓盤開發(fā)結束后，就轉到下一個地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時間長的房地產公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設售樓處時其成本必須單獨核算，否則應當視為開發(fā)產品而不作為固定資產來處理。根據房地產公司開發(fā)的特點來說，開發(fā)單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產明細賬上一般不應當有工程機械等設備。如發(fā)現則需多加審核相關手續(xù)并實地盤點以辯別其真?zhèn)?。有些實行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購買的機械設備發(fā)票放在房地產公司入賬，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達到少繳營業(yè)稅及附加的目的。6、短期借款科目分析。絕大多數房地產企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應重點圍繞兩個方面：一是企業(yè)是否有將預收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現企業(yè)短期借款金額準確到千位以下，則應重點審核短期借款記錄是否真實、規(guī)范，是否存在將預收合同外的購房款因公司經營需要轉入賬內運營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準利率而列支的利息，應不允許稅前列支。要認真分析企業(yè)與借款方是否有存在關聯(lián)關系，企業(yè)從其關聯(lián)方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規(guī)定的標準而發(fā)生的利息支出，不得在計算企業(yè)所得稅時扣除。7、其它應付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應認真分析明細。一是看其它應付款是否核算關聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個方面：一是部分房產企業(yè)將向關聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關聯(lián)方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規(guī)定的標準，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產公司領取的收據自已開具，則此部分需確認為收入。三是需要分析其它應付款是否存在長期應付未付的情況。如有些房地產公司為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產公司支付營業(yè)稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè)務虛假，相關應付的款項自然是長期掛賬。四是部分房地產企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產公司往往以收據形式收取，在房地產公司需要資金周轉時，以借款或集資款的名義，計入此科目。8、預收賬款科目分析。此科目是房地產行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務收入、主營業(yè)務稅金及附加、應交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應關系。在分析中，一是要通過預收賬款明細賬以及相應的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務收入應當確認的時間。二是要將資產負債表預收賬款科目數據與企業(yè)申報表數據進行比對，分析收到的預收款是否及時足額預交了企業(yè)所得稅。具體方法是將資產負債表預收賬款科目本期增加額乘以預計計稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報表中預收賬款納稅調增金額減去預收賬款納稅調減金額后的余額進行比對，兩者金額應該一致。9、資本公積科目分析。要將年初數與期末數進行比較，如增加較多，則應當分析增加的原因，是否屬于債務重組所得。絕大多數房地產企業(yè)都需要向銀行融資。有些企業(yè)為了降低賬面上的資產負債率以便于向銀行貸款，由總公司出一放棄債權的文書后，直接將向總公司的借款轉增資本公積。三、如何結合風險分析解讀損益表中的重點科目1、主營業(yè)務收入科目分析。分析已出售開發(fā)產品是否及時結轉銷售收入。一般的房地產公司都會盡可能推遲確認主營業(yè)務收入時間，其確認的依據和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產公司對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發(fā)票時才確認，開具發(fā)票前取得的收入只算是預收款。對照2009年新31號文件精神，房地產公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產企業(yè)的銷售方式及購房戶的購銷合同內容等進行認真分析。2、主營業(yè)務成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結轉的主營業(yè)務成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產企業(yè)，較多房地產企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發(fā)類型進行成本費用的歸集和分配，從而導致前期開發(fā)項目的利潤人為調低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。在進行營業(yè)成本分析時，需要結合該企業(yè)的測繪報告上的總開發(fā)面積、已完工面積、已售面積等數據進行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結合當地同時期、同房型、同地段的平均水平來認真比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。3、主營業(yè)務稅金及附加科目分析。此科目與主營業(yè)務收入和預收賬款科目有一定的邏輯關系。從理論上測算，主營業(yè)務收入及預收賬款當期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費，此金額應與申報的主營業(yè)務稅金及附加基本相等。如相差較大，應當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。4、主營業(yè)務利潤科目分析。房地產企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據國家公布的房地產行業(yè)利潤參考值，并結合同時期、同地段其它房地產公司的經營情況，分析判斷評估企業(yè)的毛利率是否合理？5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據的合法性和其業(yè)務的真實性。管理費用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、廣告費全部計入了開發(fā)成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對于財務費用，要結合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業(yè)一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關聯(lián)企業(yè)使用不計利息收入。6、營業(yè)外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費用是否準確記錄?，F在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委托房地產公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產公司都將此返還的手續(xù)費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產盤盈，固定資產處置收益，非貨幣性資產交易收益，出售無形資產收益，罰款凈收入和其他應計入營業(yè)外收入的項目是否屬于視同銷售應當確認的范圍。
jiangdan1101328
一、影響房地產行業(yè)的具體準則目前，房地產行業(yè)作為我國第三產業(yè)的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。首先對影響房地產行業(yè)的會計準則進行介紹：每行業(yè)都受到基本準則的影響，房地產也不例外。從各項具體準則的名稱和規(guī)范的實質內容來看，與房地產行業(yè)直接相關的準則主要包括《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》和《企業(yè)會計準則第15號——建造合同》，前者側重投資性房地產的規(guī)范，后者強調代建房地產的規(guī)范。筆者將主要分析與房地產行業(yè)有密切關系的一項具體準則，即第3號準則?！镀髽I(yè)會計準則第3號——投資性房地產》并不是一項專門對房地產行業(yè)做出規(guī)范的準則，它所針對的是所有企業(yè)持有的以投資為目的的房地產；同時，該準則也不是一項規(guī)范所有房地產資產的準則，它僅適用于“投資性房地產”的確認、計量和披露。該準則對企業(yè)持有的房地產類別進行了分類規(guī)范，并引入了公允價值模式（即允許采用此模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，而不是單一地采用歷史成本模式），因此，該準則對我國房地產行業(yè)的影響將十分巨大。二、具體準則對房地產行業(yè)的影響這些具體準則將會我國房地產行業(yè)產生怎樣的影響呢？從新準則對企業(yè)會計核算、損益確認、稅收體系變化和財務報告編制等四個方面進行分析。1.對會計核算的影響如前所述，我國新的會計準則體系對不同類型的房地產進行了明細規(guī)定——第3號準則規(guī)范的對象為投資性房地產。對不同房地產類型的明細劃分，要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產進行分類確認，以便向財務會計報告使用者提供與企業(yè)財務狀況、經營成果和現金流量等有關的會計信息，在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。同時，分類處理的理念反映在企業(yè)的財務報表中，會影響企業(yè)資產結構的組成，以及相關財務比率的計算，影響企業(yè)前后各期財務數據的可比性。2.對損益確認的影響公允價值的謹慎采用是我國2006年會計準則體系改革的一大亮點，而這一亮點同時也體現在第3號準則之中——投資性房地產后續(xù)計量模式的選擇。第3號準則規(guī)定：企業(yè)應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，但是有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量，不需要對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，僅需要以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值，并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益
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