注冊會計(jì)投資房地產(chǎn)范圍
丁鋒8934
垚垚姐姐。
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值（房地產(chǎn)買賣的差價(jià)），或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。
雨天啾啾醬
根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南（2006）的規(guī)定： 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅店飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅店飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 上述規(guī)定，針對的是對外出租房屋是否能夠確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)這一問題，主要就是將旅店飯店等企業(yè)的房屋排除在投資性房地產(chǎn)外。 在實(shí)務(wù)中，如果出租房屋時(shí)，附帶提供保安、維修等輔助服務(wù)的，且該輔助服務(wù)不構(gòu)成重大勞務(wù)，則該房屋應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。相關(guān)的保安、維修等輔助服務(wù)，其發(fā)生的成本，應(yīng)適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第1號——存貨》的規(guī)定，即確認(rèn)為勞務(wù)成本，并按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入營業(yè)成本；其取得的收入，應(yīng)適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》的規(guī)定，即確認(rèn)為企業(yè)的營業(yè)收入。 既然“向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中重大的”，則出租人出租房屋的主要目的并不是賺取租金，而是獲取包括租金在內(nèi)的整個(gè)勞務(wù)收入，因此，被出租的房屋不應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，而應(yīng)當(dāng)視為一般經(jīng)營場所，作為自用房屋，根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定，確認(rèn)為固定資產(chǎn)。 相關(guān)的例子就如旅店飯店，旅店飯店雖然對外出租客房，初看好像符合投資性房地產(chǎn)的定義、特征，但是，旅店飯店出租客房的同時(shí)，其還需向住店客人提供一整套完整的客房服務(wù)等服務(wù)，且該些服務(wù)在整個(gè)出租業(yè)務(wù)中占有相當(dāng)重要的地位，如旅店飯店不能提供完善的客房服務(wù)，則旅店飯店的出租客房業(yè)務(wù)被認(rèn)為是有較大瑕疵的。因此，根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定，旅店飯店的客房房屋，就不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，而只能確認(rèn)為固定資產(chǎn)
萱萱小寶
（一）所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。新會計(jì)準(zhǔn)則主要規(guī)范三類投資性房地產(chǎn)：已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物。并明確指出自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則對采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)做了以下規(guī)定。1．采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。2．采用公允價(jià)值計(jì)量模式，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。3．已采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。（二）投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成。注：建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。3.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)按“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換”的原則來確定。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量一、成本計(jì)量模式企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。1.采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量：按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。2.采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量：按無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）攤銷，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。二、公允價(jià)值計(jì)量模式1.企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式的條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。2.會計(jì)處理采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。會計(jì)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益或作相反分錄。
豆豆腐腐點(diǎn)
寫一本能當(dāng)小說閱讀的注會會計(jì)
第6部分 投資性房地產(chǎn)
1 第1章 投資性房地產(chǎn) 定義、范圍 1
一、投資性房地產(chǎn)定義
房地產(chǎn)指的是什么呢？是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。由于在我國，土地屬于國家或集體所有，所以企業(yè)只能取得 土地使用權(quán)（即土地的“使用權(quán)”嘛，比如陳坤、妮妮主演的連續(xù)劇天盛長歌中的蘭香院，小姐姐們都是屬于蘭香院所有的，你花了錢就只是取得小姐姐們一個(gè)晚上的使用權(quán)而已） 。因此， 房地產(chǎn) 中的 土地 指的是土地使用權(quán)、 房屋 是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
那么，投資性房地產(chǎn)是指為 賺取租金 或 等待資本增值 ，或者兩者兼有（兼有指的是，比如你在鹿城區(qū)五馬街到買了一棟房子，16500一平方米，之后的兩年，你把房子出租了，每年5萬的租金，同時(shí)這兩年房價(jià)從16500上漲到19000，這不就是既賺了租金又賺了增值的錢了嗎）而持有的房地產(chǎn)。
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。從定義可以看出，投資性房地產(chǎn)有別于 企業(yè)自用的房地產(chǎn) 和 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn) 。企業(yè)自用的房地產(chǎn)是企業(yè)自用的廠房、辦公樓等生產(chǎn)經(jīng)營場所，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其作為 固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn) 處理。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地，是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)作為 存貨 處理。與自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)要么是讓渡房地產(chǎn)使用權(quán)以賺取使用費(fèi)收入，要么是持有并準(zhǔn)備增值賺取增值收益，這使得投資性房地產(chǎn)在一定程度上 具備了金融資產(chǎn)的屬性，所以需要作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)、計(jì)量和列報(bào) 。也正因?yàn)槿绱?，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式有別于固定資產(chǎn)和存貨的計(jì)量模式，企業(yè)可以選擇成本模式或公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，其中，公允價(jià)值模式的處理原則與交易性金融資產(chǎn)的處理原則基本一致。
在實(shí)務(wù)中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)。例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤，一層出租給一家大型超市，已簽訂經(jīng)營租賃合同；其余樓層均為普通住宅, 正在公開銷售中。這種情況下，如果一層商鋪能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，其余樓層為甲企業(yè)的存貨，即開發(fā)產(chǎn)品。
投資性房地產(chǎn)其實(shí)是從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中剝離出來的，2006年開始，我國房價(jià)猛漲，所以呢，就分開出叫做“投資性房地產(chǎn)”了。
二、投資性房地產(chǎn)特征
1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動(dòng)。注意兩點(diǎn)：①投資是需要人去花心思經(jīng)營的！經(jīng)營的！經(jīng)營的！重要的事情說三遍，隨隨便便是賺不到錢的；②什么叫“經(jīng)營性活動(dòng)”呢？就是我們將投資性房地產(chǎn)定義為 其他業(yè)務(wù)活動(dòng) ，取得的收益計(jì)入 其他業(yè)務(wù)收 入，支付的成本叫 其他業(yè)務(wù)成本 。
2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)（ 作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)地皮叫無形資產(chǎn)，地上建筑物叫固定資產(chǎn) ）和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)（ 這叫開發(fā)產(chǎn)品，也就是房地產(chǎn)企業(yè)的庫存商品 ）。
3.投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，一是成本模式（完全照抄固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)），二是公允價(jià)值模式（類似于 交易性金融資產(chǎn) ）。
三、投資性房地產(chǎn)的范圍
我們先來談?wù)撘粋€(gè)問題，上面的定義談到是土地和房屋極其權(quán)屬的總稱，土地可以出租，也可以持有并準(zhǔn)備增值，那么投資性房地產(chǎn)的范圍是不是包括四項(xiàng)？1已出租的土地使用權(quán)，2持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，3已出租的建筑物，4 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物。問：第4項(xiàng)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物會有嗎？
我們暫且先放下這個(gè)問題，先來介紹前面三項(xiàng)：
1.已出租的土地使用權(quán)。
2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（1）這句話說的是 一般的企業(yè) ，一般的企業(yè)比如阿里巴巴，在杭州市區(qū)武林廣場本來有塊地，阿里巴巴發(fā)展快啊，就搬遷到現(xiàn)在的余杭區(qū)，那么武林廣場這塊地就暫時(shí)閑置下來了，等著增值后出售，這種情形才叫“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)”。（2）“企業(yè)”又有什么要注意的地方呢？必須是一般的企業(yè)，而 不能是房地產(chǎn)企業(yè) ，比如碧桂園、萬科這些專門搞房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，這些企業(yè)蓋樓要先拍地，拿地屬于房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，如果這些企業(yè)拿到土地“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓”，則不能叫“投資性房地產(chǎn)”，房地產(chǎn)企業(yè)把它叫做是“開發(fā)產(chǎn)品”，這是房地產(chǎn)企業(yè)的存貨。（3）“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)”隱含著目前這個(gè)土地使用權(quán)是 閑置 的意思，但是 閑置期不能超過國家規(guī)定的期限 ，一超過就不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)了，國家會收回這塊地的噢。
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