房地地產(chǎn)會計報表
喵喵咪兒
dreamjennie
2011-1-2 17:29互聯(lián)網(wǎng)【大 中 小】【打印】【我要糾錯】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除定期編制會計報表向報表使用者提供會計信息外，還應(yīng)本著充分披露的原則。在會計報表之外，另用附注的方式，用文字對報表有關(guān)項目作必要的解釋，來幫助報表使用者理解會計報表的內(nèi)容。會計報表附注的內(nèi)容，主要有以下幾方面：一、企業(yè)所采用的主要會計處理方法的說明不同的會計處理方法，其所提供的會計信息的結(jié)果是有差別的。為使報表使用者正確評價企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，企業(yè)在編制會計報表時，應(yīng)對所采用的主要會計處理方法及其變更加以說明。應(yīng)收賬款，應(yīng)說明其對壞賬采用直接轉(zhuǎn)銷法，還是采用備抵法；如采用備抵法，是采用應(yīng)收賬款余額百分比法，還是采用賬齡分析法。存貨，應(yīng)說明其平時收發(fā)按計劃價格計價，還是按實際成本計價；如按實際成本計價，是采用先進先出法，還是采用后進先出法。移動平均法、全月一次加權(quán)平均法。固定資產(chǎn)折舊，應(yīng)說明其采用折舊是采用平均年限折舊法，還是采用雙倍余額遞減折舊法、年數(shù)總和折舊法；又采用平均年限折舊法時，是用個別折舊率，還是用分類折舊率。長期股權(quán)投資，應(yīng)說明其按成本法記賬，還是按權(quán)益法記賬，或哪些長期股權(quán)投資按成本法記賬，哪些長期股權(quán)投資控權(quán)益法記賬。無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)，應(yīng)說明其成本和攤銷年限的確定依據(jù)。房地產(chǎn)經(jīng)營收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，應(yīng)說明其確認原則。所得稅，應(yīng)說明以應(yīng)付稅款法作為核算當期所得稅費用的方法，還是以納稅影響會計法作為核算當期所得稅費用的方法。會計中的一貫性原則，要求企業(yè)在不同會計期間采用相同的會計處理方法，否則，不同期間會計報表反映的會計信息，就無法進行比較。但是堅持一貫性原則，并不等于說前后各期的會計處理方法永久不能變更。會計工作為了適應(yīng)經(jīng)濟環(huán)境的變化而必須作出會計處理方法變更時，應(yīng)在會計報表附注中說明變更的原因及其對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響。當然，這種變更，也應(yīng)在企業(yè)會計準則的允許范圍之內(nèi)。二、報表中有關(guān)重要項目明細資料的列示對會計報表中的一些重要項目，因報表格式的限制，未能詳細列示，應(yīng)在附注中列出明細資料。如：短期投資，按各類投資列出成本價和市場價。應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款，按賬齡分類列示，并注明持有本企業(yè)一定股權(quán)（如5％以上投資）單位的欠款額。存貨，按存貨務(wù)會計科目列示。提取存貨跌價準備的企業(yè)，還應(yīng)列示各類存貨可變現(xiàn)的凈值。待攤費用，如數(shù)額較大，應(yīng)分項列示。長期投資，按債券投資、股票投資、其他債權(quán)投資、其他股權(quán)投資分項列示賬面余額和當年投資收益。固定資產(chǎn)，按類別列示其原價、累計折舊和凈值。固定資產(chǎn)購建支出，按工程項目列示其預(yù)算數(shù)、期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期轉(zhuǎn)出數(shù)、期末數(shù)、工程進度和資金來源。無形資產(chǎn)，按種類列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷數(shù)和期末數(shù)。遞延資產(chǎn)或長期待攤費用，按種類列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷數(shù)和期末數(shù)。短期借款和長期借款，列示各筆借款的債權(quán)單位、借款金額、借款起訖日期、利率和借款條件。如有外幣借款的企業(yè)，還應(yīng)列示外幣金額及折合率。經(jīng)營收入和經(jīng)營成本，按土地轉(zhuǎn)讓、商品房銷售、配套設(shè)施銷售、代建工程結(jié)算、出租房屋、出租土地列示其收入和成本。其他業(yè)務(wù)利潤，如數(shù)額較大，按業(yè)務(wù)類別列示。營業(yè)外收入和營業(yè)外支出，如數(shù)額較大，按收支項目列示。三、非經(jīng)常性項目損益的說明非經(jīng)常性項目損益是指企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中不是經(jīng)常發(fā)生事項的損失或收益。如：固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)說明其轉(zhuǎn)讓收入大于賬面凈值和有關(guān)稅費后的凈收益，或小于賬面凈值和有關(guān)稅費后的凈損失。收回長期投資，應(yīng)說明收回長期投資大于賬面投資的收益或小于賬面投資的損失。非常損失，應(yīng)說明因自然災(zāi)害等非正常原因造成的各項資產(chǎn)賬面凈值減去保險賠償款及殘值后的凈損失以及善后發(fā)生的各項清理費用。其他數(shù)額較大的非經(jīng)常性項目的損益，均應(yīng)在會計報表附注中加以披露。四、或有事項及其收益、損失的披露或有事項是指在會計報表編制日已經(jīng)存在的事項，它能否使企業(yè)獲得收益或發(fā)生損失，有賴于未來一種或多種事項的發(fā)生或不發(fā)生而定，具有很大不確定性?；蛴惺马棸雌浒l(fā)生可能性的大小及其收益或損失金額能否合理估計，有三種處理方式：確認入賬；在會計報表附注中披露；不予反映?；蛴惺马棸l(fā)生的可能性，分為很有可能、有可能和很少可能三種情況?；蛴惺马棸l(fā)生收益或損失的金額，分為能合理估計和不能合理估計兩種情況。對或有收益的披露，應(yīng)遵循謹慎原則和收入實現(xiàn)原則予以處理。對或有損失，應(yīng)遵循謹慎原則和充分披露原則予以處理。一般說來，對很有可能獲得收益的或有事項，不將其收益估計入賬，但應(yīng)在會計報表附注中披露。對有可能獲得收益的或有事項，不將其收益估計入賬，是否在會計報表附注中披露要特別謹慎。對很少可能獲得收益的或有事項，不必在會計報表附注中披露。對很有可能發(fā)生損失的或有事項，能估計損失金額的，應(yīng)將其損失和負債同時估計入賬；不能估計損失金額的，應(yīng)在會計報表附注中充分加以披露。對有可能發(fā)生損失的或有事項，其損失和負債不估計入賬，但應(yīng)在會計報表附注中加以披露。對很少可能發(fā)生損失的或有事項，一般也應(yīng)在會計報表附注中加以披露。對于下列或有事項，應(yīng)估計其可能發(fā)生的收益或損失的金額，并說明對未來結(jié)果的可能影響：為其他企業(yè)負債提供的擔保；因票據(jù)貼現(xiàn)而承擔的義務(wù)；企業(yè)承擔的其他責任；有可證據(jù)證明的或有收益。五、關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露關(guān)聯(lián)方的交易，往往會影響企業(yè)的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、其他業(yè)務(wù)利潤，對企業(yè)經(jīng)營成果的真實性產(chǎn)生影響，所以也應(yīng)在會計報表附注中加以披露。會計中所指關(guān)聯(lián)方，是指在財務(wù)和經(jīng)營決策中，一方有能力直接或間接控制、共同控制另一方或?qū)α硪环绞┘又卮笥绊懙母鞣?，以及兩方或多方同受一方控制的各方。關(guān)聯(lián)方關(guān)系主要指：（1）直接或間接地控制其他企業(yè)或受其他企業(yè)控制，以及同受某一企業(yè)控制的兩個或多個企業(yè)（如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之間）；（2）合營企業(yè)；（3）聯(lián)營企業(yè)；（4）主要投資者個人、關(guān)鍵管理人員或與其關(guān)系密切的家庭成員；（5）受主要投資者個人、關(guān)鍵管理人員或與其關(guān)系密切的家庭成員直接控制的其他企業(yè)。在存在控制關(guān)系的情況下，關(guān)聯(lián)者如為企業(yè)時，不論他們之間有無交易，都應(yīng)當在會計報表附注中披露如下事項：（l）企業(yè)經(jīng)濟性質(zhì)或類型、名稱、法定代表人、注冊資本及其變化；（2）企業(yè)的主管業(yè)務(wù)；（3）所持股份或權(quán)益及其變動。關(guān)聯(lián)方交易是指關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生轉(zhuǎn)移資源或義務(wù)的事項，而不論是否收取價款。主要包括：（l）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；（2）承發(fā)包工程；（3）購買或銷售商品；（4）購買或銷售除商品以外其他資產(chǎn)；（5）提供或接受勞務(wù)；（6）代理；（7）租賃；（8）提供資金（包括以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问降馁J款或權(quán)益性資金）；（9）擔保和抵押；（10）管理方面的合同；（11）研究與開發(fā)項目的轉(zhuǎn)移；（12）許可協(xié)議；（13）關(guān)鍵管理人員報酬。在企業(yè)與關(guān)聯(lián)方發(fā)生交易的情況下，企業(yè)應(yīng)在會計報表附注中披露關(guān)聯(lián)方關(guān)系的性質(zhì)、交易類型及其交易要素。這些要素一般包括：（1）交易的金額或相應(yīng)比例；（2）未結(jié)算項目的金額或相應(yīng)比例；（3）定價政策（包括沒有金額或只有象征性金額的交易）。關(guān)聯(lián)交易應(yīng)當分別關(guān)聯(lián)方以及交易類型予以披露。類型相同的關(guān)聯(lián)方交易，在不影響會計報表閱讀者正確理解的情況下，可以合并披露。六、合并會計報表的說明企業(yè)集團如編制合并會計報表，除在會計報表附注中說明上述應(yīng)附注的事項外，還應(yīng)在會計報表附注中說明：納入合并會計報表合并范圍的子公司名稱、業(yè)務(wù)性質(zhì)、母公司所持有的各類股權(quán)的比例；納入合并會計報表的子公司增減變動情況；未納入合并會計報表合并范圍的子公司的名稱、持股比例，未納入合并會計報表合并范圍的原因及其財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的情況，以及在合并會計報表中對未納入合并范圍的子公司投資的處理方法；納入合并會計報表合并范圍的非子公司（其他被投資公司）的名稱、母公司持股比例以及納入合并會計報表的原因。子公司與母公司會計政策不一致時，在合并會計報表中的處理方法。在未進行調(diào)整直接編制合并會計報表時，應(yīng)在合并會計報表中說明其處理方法；納入合并會計報表合并范圍、經(jīng)營業(yè)務(wù)與母公司業(yè)務(wù)相差很大的子公司的資產(chǎn)負債表和損益表等有關(guān)資料。七、資產(chǎn)負債表日后事項的說明資產(chǎn)負債表日后事項又稱期后事項。它是指自年度資產(chǎn)負債表日后至會計報表報出口之間所發(fā)生的事項。按其是否調(diào)整會計報表分為調(diào)整事項和非調(diào)整事項。調(diào)整事項，是指在資產(chǎn)負債表日后發(fā)生的，所提供的新的證據(jù)有助于對資產(chǎn)負債表日存在情況的有關(guān)項目金額作出新的確認，而需要對會計報表作調(diào)整的事項。通常包括：已證實資產(chǎn)發(fā)生了減值；已確定獲得或支付的賠償；發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)負債表日或之前發(fā)生的舞弊和會計差錯；發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)負債表日之前不符合企業(yè)會計準則作出的會計處理；由于稅率變動，改變了資產(chǎn)負債表日及之前的稅金和利潤等。非調(diào)整事項，是指在資產(chǎn)負債表日后發(fā)生的，并不影響資產(chǎn)負債表日存在情況，不需要對會計報表作出調(diào)整的事項。但對企業(yè)以后財務(wù)狀況和經(jīng)營成果將會產(chǎn)生重大影響的事項。如：對其他企業(yè)進行控股投資、發(fā)生重大籌資行為、資產(chǎn)遭受重大自然災(zāi)害損失、發(fā)生重大經(jīng)營性虧損、與本企業(yè)有債務(wù)關(guān)系的企業(yè)不再持續(xù)經(jīng)營、達成協(xié)議的債務(wù)重組事項以及資產(chǎn)重組事項等，都應(yīng)在會計報表的附注中加以披露。
平凡yifen
1、“應(yīng)收賬款”項目，應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收賬款”賬戶和“預(yù)收賬款”賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數(shù)，減去“壞賬準備”賬戶中有關(guān)應(yīng)收賬款計提的壞賬準備期末余額后的金額填列。
2、“預(yù)付款項”項目，應(yīng)根據(jù)“預(yù)付賬款”賬戶和“應(yīng)付賬款”賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數(shù)，減去“壞賬準備”賬戶中有關(guān)預(yù)付款項計提的壞賬準備期末余額后的金額填列。
3、“應(yīng)付賬款”項目，應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付賬款”賬戶和“預(yù)付賬款”賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數(shù)填列。
4、“預(yù)收款項”項目，應(yīng)根據(jù)“預(yù)收賬款”賬戶和“應(yīng)收賬款”賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數(shù)填列。
5、“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)收股利”、“應(yīng)收利息”、“其他應(yīng)收款”項目應(yīng)根據(jù)各相應(yīng)賬戶的期末余額，減去“壞賬準備”賬戶中相應(yīng)各項目計提的壞賬準備期末余額后的金額填列。
1）購買固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等的支出，持續(xù)高于經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額，說明企業(yè)持續(xù)借錢維持投資行為。
2）投資活動現(xiàn)金流入里面，有大量現(xiàn)金是因出售固定資產(chǎn)或其他長期資產(chǎn)而獲得的。這可能是企業(yè)經(jīng)營能力衰敗的標志，是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績進入下滑跑道的信號燈。
籌資現(xiàn)金活動現(xiàn)金流量中的異?，F(xiàn)象
1）企業(yè)取得借款收到的現(xiàn)金，遠小于歸還借款支付的現(xiàn)金。這可能透露銀行降低了對該企業(yè)的貸款意愿，使用了“騙”回貸款的手段
2）企業(yè)為籌資支付了顯然高于正常水平的利息或中間費用——體現(xiàn)在“分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金”和“支付其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金”兩個科目的明細里。當然，這也可能意味著企業(yè)遇到必須江湖救急的生存危機。
通過現(xiàn)金流量表尋找優(yōu)質(zhì)企業(yè)
1）經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額＞凈利潤＞0；
2）銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金≥營業(yè)收入；
3）投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額＜0，且主要是投入新項目，而非用于維持原有生產(chǎn)能力；
4）現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額＞0，可放寬為排除分紅因素，該科目＞0；
5）期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額≥有息負債，可放寬為期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物 應(yīng)收票據(jù)中的銀行承兌匯票＞有息負債。
參考資料來源：百度百科-財務(wù)報表
貝貝781213
企業(yè)會計利潤的準確與否會直接影響到企業(yè)所得稅匯繳結(jié)果的計算。在日常稅收管理特別是申報審核過程中，運用財務(wù)會計報表對重點科目及其科目（項目）之間進行邏輯分析，可以初步判斷企業(yè)納稅是否正常，查出稅收管理風險點線索。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的特點房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長、資金投入量大、回收投資周期長等特點，其財務(wù)報表所顯示的信息與常規(guī)信息相比，往往在理解判斷上讓人產(chǎn)生較大的偏差。因此對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的解讀不能完全拘泥于一般企業(yè)財務(wù)報表的常規(guī)方法。相對于一般企業(yè)財務(wù)報表，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限性表現(xiàn)在：1、大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負債劇增，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是以定金或首付款等形式預(yù)收部分房款，在預(yù)收賬款科目核算。由于房地產(chǎn)企業(yè)從項目的立項、施工、驗收到正式銷售開發(fā)產(chǎn)品需要較長的時間周期，導(dǎo)致預(yù)收賬款長期掛賬，形成了企業(yè)名義上的長期負債，進而造成資產(chǎn)負債率較高，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。2、開發(fā)成本準確計量和分攤難度較大，影響了對企業(yè)真實資產(chǎn)總量的判斷。一般來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、時間跨度大，加之不確定、不可比等復(fù)雜因素的存在，開發(fā)成本準確計量和分攤難度較大，直接影響到企業(yè)會計利潤的核算和企業(yè)所得稅的征管。不但如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間由于開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、資金狀況、政策理解、核算水平等的不同，成本核算的對象、成本費用的歸集與分配、成本核算周期等在企業(yè)間差異也較大。有些企業(yè)開發(fā)項目雖已完工，但由于資金緊張不能按期支付給施工配套單位工程款，使得很多應(yīng)及時進入開發(fā)成本核算的成本費用未能及時列支，開發(fā)成本也就不能及時轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品，導(dǎo)致企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品賬面數(shù)與實際數(shù)有較大出入。3、期間費用全部計入當期損益，影響了對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和營業(yè)費用作為期間費用，直接計入當期損益。房地產(chǎn)企業(yè)在項目尚未竣工驗收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，特別是對于連續(xù)開發(fā)和滾動開發(fā)的企業(yè)，很難通過財務(wù)報表分析出企業(yè)真實的盈利水平，就勢必影響到對企業(yè)經(jīng)營情況的真實反映和主觀判斷。二、如何對資產(chǎn)負債表進行稅收風險解析1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報的預(yù)計利潤結(jié)合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計毛利率小于當期申報的預(yù)計利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收賬款科目進行核實，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收賬款”科目記賬，少申報預(yù)計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項支出是否屬于實質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應(yīng)當要求企業(yè)提供銀行對賬單與企業(yè)銀行存款明細賬相核對，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入賬，不記在其它應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也可以突擊實地盤點企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記賬賬面數(shù)核對，如相差較大，應(yīng)當分析具體原因，是否存在賬外經(jīng)營的情況。2、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在未取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額比較小，應(yīng)當對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進行明細分析，如期末應(yīng)收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認真分析明細。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計入其它應(yīng)收款科目，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計提利息收入。4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目必須達到一定完工程度才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠小于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。這時要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計算方法和分攤依據(jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠大于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項不通過預(yù)收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進行比對，兩者應(yīng)當相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)賬面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會很大。如金額較大，應(yīng)當分析其具體明細。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機、電腦、打印機、辦公桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個樓盤開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時其成本必須單獨核算，否則應(yīng)當視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點來說，開發(fā)單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產(chǎn)明細賬上一般不應(yīng)當有工程機械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實地盤點以辯別其真?zhèn)?。有些實行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購買的機械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入賬，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達到少繳營業(yè)稅及附加的目的。6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點圍繞兩個方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準確到千位以下，則應(yīng)重點審核短期借款記錄是否真實、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標準而發(fā)生的利息支出，不得在計算企業(yè)所得稅時扣除。7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認真分析明細。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標準，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認為收入。三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付營業(yè)稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付的款項自然是長期掛賬。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關(guān)稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時，以借款或集資款的名義，計入此科目。8、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收賬款明細賬以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當確認的時間。二是要將資產(chǎn)負債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報表數(shù)據(jù)進行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。具體方法是將資產(chǎn)負債表預(yù)收賬款科目本期增加額乘以預(yù)計計稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報表中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進行比對，兩者金額應(yīng)該一致。9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進行比較，如增加較多，則應(yīng)當分析增加的原因，是否屬于債務(wù)重組所得。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。有些企業(yè)為了降低賬面上的資產(chǎn)負債率以便于向銀行貸款，由總公司出一放棄債權(quán)的文書后，直接將向總公司的借款轉(zhuǎn)增資本公積。三、如何結(jié)合風險分析解讀損益表中的重點科目1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會盡可能推遲確認主營業(yè)務(wù)收入時間，其確認的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發(fā)票時才確認，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對照2009年新31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購房戶的購銷合同內(nèi)容等進行認真分析。2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發(fā)類型進行成本費用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。在進行營業(yè)成本分析時，需要結(jié)合該企業(yè)的測繪報告上的總開發(fā)面積、已完工面積、已售面積等數(shù)據(jù)進行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據(jù)。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結(jié)合當?shù)赝瑫r期、同房型、同地段的平均水平來認真比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收賬款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收賬款當期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費，此金額應(yīng)與申報的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤參考值，并結(jié)合同時期、同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷評估企業(yè)的毛利率是否合理？5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實性。管理費用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費全部計入了開發(fā)成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對于財務(wù)費用，要結(jié)合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業(yè)一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關(guān)聯(lián)企業(yè)使用不計利息收入。6、營業(yè)外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費用是否準確記錄。現(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤盈，固定資產(chǎn)處置收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應(yīng)計入營業(yè)外收入的項目是否屬于視同銷售應(yīng)當確認的范圍。
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房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)報表需要分析的數(shù)據(jù)：
1.“應(yīng)收賬款”項目，應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收賬款”賬戶和“預(yù)收賬款”賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數(shù)，減去“壞賬準備”賬戶中有關(guān)應(yīng)收賬款計提的壞賬準備期末余額后的金額填列。
2.“預(yù)付款項”項目，應(yīng)根據(jù)“預(yù)付賬款”賬戶和“應(yīng)付賬款”賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數(shù)，減去“壞賬準備”賬戶中有關(guān)預(yù)付款項計提的壞賬準備期末余額后的金額填列。
3.“應(yīng)付賬款”項目，應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付賬款”賬戶和“預(yù)付賬款”賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數(shù)填列。
4.“預(yù)收款項”項目，應(yīng)根據(jù)“預(yù)收賬款”賬戶和“應(yīng)收賬款”賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數(shù)填列。
5.“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)收股利”、“應(yīng)收利息”、“其他應(yīng)收款”項目應(yīng)根據(jù)各相應(yīng)賬戶的期末余額，減去“壞賬準備”賬戶中相應(yīng)各項目計提的壞賬準備期末余額后的金額填列。
擴展資料：
財務(wù)報表的作用：
1、導(dǎo)向作用
財務(wù)報表的導(dǎo)向作用主要體現(xiàn)在績效指標的導(dǎo)向作用，績效指標就是為員工在工作中明確目標，指導(dǎo)工作。
2、約束作用
財務(wù)報表有些會明確告訴員工那些是應(yīng)該做，自己所做的工作是否與績效指標相符合，約束員工日常行為和管理規(guī)范以及工作重點和目標。
3、凝聚作用
一旦財務(wù)報表，員工就會利用各種資源，凝聚一切可利用的力量來實現(xiàn)和完成績效目標，可以把大家凝聚在一個共同的目標和方向。
4、競爭作用
財務(wù)報表的設(shè)定就要求員工要通過努力工作才能完成的目標，績效指標明確員工努力的方向和目標，這樣就提供了員工之間，部門之間，企業(yè)與外部之間的競爭的目標和對比標準，使員工為完成績效考核指標互相競爭。
參考資料來源：百度百科-財務(wù)報表
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