本書簡介: ? 介紹REITs的前沿理論和國際經(jīng)驗(yàn)，細(xì)致地講解了在中國的宏觀環(huán)境下推行REITs項(xiàng)目的關(guān)鍵要素和實(shí)際操作流程，是一本系統(tǒng)而務(wù)實(shí)的REITs產(chǎn)品操作手冊。 作者簡介： 林華，特許金融分析師、美國注冊會計(jì)師、注冊風(fēng)險(xiǎn)管理師?，F(xiàn)任中國資產(chǎn)證券化研究院院長，國家發(fā)改委、財(cái)政部PPP定向邀請入庫專家，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專業(yè)委員會專家顧問。著有《金融新格局：資產(chǎn)證券化的突破與創(chuàng)新》、《中國資產(chǎn)證券化操作手冊》、《PPP與資產(chǎn)證券化》等書。 2020年4月24日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號），4月30日，證監(jiān)會就《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）公開征求意見。 基于以上兩個(gè)規(guī)定，結(jié)合本書，為你分享三個(gè)關(guān)鍵問題： 一、什么是ReiTs；二、我國為什么引入基礎(chǔ)設(shè)施 REITs；三、基礎(chǔ)設(shè)施REITs的分類 。從而幫你快速搞定國家推行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的目的和意義。 一、 什么是R EI Ts REITs（Real Estate Investment Trusts）：Real中文意思是“真實(shí)的”；Estate中文意思是“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)權(quán)”；Investment中文意思是“投資”；Trusts中文意思是“信托”。 REITs就是 房地產(chǎn)投資信托基金 ： 是指以發(fā)行受益憑證的方式公開匯集特定多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者一種金融投資產(chǎn)品。 什么是基礎(chǔ)設(shè)施REITs？ 在介紹這個(gè)概念之前，有必要引入 “資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)” 這個(gè)概念。 【資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)】指以基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化等方式進(jìn)行信用增級，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券業(yè)務(wù)的活動。 什么是基礎(chǔ)資產(chǎn)？ 【基礎(chǔ)資產(chǎn)】指符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，可以產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測的現(xiàn)金流，且可特定化的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或財(cái)產(chǎn)?；A(chǔ)資產(chǎn)可以是單項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利或財(cái)產(chǎn)，也可以是多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利或財(cái)產(chǎn)構(gòu)成的資產(chǎn)組合。 基礎(chǔ)資產(chǎn)包括什么？ 包括企業(yè)應(yīng)收款、租賃債權(quán)、信貸資產(chǎn)、信托受益僅等財(cái)產(chǎn)權(quán)利。 基礎(chǔ)設(shè)施 、商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)或不動產(chǎn)收益權(quán)，以及中國證監(jiān)會認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利。 以上定義引自《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》（證監(jiān)會公告〔2014〕49號）。 所謂的 基礎(chǔ)設(shè)施REITs ： 指依據(jù)證監(jiān)會公告[2014]49號文發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。 基礎(chǔ)設(shè)施包括倉儲物流、收費(fèi)公路、機(jī)場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施， 不含住宅和商業(yè)地產(chǎn) 。 此定義引自《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）。 二、我國為什么引入基礎(chǔ)設(shè)施 REITs？ 公墓REITs，即不動產(chǎn)投資信托基金，自20世紀(jì)60年代在美國推出以來，已有40多個(gè)國家（地區(qū)）發(fā)行了該類產(chǎn)品，其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店倉儲、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，已成為專門投資不動產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。 目前，我國境內(nèi)尚沒有真正意義上的公墓REITs。 為有效盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效，豐富資本市場投融資工具，引入了基礎(chǔ)設(shè)施REITs。 美國的基礎(chǔ)設(shè)施REITs是如何發(fā)展起來的？ 1929年大蕭條導(dǎo)致美國及全球經(jīng)濟(jì)大幅下滑，為重振經(jīng)濟(jì)，1933年，羅斯?？偨y(tǒng)簽署了《全國工業(yè)復(fù)興法案》，其重要內(nèi)容之一就是政府在公共工程方面的投資。20世紀(jì)50年代，艾森豪威爾總統(tǒng)在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域引入私人資本，不僅使公共總投資在GDP中的占比達(dá)到歷史高位7&，而聯(lián)邦政府債務(wù)卻不斷下降。 2008年金融危機(jī)之后，奧巴馬總統(tǒng)頒布了《2009年美國復(fù)蘇與再投資法案》，提出通過投資基礎(chǔ)設(shè)施以刺激經(jīng)濟(jì)增長。 特朗普總統(tǒng)提出的“長期基建投資計(jì)劃”也是如此。 截止2016年11月，美國不動產(chǎn)投資協(xié)會的權(quán)益類REITs綜合指數(shù)中有167只公募REITs，包括5只基礎(chǔ)設(shè)施REITs，總市值764億美元，占全部公募REITs總市值的8.35%。 個(gè)人投資者投資REITs需要注意什么？（參照“思投社”的新聞解讀） 這種基金與我們平常所理解的公募基金投資方向是不一樣的。 比如你平常買了一個(gè)公募基金，投資方向可能是：股票/債券/貨幣基金，投資的范圍比較窄。 當(dāng)你投資了基礎(chǔ)設(shè)施REITs，本質(zhì)上是，你不用直接投資基礎(chǔ)設(shè)施，只要買了REITs就相當(dāng)于拿到了基礎(chǔ)設(shè)施里面的某一個(gè)項(xiàng)目千分之一、萬分之一的份額，用這種份額的方式投資到了基礎(chǔ)設(shè)施。 你想進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域，必須得有相當(dāng)雄厚的資金實(shí)力，這個(gè)ReiTs工具相當(dāng)于降低了基礎(chǔ)設(shè)施的投資門檻。 但你必須清楚的是，基礎(chǔ)設(shè)施REITs，是除去商業(yè)地產(chǎn)和住宅之后的不動產(chǎn)。 本質(zhì)上，基礎(chǔ)設(shè)施REITs，就是降低了這個(gè)領(lǐng)域的投資門檻，從而引導(dǎo)更多的資金進(jìn)這個(gè)這個(gè)領(lǐng)域，體現(xiàn)了一個(gè)政策導(dǎo)向。例如：物流行業(yè)/收費(fèi)公路/水電暖氣等。 如果你購買REITs，類似于你持有了萬分之一或千分之一的，某一個(gè)物流項(xiàng)目的權(quán)益，某一個(gè)收費(fèi)公司的權(quán)益，某一個(gè)水電氣熱的權(quán)益。 權(quán)益具體是什么？ 收費(fèi)公路的過路費(fèi)，作為分紅，倉儲物流的現(xiàn)金流作為分紅。 具體收益率有多少？ 5%左右，不可能達(dá)到兩位數(shù)。 投資風(fēng)險(xiǎn)怎么樣？ 主要是回撤的風(fēng)險(xiǎn)。比如極端的香港ReiTs遭遇了三連殺：一殺是市場本身的動蕩，就是旅游行業(yè)對當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)房租收益的破壞是非常大的。二殺是疫情的整個(gè)傳染。三殺是全球一起下跌，陷入蕭條和衰退期。 三、基礎(chǔ)設(shè)施REITs的類型 根據(jù)資產(chǎn)組成和投資收益的來源，基礎(chǔ)設(shè)施REITs可分為權(quán)益型、抵押型、混合型。 實(shí)踐中不同形態(tài)的REITs發(fā)揮的作用不一樣。類比商業(yè)物業(yè)類REITs，基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以有多樣化的基礎(chǔ)資產(chǎn)和投資形式。 基礎(chǔ)設(shè)施REITs由于涉及基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而較少采用類似商業(yè)物業(yè)的抵押貸款模式，成熟的進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營期的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，比較適合發(fā)展權(quán)益型REITs。 但在建設(shè)期，基礎(chǔ)設(shè)施REITs由于難以形成租賃物，且?guī)缀鯖]有項(xiàng)目收益，則更適合采用抵押型REITs的形式發(fā)放開發(fā)貸款，獲取利益收益。 談基礎(chǔ)設(shè)施REITs，就不能不談PPP。 什么是PPP模式？ 就是Public-Private Partnership，即政府和社會資本合作，是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項(xiàng)目運(yùn)作模式。 基礎(chǔ)設(shè)施REITs與PPP互相促進(jìn)和補(bǔ)充。 一方面，PPP模式為基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供大量的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)；另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs又給PPP項(xiàng)目的前期投資者提供了一條可行的退出通道。 由于資本的收益和退出機(jī)制是社會資本是否介入PPP項(xiàng)目的重要考量，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，結(jié)合稅收優(yōu)惠政策，將會顯著改變當(dāng)前PPP項(xiàng)目中社會資本的投入問題。 根據(jù)組織形式和交易結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs又可分為公司型、契約型和合伙型REITs三大類。 公司型REITs 是指，具有共同投資理念的投資者依法組成投資于特定對象的，以營利為目的的股份制投資公司。該公司通過發(fā)行股票的方式募集資金，是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，與股份有限公司類似。 契約型REITs 是指，投資者與投資公司或REITs管理人簽訂信托契約，后者又與REITs托管人訂立信托契約，通過發(fā)行受益憑證而組建的投資信托基金。 REITs管理人是REITs的發(fā)起人，通過發(fā)行受益憑證將資金籌集起來組成信托資產(chǎn)，并根據(jù)信托契約進(jìn)行投資；REITs托管人根據(jù)信托契約保管信托資產(chǎn)，具體辦理證券、現(xiàn)金管理以及有關(guān)的代理業(yè)務(wù)，一般由銀行擔(dān)任。 在澳大利亞、加拿大、馬來西亞、新加坡、中國香港、臺灣等國家和地區(qū)，REITs的典型結(jié)構(gòu)是契約型。 合伙型REITs 是指，由有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）組成，有限合伙人（LP）向REITs投資，分享REITs的收益，但不參與REITs的事務(wù)管理，并且僅以其投資額對REITs承擔(dān)有限責(zé)任。普通合伙人（GP）管理REITs事務(wù)，并對REITs承擔(dān)無限連帶責(zé)任。 下圖是公司型、契約型、合伙型REITs的主要區(qū)別。 根據(jù)資金募集和流通的特點(diǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs可分為公募和私募兩大類。 公募REITs 是指，以公開發(fā)行方式向社會公眾投資者募集信托資金的REITs，其投資人數(shù)一般不受限制，每個(gè)投資者的最低投資額一般也沒有限定。公募REITs是國際資本市場不動產(chǎn)金融投資產(chǎn)品的主流形式，與股票一樣具有高流動性。 私募REITs 是指，以非公開方式向特定投資者募集資金的REITs。REITs發(fā)起人通過電話、信函、面談等方式，直接向一些機(jī)構(gòu)投資者或資金充裕人士推銷REITs單位并募集REITs資金。 私募REITs對投資者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力要求較高，監(jiān)管相對寬松。在美國，其市場占比不到5%。中國，2013年已經(jīng)開始出現(xiàn)“專項(xiàng)計(jì)劃+PreREITs”的特殊產(chǎn)品形態(tài)，是一種債務(wù)融資工具，目前發(fā)展比較迅速。 ?下圖是公募和私募REITs的主要區(qū)別。 今天為你分享三個(gè)關(guān)鍵問題： 一、什么是ReiTs；二、我國為什么引入基礎(chǔ)設(shè)施 REITs；三、基礎(chǔ)設(shè)施REITs的分類。 希望你快能速搞定國家推行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的目的和意義。