司法考試民法考試一直是“恒者恒重”，真題的解題思路分析對(duì)提高考分的得分能力至關(guān)重要，考生學(xué)習(xí)下列真題解題思路可以迅速提高得分能力。 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲急欲銷售其開發(fā)的某住宅區(qū)的最后1套別墅，遂打電話向乙、丙、丁發(fā)出售房要約，并聲明該要約的有效期為1個(gè)月。要約發(fā)出后第10日，甲與乙簽訂買賣合同并交付該別墅，乙支付了全部房款，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。第21日，甲與不知情的丙簽訂買賣合同并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。第25日，甲又與不知情的丁簽訂了買賣合同。第26日，該別墅被意外焚毀。（2006年試卷三第91—93題） 1.下列關(guān)于甲、乙、丙之間關(guān)系的何種表述是正確的？ A.甲、乙之間買賣合同有效 B.甲、丙之間買賣合同無效，因該合同損害乙的利益 C.甲不應(yīng)向丙承擔(dān)不能交付房屋的違約責(zé)任，因?yàn)榉课菹狄馔夥贇? D.丙應(yīng)負(fù)擔(dān)房屋被焚毀的風(fēng)險(xiǎn) [答案]A [考點(diǎn)]買賣合同的有效與買賣合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān) [解題思路分析] （1）辦理過戶登記是履行買賣合同的表現(xiàn)，它決定著房屋的所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，并不影響買賣合同的成立與有效，因此本題中甲乙之間的買賣合同有效，A選項(xiàng)正確。 （2）我國(guó)法律并未一概禁止“一物數(shù)賣”，本題中甲乙雖然已經(jīng)簽署了房屋買賣合同，但未辦理過戶登記，房屋所有權(quán)仍然歸屬于甲，甲丙之間的買賣合同不屬于無權(quán)處分，而是合法有效的，因此選項(xiàng)B錯(cuò)誤。 （3）對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)何時(shí)轉(zhuǎn)移，理論界有不同的認(rèn)識(shí)，有的人認(rèn)為自交付時(shí)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，有的人認(rèn)為自登記時(shí)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。我國(guó)《合同法》中對(duì)此未予以明確，但《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”可見，司法實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣采取的依然是“交付轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)說”。本題中，甲、丙雖辦理了過戶登記，但根據(jù)題干提供的信息，房屋尚未交付使用，因此風(fēng)險(xiǎn)依然由出賣人甲承擔(dān)，故而CD兩選項(xiàng)均不正確。綜上，本題的正確答案為A。 2.下列關(guān)于甲、丁之間買賣合同的何種表述是正確的？ A.合同因欺詐而可撤銷 B.合同因自始履行不能而無效 C.合同因無權(quán)處分而效力待定 D.如果合同被撤銷，則甲應(yīng)向丁承擔(dān)締約過錯(cuò)責(zé)任 [答案]ACD [考點(diǎn)]合同的效力 [解題思路分析]（1）《民通意見》第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?！奔椎姆课菀呀?jīng)出賣給丙，但依然與不知情的丁簽署買賣合同，甲對(duì)丁構(gòu)成了欺詐，根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，丁有權(quán)撤銷該買賣合同，因此A選項(xiàng)正確?！逗贤ā返?8條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！笨梢?，如果丁撤銷該買賣合同，甲應(yīng)賠償丁的損失，甲所承擔(dān)的該項(xiàng)責(zé)任不屬于違約責(zé)任（因?yàn)椴⒉淮嬖诤戏ㄓ行У暮贤P(guān)系），在理論上一般認(rèn)為屬于締約過失責(zé)任，因此D選項(xiàng)正確。 （2）我國(guó)包括《民法通則》與《合同法》在內(nèi)的法律均未確認(rèn)自始履行不能的合同屬于無效合同，如果到期一方當(dāng)事人不能履行合同，一般是通過承擔(dān)違約責(zé)任來解決，因此B選項(xiàng)錯(cuò)誤。 （3）《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”本題中，甲丙之間簽署了買賣合同，且已經(jīng)辦理了過戶登記，因此房屋的所有權(quán)歸屬于丙。甲又與丁簽署以該房屋為標(biāo)的物的買賣合同，屬于無權(quán)處分，該買賣合同效力未定，因此C選項(xiàng)正確。綜上，本題的正確答案為ACD。 3.下列關(guān)于乙的權(quán)利義務(wù)的何種表述是正確的？ A.若房屋未焚毀，丙有權(quán)要求乙搬離房屋 B.若房屋未焚毀，法院應(yīng)確認(rèn)該房屋為乙所有 C.乙對(duì)房屋的占有為善意、自主占有 D.乙應(yīng)向丙賠償因房屋焚毀而造成的損失 [答案]AC [考點(diǎn)]所有權(quán)與占有 [解題思路分析]（1）根據(jù)在第1題中的分析，從過戶登記之日起，房屋所有權(quán)歸屬于丙，丙可以行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，有權(quán)要求乙搬離房屋，因此A項(xiàng)正確，B項(xiàng)錯(cuò)誤。 （2）所謂善意占有，是指占有人不知其無占有的權(quán)利的占有，本題中，乙并不知道丙已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)，因此乙的占有為善意占有；所謂自主占有，是指以所有的意思對(duì)物進(jìn)行的占有，本題中，甲乙簽署了買賣合同，乙是以房屋的所有人的身份占有房屋，因此屬于自主占有。故而C選項(xiàng)正確。 （3）買賣合同中存在“交付轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)”的規(guī)則，但該規(guī)則適用于出賣人與買受人之間，本題中丙、乙之間并非出賣人與買受人的關(guān)系，而是屬于物的返還請(qǐng)求權(quán)人與物的占有人之間的關(guān)系。根據(jù)物權(quán)法的基本原理，善意占有人在占有物因意外事件而毀損、滅失時(shí)，不承擔(dān)賠償責(zé)任。因此D選項(xiàng)錯(cuò)誤。綜上，本題的正確答案為AC。（二） 2000年2月，甲公司與乙公司簽訂施工合同，約定由乙公司為甲建房一棟。乙與丙簽訂《內(nèi)部承包協(xié)議》，約定由丙承包建設(shè)該樓房并承擔(dān)全部經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，乙收取丙支付的工程價(jià)款總額5％的管理費(fèi)。丙實(shí)際施工至主體封頂。2004年1月，乙向法院起訴請(qǐng)求甲支付拖欠工程款并解除施工合同。甲辯稱乙起訴時(shí)已超過2年訴訟時(shí)效，要求法院駁回乙的訴訟請(qǐng)求。（2004年試卷三第81—84題） 1.下列關(guān)于乙與丙簽訂的《內(nèi)部承包協(xié)議》的說法，何者正確？ A.該《協(xié)議》為轉(zhuǎn)包合同，有效 B.該《協(xié)議》為轉(zhuǎn)包合同，無效 C.該《協(xié)議》為分包合同，有效 D.該《協(xié)議》為違法分包合同，無效 [答案]B [考點(diǎn)]建設(shè)工程合同中禁止轉(zhuǎn)包的規(guī)定 [解題思路分析]建設(shè)工程合同因?yàn)殛P(guān)系到工程質(zhì)量安全問題，所以《合同法》就建設(shè)工程的發(fā)包、承包、轉(zhuǎn)包、分包規(guī)定了若干強(qiáng)行性規(guī)定，包括： （1）禁止發(fā)包人將應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包人完成的建設(shè)工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個(gè)承包人； （2）禁止承包人將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人，并且建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由承包人自行完成； （3）禁止分包單位將其承包的工程再分包。當(dāng)事人的協(xié)議與上述規(guī)定相抵觸的，在性質(zhì)上歸于無效。 2.下列關(guān)于合同解除的說法，何者正確？ A.乙起訴請(qǐng)求解除合同時(shí)已超過訴訟時(shí)效 B.乙起訴請(qǐng)求解除合同時(shí)未超過訴訟時(shí)效 C.乙起訴請(qǐng)求解除合同不適用訴訟時(shí)效規(guī)定 D.乙起訴請(qǐng)求解除合同適用特殊訴訟時(shí)效規(guī)定 [答案]C [考點(diǎn)]訴訟時(shí)效的適用范圍 [知識(shí)點(diǎn)解析]訴訟時(shí)效的適用范圍以請(qǐng)求權(quán)為限，解除權(quán)在性質(zhì)上屬于形成權(quán)，其行使只可能受到除斥期間的約束，而不可能受到訴訟時(shí)效的約束。 [解題思路分析]考生應(yīng)準(zhǔn)確把握訴訟時(shí)效與除斥期間的區(qū)別，詳見前文介紹。 3.下列關(guān)于丙在本案中的訴訟地位的說法，何者正確？ A.可以作為原告以甲為被告提起訴訟 B.法院應(yīng)將其追加為共同原告 C.法院應(yīng)將其追加為共同被告 D.可以作為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人申請(qǐng)參加訴訟 [答案]D [考點(diǎn)]合同相對(duì)性原理與無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的認(rèn)定 [知識(shí)點(diǎn)解析]參見《民事訴訟法》第56條。 [解題思路分析]本案中丙雖然是實(shí)際的施工者，但并非建設(shè)工程承包合同的當(dāng)事人，所以不具備本訴當(dāng)事人的地位。丙雖然與本訴處理結(jié)果具有利害關(guān)系，但他對(duì)本訴當(dāng)事人之間爭(zhēng)議的民事法律關(guān)系并不具備獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，所以在訴訟地位上應(yīng)當(dāng)屬于無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。 4.下列說法何者正確？ A.乙有權(quán)對(duì)訟爭(zhēng)樓房折價(jià)或拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償 B.乙無權(quán)對(duì)訟爭(zhēng)樓房折價(jià)或拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償 C.丙有權(quán)對(duì)訟爭(zhēng)樓房折價(jià)或拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償 D.丙無權(quán)對(duì)訟爭(zhēng)樓房折價(jià)或拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償 [答案]AD [考點(diǎn)]建設(shè)工程承包合同中承包人的優(yōu)先受償權(quán)與合同相對(duì)性原理 [解題思路分析]《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體以建設(shè)工程承包合同中的承包人為限，丙不具備該主體要件，所以無權(quán)對(duì)訟爭(zhēng)樓房折價(jià)或拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。