1、抵押：楊**、李**訴李**、鄔**典當(dāng)已設(shè)定抵押的房屋行為無效糾紛案原告：楊春風(fēng)。原告：李俊香。被告：李雅文。被告：鄔鐵權(quán)。 第三人：四平市銀城典當(dāng)拍賣商行。 1991年4月21日，被告李雅文、鄔鐵權(quán)向原告楊春風(fēng)、李俊香借款21500元，雙方簽訂了借款抵押協(xié)議，規(guī)定借款月息4分，至1991年11月21日本息還清;被告所有的座落在四平市鐵東區(qū)金融大廈對過31號樓1單元7樓二室一廳(61平方米)的房屋一處做為借款抵押物。借款期滿后，原告多次向被告催還借款，被告始終借口推脫不還。1992年4月2日，被告背著抵押權(quán)人，將上述抵押房屋連同附屬物品，以20000元的價格典當(dāng)給四平市銀城典當(dāng)拍賣商行。原告得知后，即向四平市鐵西區(qū)人民法院提起訴訟，請求宣布被告與銀城典當(dāng)拍賣商行之間的房屋典當(dāng)行為無效，依法將此房屋判歸原告所有。 訴訟期間，四平市銀城典當(dāng)拍賣商行請求作為第三人參加訴訟，要求確認典當(dāng)行為合法有效，判決房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有。 庭審中經(jīng)詢問，被告李雅文、鄔鐵權(quán)對上述事實沒有異議。 鐵西區(qū)人民法院審理認為：原告楊春風(fēng)、李俊香與被告李雅文、鄔鐵權(quán)雙方因借款所簽抵押協(xié)議，其內(nèi)容是合法有效的;原告在被告沒有按約定期限償還借款的情況下，向法院提起保護債權(quán)的訴訟請求是正當(dāng)?shù)?。被告未征得債?quán)人同意，對第三人隱瞞事實，將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋又典當(dāng)給第三人，是無效的法律行為。第三人在典當(dāng)房屋過程中缺乏調(diào)查造成失誤，其請求不予保護。依照《中華人民共和國民法通則》第八十九條第(二)項之規(guī)定，鐵西區(qū)人民法院于1992年12月3日判決：一、被告李雅文、鄔鐵權(quán)給付原告楊春風(fēng)、李俊香欠款21500元、利息元，共計元，此款于判決發(fā)生法律效力后，將被告房屋變賣，由原告優(yōu)先受償;二、駁回第三人訴訟請求。 宣判后，四平市銀城典當(dāng)拍賣商行不服，以抵押權(quán)人不持有抵押物的權(quán)利證書，抵押無效等理由，向四平市中級人民法院提起上訴。楊春風(fēng)、李俊香表示同意原審判決。 四平市中級人民法院審理認為：被上訴人楊春風(fēng)、李俊香與被上訴人李雅文、鄔鐵權(quán)就擔(dān)保21500元借款達成的書面借款抵押協(xié)議，是雙方之間真實意思的表示，應(yīng)認定抵押關(guān)系成立。被上訴人李雅文、鄔鐵權(quán)不經(jīng)被上訴人楊春風(fēng)、李俊香同意，又將已作抵押的房屋典當(dāng)給上訴人，其行為無效。原審法院判決認定事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第八十九條第(二)項及有關(guān)民事法律政策和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，于1993年6月30日判決：駁回上訴，維持原判。2、物權(quán)法中的善意取得案例王某與李某系夫妻。雙方于婚后購買一套商品房，但產(chǎn)權(quán)證上的所有權(quán)人登記為王某。后夫妻雙方感情惡化，王某私自將夫妻共有的該商品房賣給于某。于某在查詢了房產(chǎn)登記部門的登記簿確認王某是該房屋的所有權(quán)人之后，與王某簽訂合同。合同簽訂后，于某支付了合理的房款，并與王某到登記機構(gòu)辦理了房產(chǎn)登記。李某知道后起訴了于某，認為王某無權(quán)處分夫妻共同財產(chǎn)，王某與于某簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效，于某應(yīng)將該房產(chǎn)返還。法院駁回了李某的訴訟請求。 評析： 該案中法院的判決是正確的，該案涉及到的問題就是我國物權(quán)法第106條規(guī)定的物權(quán)的善意取得制度。我國物權(quán)法106條第一款規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。這就是我國物權(quán)法確立的物權(quán)的善意取得制度。 很顯然，該房屋屬于王某與李某的共同共有財產(chǎn)，王某是無權(quán)個人處分的，但是，本案中的情況滿足了如下條件：1、受讓人在受讓物時不知道對方是無權(quán)處分人或者有充分的證據(jù)證明對方是轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)人，即本人是善意的。本案中，該爭議房產(chǎn)的所有權(quán)人登記為王某，于某并到房產(chǎn)登記部門查詢了相關(guān)登記，登記簿與房產(chǎn)證上的所有權(quán)人都是為王某，足以讓于某認為該房產(chǎn)的所有權(quán)人為王某，即于某在受讓房屋時是善意的。2、受讓人支付了合理的對價。本案中，于某受讓房屋時已經(jīng)支付了購房款，且價格并不低于同等房屋的市場價格，可以說明于某已經(jīng)支付了合理的價格。3、該物已經(jīng)交付給受讓人或者是已經(jīng)辦理了登記過戶手續(xù)至受讓人名下。本案中，王某與于某已經(jīng)到登記機構(gòu)辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。從上述三個要件中可以說明，于某在受讓該房產(chǎn)是不知道該房產(chǎn)是共有財產(chǎn)，房產(chǎn)證及登記簿上也只登記王某一人，并且支付了相應(yīng)的對價，辦理了房屋登記手續(xù)，按照物權(quán)法第106條的規(guī)定，于某屬于善意取得該房產(chǎn)，李某無權(quán)要求返還。法院的判決是正確的。 但是不是李某的權(quán)益無法維護了呢？不是，按照物權(quán)法第106條第2款的規(guī)定：受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人向無權(quán)處分人請求賠償損失。即李某可以要求王某賠償其損失，來維護自己的權(quán)益。3、物權(quán)優(yōu)先效力案例：沈陽金龍賓館與沈陽商業(yè)城廣告有限公司侵權(quán)糾紛上訴案 2000年4月13日，沈陽市城建局經(jīng)市政府授權(quán)作為甲方與該市商業(yè)城股份有限公司作為乙方（以下簡稱股份公司）簽訂該市“一路兩環(huán)三街”戶外廣告經(jīng)營發(fā)布權(quán)購買協(xié)議書，約定將關(guān)于該市“一路兩環(huán)三街”（指該市正在建設(shè)中的東西快速路、一環(huán)、二環(huán)、北陵大街、黃河大街、北京街）路段的十年戶外廣告經(jīng)營發(fā)布權(quán)以人民幣5000萬元的價格由股份公司購買。買斷路段戶外廣告經(jīng)營發(fā)布權(quán)的范圍為買斷路段的路面上、橋體及路段兩側(cè)的第一視線內(nèi)建筑物、橋體兩側(cè)的路面上及兩側(cè)的建筑物所發(fā)布的戶外廣告均在買斷范圍內(nèi)。股份公司以外的公司不得在買斷路段上設(shè)置發(fā)布戶外廣告。協(xié)議簽定后，股份公司授權(quán)其子公司廣告公司經(jīng)營廣告業(yè)務(wù)。金龍賓館系一家涉外三星級賓館，2000年其經(jīng)城建局批準在自己家的樓頂設(shè)置了廣告牌，城建局與股份公司簽定購買協(xié)議后，金龍賓館未再進行該廣告的年審，也未再辦理繼續(xù)審批手續(xù)。廣告公司以金龍賓館未經(jīng)其同意擅自在上述買段路段范圍發(fā)布廣告，侵犯其獨家經(jīng)營權(quán)為由，要求金龍賓館賠償損失，雙方協(xié)商無果。廣告公司遂提起訴訟，要求金龍賓館承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。 [審判]： 判決認為，本案當(dāng)事人訟爭的廣告經(jīng)營發(fā)布權(quán)系廣告公司由股份公司與原城建局訂立的買斷協(xié)議，并經(jīng)股份公司授權(quán)而來的，從該協(xié)議約定的內(nèi)容來看，股份公司系于訂立協(xié)議之日起十年內(nèi)獨家買斷該路段的經(jīng)營發(fā)布權(quán)的，但該經(jīng)營權(quán)畢竟是股份公司與原城建局的合意所為，且我國現(xiàn)行法律中對此項權(quán)利并未加以規(guī)定，故該經(jīng)營權(quán)不屬于物權(quán)，不具有排他性，因而，金龍賓館設(shè)置廣告牌之行為亦不構(gòu)成侵權(quán)。 金龍賓館作為建筑物的所有權(quán)人，對物有全面支配并排除他人干涉的權(quán)利，而廣告經(jīng)營發(fā)布權(quán)不屬物權(quán)，系締約雙方自由創(chuàng)設(shè)的一種權(quán)利，從該買斷協(xié)議約定條款來看，具有債權(quán)性質(zhì)，而債權(quán)系相對權(quán)，其存于特定的當(dāng)事人之間，不具有社會公開性，第三人難以知悉其存在，因而無排他性，如此，在金龍賓館這一特定物上就存在既有物權(quán)即所有權(quán)，又有債權(quán)即廣告經(jīng)營發(fā)布權(quán)兩種權(quán)利并存的情形，并發(fā)生權(quán)利的沖突 ，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)。廣告公司的廣告經(jīng)營發(fā)布權(quán)亦不能對抗金龍賓館對其所有的建筑物所行使的占有、使用、收益處分的所有權(quán)權(quán)能。廣告公司直接向金龍賓館訴請侵權(quán)賠償，于法無據(jù)，不應(yīng)支持，當(dāng)然，廣告公司可經(jīng)股份公司授權(quán)并依買斷協(xié)議追究對方債務(wù)不履行的違約責(zé)任以尋求救濟。依據(jù)《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，判決，撤銷原審判決。駁回廣告公司訴訟請求。 [推薦理由及指導(dǎo)意義]： 此案系同一標的上物權(quán)與債權(quán)并存發(fā)生沖突時物權(quán)具有優(yōu)先效力的典型案件，對今后審理此類案件具有指導(dǎo)作用。并被《人民法院報》收入指導(dǎo)案例專欄。 根據(jù)物權(quán)法定原理，物權(quán)的種類和內(nèi)容，除法律有規(guī)定外，不許當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)。判決充分運用法學(xué)理論，確定了廣告經(jīng)營發(fā)布權(quán)的債權(quán)屬性。而所有權(quán)系典型的物權(quán)，所有人對標的物的占有、使用、收益、處分，并排除他人干涉。債權(quán)種類與內(nèi)容給予契約自由原則，得由當(dāng)事人自由約定。當(dāng)兩種權(quán)利存在于同一標的物上發(fā)生沖突時，相對債權(quán)而言物權(quán)因法律賦予其直接排他性，而應(yīng)給予優(yōu)先保護。4、添附宋某訴李某等六人返還財產(chǎn)案 「基本案情」 南京市玄武區(qū)碑亭巷2號房屋于1958年被私房改造，由南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司接管。1990年10月5日原告宋某從本市三條巷通過交換承租了碑亭巷2號房屋。1991年4月12日宋某與南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司城北公司簽訂協(xié)議將碑亭巷2號房屋沿墻拆除，改為門面房使用，另搭建閣樓平方米。南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司按建筑面積平方米、其它面積平方米收取租金。2001年9月18日玄武區(qū)落實私房政策辦公室對碑亭巷2號房屋撤銷改造，退還給產(chǎn)權(quán)人。被告李某 等六人繼承了本市碑亭巷2號私房一處。 2002年9月17日原告宋某訴至玄武法院要求被告方補償搭建的閣樓價值款54740元。被告方則認為，搭建閣樓未經(jīng)被告方同意，原告要求補償，應(yīng)找市房產(chǎn)經(jīng)營公司補償，請求法院駁回原告的訴訟請求。 經(jīng)鑒定，閣樓現(xiàn)有價值為26710元，其中建筑成本價值為2210元。 「法院判決」 玄武區(qū)人民法院審理后認為，原告搭建閣樓的行為得到了原產(chǎn)權(quán)單位南京市房產(chǎn)經(jīng)營公司的認可和同意，不是原告擅自搭建。該房落政后，交還被告方使用和管理，被告方實際取得了原告方搭建的平方米閣樓的使用權(quán)。根據(jù)公平原則，原告搭建閣樓的費用被告方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。承擔(dān)費用的多少，應(yīng)根據(jù)搭建該閣樓所實際支出的建筑成本價和被告方實際取得的利益綜合考慮。依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第一百零六條第三款之規(guī)定，判決： 被告李某等六人于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告宋某平方米的閣樓建筑成本價格2210元。 「案件評析」 本案在審理過程中，原、被告雙方存在以下爭議： 一、關(guān)于搭建的閣樓是否構(gòu)成添附。 原告認為，原告在承租期間對房屋進行了翻建，新增了平方米面積，按民法理論，新增的平方米面積屬添附。被告認為，訟爭閣樓無論在公房管理期間，還是私有狀況，依法均不能取得房屋所有權(quán)，故不存在添附問題。玄武法院審理后認為，根據(jù)我國民法理論，添附是指附合、混合和加工三者的統(tǒng)稱。附合是指兩個或兩個以上分屬于不同所有人所有的物附合在另一物之上，而成為該物的組成部分且無法分離，或分離后將大大降低其價值的財產(chǎn)結(jié)合狀態(tài)。法律設(shè)立添附條款的意圖在于防止一物為多人所持，提高物的使用效益。添附物所有權(quán)單一化的規(guī)定，具有強制性質(zhì)。只有使添附物依一物現(xiàn)狀繼續(xù)存在，才能維護物之經(jīng)濟價值和社會秩序，有益于社會經(jīng)濟的發(fā)展。本案中原告搭建的閣樓與被告的房屋已形成一個整體，非經(jīng)毀損、拆除，二者不可分離。故原告搭建的閣樓已構(gòu)成添附。 二、該閣樓是判決拆除還是折價補償 原告認為，原告對房屋的添附屬善意的添附，原告是為了更好的維護房屋，而進行翻建的，該房已發(fā)還被告方，被告已取得了該房的實際使用權(quán)，原告搭建的閣樓與被告房屋已成為一體，無法拆除。故被告應(yīng)該給予補償。被告認為，該房發(fā)還時是按住宅性質(zhì)發(fā)還的，并未計算閣樓面積。原告搭建閣樓是為了做生意，并不是為了維修房屋。發(fā)還后，被告方有權(quán)要求恢復(fù)該房原狀，不同意折價補償。玄武法院審理后認為： 1、如果動產(chǎn)所有人拆除閣樓不構(gòu)成損毀的或致房屋不便利使用，則動產(chǎn)所有人有權(quán)選擇拆除或要求不動產(chǎn)所有人給予適當(dāng)?shù)难a償。依照《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第86條：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定處理，沒有約定又協(xié)商不成的，能拆除的，可以責(zé)令拆除，不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人?！? 2、添附發(fā)生后要恢復(fù)物之原狀事實上已不可能或雖有可能而經(jīng)濟上很不合理。添附所有權(quán)的歸屬，傳統(tǒng)民法理論通常按照當(dāng)事人雙方原來財產(chǎn)的價值大小確定。當(dāng)事人就添附物所有權(quán)的歸屬，事先沒有約定，則發(fā)生爭議后又不能達成協(xié)議時，如果添附物能拆除，且拆除花費人、物、財力較小，可由添附人拆除。如果拆除花費人、物、財力效大，且拆除后會降低原物的價值或添附物價值的，不宜拆除。本案被告方實際取得了原告方搭建的平方米閣樓的使用權(quán)。從添附物的有效、合理使用出發(fā)，兼顧雙方利益，應(yīng)將添附物折價歸一方所有比較妥當(dāng)。閣樓如拆除既損害部分房屋，原告得到的也是一堆毫無使用價值的建筑材料。根據(jù)公平原則，原告搭建閣樓的費用被告方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。承擔(dān)費用的多少，應(yīng)根據(jù)閣樓的價值和被告方實際取得的利益綜合考慮。 三、閣樓補償款如何確定。 原告認為，被告應(yīng)該補償，補償應(yīng)按鑒定部門鑒定的閣樓的現(xiàn)有價值24500元進行補償。被告則認為，鑒定部門的價格是在兩證齊全的情況下的價格，原告搭建的閣樓沒有取得兩證，就是補償，也只能按閣樓的成本價格進行補償。玄武法院審理后認為，按民法理論，動產(chǎn)與不動產(chǎn)結(jié)合后，如已具備固定性及繼續(xù)性的程度，該動產(chǎn)殆喪失獨立性，在社會經(jīng)濟觀念上兩者已變?yōu)橐晃?。添附人在房屋移交后，即喪失對閣樓的動產(chǎn)所有權(quán)，因而從此時起房屋所有人就應(yīng)予以補償。該閣樓是在歸還被告方的產(chǎn)權(quán)房內(nèi)搭建的，與該地段有產(chǎn)權(quán)證和土地使用證的平方米房屋相比，是有區(qū)別的。原告要求被告按平方米的房屋的實際價值進行補償，違背了公平原則，由被告賠償原告搭建該閣樓所實際支出的建筑成本價比較合理。故玄武法院按閣樓建筑成本的價格進行了判決。 此案判決后，原、被告雙方均未上訴。