社會工作者小區(qū)改造案例
agnes唯有Momo
AlpacaZhou
1、推舉1至5名被拆遷戶為訴訟代表人；2、行政復(fù)議機(jī)關(guān)作出撤銷、變更或確認(rèn)違法決定時、在復(fù)議前置情況下不服行政復(fù)議不予受理決定時。3、駁回起訴無法律依據(jù)。4、判決責(zé)令行政復(fù)議機(jī)關(guān)依法受理；5、一審是行政復(fù)議機(jī)關(guān)作出的不予受理決定，因為原告實際是認(rèn)為行政復(fù)議機(jī)關(guān)行政不作為、二審是一審裁定。因訴求不同。6、應(yīng)予準(zhǔn)許，上訴人系在自愿前提下，并且未損害國家社會他人正當(dāng)權(quán)利，不違背法律規(guī)定。
紅楓葉馬大姐
一般來說對于老小區(qū)的改造包括以下幾個方面：1、公共設(shè)施。我們都知道在老小區(qū)里的公共設(shè)施因為時間以及環(huán)境的影響多少都會存在著一些安全隱患，所以為了安全著想，改造老小區(qū)的公共設(shè)施主要包括了有完善消防水源和消防設(shè)施等，實施對電氣的改造。
要對燃?xì)庥幸粋€規(guī)范的敷設(shè)，并且需要改造消防通道以及電梯等。2、環(huán)境的改造。對于老小區(qū)的環(huán)境也是一個重中之重的改造，這也是為了提高小區(qū)的綠化水平，能夠讓小敬看起來更加的干凈，非常的整潔，而且對于地面破損的一個修補(bǔ)工作以及打掃衛(wèi)生，清理掉小區(qū)的違章建設(shè)，恢復(fù)小區(qū)的綠化帶，提高綠化率。3、房子室內(nèi)改造。因為老小區(qū)的時間年限都會特別的長，所以像有些供暖設(shè)施可能效果就沒有那么好了，但是老暖氣片的外觀也是十分的難看的，所以會將其改造成兩塊板磚樣式的，而對于老小區(qū)的地板磚為了美觀會改造成80厘米乘以80厘米的地板磚；對于小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生間的門以前都是使用的木門，而現(xiàn)在都會通通的使用玻璃門。為了老小區(qū)的改造能夠改善人們的生活，所以會以房屋的修繕為主。
紫晨郡主
1、應(yīng)當(dāng)確定代表人，由拆遷戶自行選舉2、主要是復(fù)議程序違法和復(fù)議決定變更原行政行為的3、理由可以是法院做出裁定的依據(jù)違法，復(fù)議法和行政訴訟法規(guī)定對復(fù)議機(jī)關(guān)不予受理的，法院應(yīng)該立案受理4、由原審法院改變裁定，裁定復(fù)議機(jī)關(guān)受理該復(fù)議案件5、一審對象是是否受理復(fù)議，二審對象是裁定不予受理是否合法6、可以準(zhǔn)許。法律有規(guī)定
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當(dāng)下，全國各地老舊小區(qū)改造正在加速推進(jìn)。在老舊小區(qū)改造中，“適老化”“無障礙”成為關(guān)鍵詞。
5月18日，《北京市城市更新專項規(guī)劃（北京市“十四五”時期城市更新規(guī)劃）》（簡稱《規(guī)劃》）正式印發(fā)，這也是全國首個減量發(fā)展背景下的城市更新專項規(guī)劃?！兑?guī)劃》提出，聚焦老舊小區(qū)更新改造工作，統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)分類改造，提升居住品質(zhì)，促進(jìn)職住平衡，到2025年完成億平方米老舊小區(qū)改造。同時，《規(guī)劃》明確，要注重適老化和無障礙改造，加強(qiáng)適老化改造設(shè)計管理，突出加裝電梯、公共環(huán)境適老化改造和無障礙環(huán)境建設(shè)等重點任務(wù)，統(tǒng)籌養(yǎng)老、助殘等相關(guān)政策，鼓勵“物業(yè)服務(wù) 養(yǎng)老服務(wù)”。
事實上，今年的《政府工作報告》中也提到，要推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造。那么，隨著老齡化社會的到來，如何推進(jìn)老舊小區(qū)“適老化”改造？如何對接“銀發(fā)一族”的社區(qū)養(yǎng)老需求？
北京：
推進(jìn)室內(nèi)適老化改造，探索“五方聯(lián)動”
勁松模式、清河樣本、昌平經(jīng)驗……在老舊小區(qū)適老化改造方面，北京走在了全國前列，各區(qū)總結(jié)出了“因地制宜”的模式和經(jīng)驗。
去年5月，北京率先發(fā)布了《關(guān)于老舊小區(qū)綜合整治實施適老化改造和無障礙環(huán)境建設(shè)的指導(dǎo)意見》，推出適老化改造“菜單”，為適老化改造提供了參考標(biāo)準(zhǔn)。
在北京老舊小區(qū)的適老化改造方面，特別注重的是“內(nèi)外結(jié)合”和“社區(qū)配套”。以北京海淀區(qū)南二社區(qū)為例，這是北京市首個老舊小區(qū)適老化改造試點，由海淀區(qū)政府出資，從適老居住環(huán)境、出行環(huán)境、健康環(huán)境、服務(wù)環(huán)境、敬老社會文化環(huán)境營造五大方面進(jìn)行適老化改造。
在室內(nèi)適老化改造方面，南二社區(qū)對小區(qū)內(nèi)99戶80歲以上老人和重度失能老人家庭進(jìn)行家庭居室適老化改造，包括配置防滑墊、感應(yīng)夜燈、連續(xù)手把、洗澡椅等方便老人自理的設(shè)備，還配置了智能設(shè)備，實現(xiàn)就寢、習(xí)慣化動作、如廁、洗浴等數(shù)據(jù)實時監(jiān)測，如有異常，老人家屬和醫(yī)護(hù)人員可在第一時間獲悉。
同時，在社區(qū)配套方面，南二社區(qū)注重老年人的生活需求，補(bǔ)齊了便利店、理發(fā)、家政、洗染、維修、末端物流等八項基本便民服務(wù)功能。從2019年改造至今，南二社區(qū)這種“內(nèi)外兼?zhèn)洹薄败浻布Y(jié)合”的做法成了北京老舊小區(qū)適老化改造的樣本和成功案例。
繼海淀南二社區(qū)后，在朝陽區(qū)政府的支持下，朝陽區(qū)勁松小區(qū)引入社會資本用于推進(jìn)老舊小區(qū)改造更新，并形成了“勁松模式”。
“勁松模式”開啟了多重意義上的創(chuàng)新，探索出了一條“區(qū)級統(tǒng)籌，街鄉(xiāng)主導(dǎo)，社區(qū)協(xié)調(diào)，居民議事，企業(yè)運作”的“五方聯(lián)動”機(jī)制，對老舊小區(qū)引入社會資本力量具有示范性意義。不僅如此，在引入物業(yè)時，勁松小區(qū)率先以“先嘗后買”的理念，以“先服務(wù)，再體驗，后收費”的原則，讓居民感受到環(huán)境與服務(wù)提升的切身變化，從而更容易接受自主向物業(yè)繳費。
河南開封：
探索“紅色議事廳”，推廣“3 3”電梯加裝模式
推進(jìn)老舊小區(qū)適老化改造，八朝古都開封市也走在了全國的前列。與一二線城市不同，三四線城市普遍面臨著人口外流、人口老齡化問題，在老舊小區(qū)改造時，開封市積極探索和創(chuàng)新適老化模式，給三四線城市適老化改造提供了新思路。
在老舊小區(qū)改造中，開封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)轄區(qū)內(nèi)的金康苑小區(qū)和武夷連片小區(qū)提升改造，獲得了群眾點贊。值得一提是，已有27歲“高齡”的金康苑小區(qū)在2021年被國家住房和建設(shè)部確定為全國推廣的12個典型改造案例之一，供全國學(xué)習(xí)借鑒。
對此，開封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局總結(jié)了兩個小區(qū)的成功經(jīng)驗，形成了一套自己的舊改標(biāo)準(zhǔn)，即“五連”和“六有”?！拔暹B”包括地下連、地面連、風(fēng)貌連、服務(wù)連、人心連；“六有”即有完善的基本公共服務(wù)設(shè)施、有健全的便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、有完備的市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、有充足的公共活動空間、有全覆蓋的物業(yè)服務(wù)、有健全的社區(qū)管理機(jī)制。
據(jù)新京報記者了解，在老舊小區(qū)改造之初，開封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭成立了由區(qū)黨工委書記、管委會主任任雙組長的黨建引領(lǐng)城市更新及老舊小區(qū)改造指揮部，并建立周例會和日調(diào)度制度，用心研究創(chuàng)新老舊小區(qū)改造項目新理念。
在廣納民意方面，金康苑小區(qū)和武夷連片小區(qū)創(chuàng)新推廣了“紅色議事廳”；在引導(dǎo)民意方面，發(fā)揮小區(qū)內(nèi)群眾威望高、號召能力強(qiáng)的老人建立“紅色管家”志愿服務(wù)隊，帶頭參與矛盾調(diào)解、政策宣傳、疫情防控等，實現(xiàn)“我的家園我來管”。
在老舊小區(qū)的改造中，加裝電梯成為老年人無障礙通行的必要一環(huán)，但是，也有低樓層的居民反對加裝電梯和額外收費，認(rèn)為自己“吃了虧”。在武夷片區(qū)的老舊小區(qū)改造中，正是通過“紅色議事廳”、居民會客廳，開展“微治理”，尊重民意，發(fā)揮民智，創(chuàng)新性地采取了“3 3”電梯加裝模式。
“3 3”電梯加裝模式即分高、中、低3個檔次，居民可以根據(jù)自身居住的情況，選擇一次性出資、分期付款、按次刷卡使用3種付費方式。這種按需付費的使用模式不僅解決了老年人上樓難的問題，也獲得了小區(qū)居民的大力支持。
“小區(qū)缺少老年人和小孩娛樂休閑的地方，公共區(qū)域私搭亂建及小菜園也隨處可見?！边@是來自河大家屬院居民的抱怨。在改造前，河大家屬院內(nèi)部原有的廣場小花園是一片廢棄的雜草，到處是居民私搭亂建的小棚子、雞窩、菜地等。在改造后，小花園實現(xiàn)了“變身”，不僅花團(tuán)錦簇，而且設(shè)置了針對老年人的健身休閑區(qū)，中間設(shè)置有乘涼亭，兼具了美觀和實用性。
河南省開封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)河大家屬院進(jìn)行改造。受訪者供圖
據(jù)開封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)科科長豐光輝介紹，在“紅色議事廳”中，住四樓的居民張阿姨提出“每天下樓買菜回來上樓時都很吃力”的現(xiàn)實情況，在武夷社區(qū)的老舊小區(qū)改造中。針對張阿姨提出的“上樓吃力”，社區(qū)加裝了臨時折疊休椅，座椅旁邊還有溫馨提示和緊急聯(lián)系電話，可以讓張阿姨“上一層，歇一歇”。
據(jù)介紹，經(jīng)過幾年的老舊小區(qū)提升改造工作，開封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)內(nèi)雜亂無章、簡陋破舊的老舊小區(qū)面貌煥然一新，提升了廣大群眾的幸福感、獲得感，贏得了當(dāng)?shù)鼐用竦狞c贊。
浙江杭州：
運用市場化機(jī)制，推廣“物業(yè) 養(yǎng)老”模式
作為長三角的核心城市，杭州在老舊小區(qū)改造方面探索出一條“居民主體、政府引導(dǎo)、社會參與”共建共治的模式，“交給專業(yè)團(tuán)隊干專業(yè)的事兒”成為杭州老舊小區(qū)適老化改造的理念。
杭州上城區(qū)采荷街道引入了宋都服務(wù)作為“金牌管家”，負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)的36個老舊小區(qū)進(jìn)行升級改造，不僅推出了一套可供復(fù)制的社區(qū)居家養(yǎng)老理念，還打造出了聞名的“社區(qū)養(yǎng)老一條街”。
在上城區(qū)四季青街道錢景社區(qū)的三新路景芳東區(qū)段，原本有一條知名的“小區(qū)商業(yè)街”，但由于非機(jī)動車亂停放、周邊沿街環(huán)境差、社區(qū)活動場地小等原因，當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)決心將其改造，通過引入宋都服務(wù)全資子公司和瑞生活，花了將近一年的時間，成功將“小區(qū)商業(yè)街”改造成了“幸福養(yǎng)老一條街”。
“幸福養(yǎng)老一條街”總長100多米，總面積約1200平方米，這條路舊貌換新顏，設(shè)置了食堂、超市、理發(fā)店，活動室等，一應(yīng)俱全地滿足了老年人的生活需求。
杭州上城區(qū)采荷街道通過引入和瑞生活率先探索了“物業(yè) 養(yǎng)老”的模式，在物業(yè)服務(wù)方面，設(shè)置了社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)“菜單”，包括怡閑園、怡康園、怡智園、怡惠園、怡學(xué)園、怡養(yǎng)園、怡樂園、怡護(hù)園、怡和園、4S服務(wù)驛站等十大功能區(qū)塊，形成了集生活照料、文化娛樂、醫(yī)療保健于一體的一站式社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。
滿足社區(qū)養(yǎng)老需求已成為老舊小區(qū)改造的重點工作，杭州通過運用市場化機(jī)制、積極引入社會資本，激發(fā)社區(qū)服務(wù)升級的可持續(xù)動力，讓越來越多老年人在社區(qū)享受到更專業(yè)、更多元的養(yǎng)老服務(wù)。
杭州上城區(qū)引入和瑞生活升級改造后的景芳小區(qū)。受訪者供圖
專家建議：
推動適老化改造多元化籌資，鼓勵社會資本參與
推進(jìn)老舊小區(qū)的適老化改造具有迫切性。第七次全國人口普查結(jié)果顯示，2020年我國60歲及以上人口為億人，占比達(dá)。在“十四五”期間，我國將從輕度老齡化邁入中度老齡化。
今年兩會期間，全國政協(xié)委員、中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文就“加快推進(jìn)老舊小區(qū)適老化改造”議題提出建議，加大籌資力度，推動適老化改造多元化籌資。地方政府應(yīng)加大適老化改造投入力度，并應(yīng)多方努力，形成合力，積極為適老化改造創(chuàng)造政策環(huán)境。
上海交大中國城市治理研究院陳杰教授表示，老舊小區(qū)適老化改造應(yīng)該遵循三個原則，首要原則就是尊重意愿，要“自下而上”和“自上而下”有機(jī)結(jié)合，有效互動。不主觀設(shè)計，多傾聽基層聲音，確實社區(qū)里有需求再行動。遵循法治精神，尊重物權(quán)產(chǎn)權(quán)和社區(qū)的自主權(quán)自治權(quán)，絕不應(yīng)運動化推動。
在尊重民意的基礎(chǔ)上，陳杰指出，循序漸進(jìn)，條件成熟一個做一個，做好一兩個典型案例，形成示范效應(yīng)，提煉可復(fù)制可推廣經(jīng)驗，小范圍進(jìn)行試點，樹立品牌再大范圍推廣，獲得更多社會投入，形成良性循環(huán)。此外，社會參與是基礎(chǔ)。適老化改造不能成為政府一家獨角戲，一定是以社會力量為主，應(yīng)用市場機(jī)制，充分調(diào)動社會多方面積極性，形成各方合力。
北京易享生活健康科技有限公司創(chuàng)始人、CEO吳曉蓉告訴記者：“社區(qū)居家養(yǎng)老屬于‘有剛需，無市場’，缺乏第三方專業(yè)運營機(jī)構(gòu)來運營。比如，在老舊小區(qū)適老化改造時，引入的物業(yè)公司能否持續(xù)提供專業(yè)的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，零碎的養(yǎng)老服務(wù)商如何統(tǒng)一管理等?！?/p>
對此，陳杰也深有體會，他表示：“基于對前期多個試點項目的調(diào)研，推廣‘物業(yè) 養(yǎng)老’落地，主要受到六個來源的阻塞：場地缺自主、業(yè)務(wù)無授權(quán)、業(yè)主認(rèn)同低、服務(wù)能力弱、運營模式不明、政府支持不足。這其中有三個矛盾凸顯，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的非專業(yè)性服務(wù)供給水平與養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)性要求之間的供需矛盾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對經(jīng)營業(yè)務(wù)的盈利性要求與養(yǎng)老服務(wù)的公益性普惠性要求之間的屬性矛盾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主群體在當(dāng)前社區(qū)治理框架和物業(yè)服務(wù)模式下的利益矛盾?！?/p>
對此，陳杰建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在自身內(nèi)部孵化專業(yè)養(yǎng)老化團(tuán)隊或者引入第三方專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來化解專業(yè)化不足的矛盾。而對于盈利的矛盾，可以讓物業(yè)企業(yè)在滿足約定服務(wù)質(zhì)量考核的前提下承擔(dān)微利、無利甚至虧本的公益性、普惠性居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的同時，也授予其開展增值性居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的優(yōu)先特許權(quán)，放開相關(guān)價格管控，滿足部分有購買能力的老人對高層次、高品質(zhì)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，這樣“肥瘦搭配”，形成交叉補(bǔ)貼。
“目前，老舊小區(qū)的適老化改造側(cè)重點是社區(qū)外部，而缺乏對老年人室內(nèi)的改造，比如取消高差，防滑、無障礙扶手、適老家具等設(shè)計，甚至到智能化的硬件設(shè)施等。有一些改造需要室外和室內(nèi)同步考慮，比如老舊小區(qū)衛(wèi)生間地面存在高低差，老人出入不便，最好從系統(tǒng)解決，進(jìn)行老舊小區(qū)衛(wèi)生間主立管改造，從而降低高差，減少老人跌倒風(fēng)險?！眳菚匀厝缡钦f。
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“我們給老舊小區(qū)改造算的‘平衡賬’是先用10年左右的時間收回投資成本，并保持每年8％ 10％的現(xiàn)金流入，再有六七年的利潤回報期。這意味著需要擁有小區(qū)20年的低效閑置資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)。”近日，第一 財經(jīng) 對話了北京愿景明德管理咨詢有限公司（下稱“愿景集團(tuán)”）董事長陶紅兵。
為什么要進(jìn)入老舊小區(qū)改造的賽道呢？在陶紅兵看來，對于類似于愿景集團(tuán)的房地產(chǎn)服務(wù)、運營商們，這是存量市場上為數(shù)不多的待耕耘的沃土。
“由于不涉及土地增量開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商鮮有涉足社區(qū)綜合整治，而政府又需要可長期下沉社區(qū)的運營機(jī)構(gòu)。但沒有資產(chǎn)做擔(dān)保，很難獲得金融機(jī)構(gòu)的支持?！碧占t兵也說出了他們具有的優(yōu)勢和面對的難題。
根據(jù)7月國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》）， 今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)萬個，涉及居民近700萬戶?！兑庖姟愤€明確，到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
目前，這場接棒棚改的工作已在全國多地鋪開。17日，住建部消息稱，2020年1-10月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)已經(jīng)完成年度計劃任務(wù)的。
“老舊小區(qū)改造是一個長期的、需要通過十幾年運營才能收回投資的事業(yè)。金融機(jī)構(gòu)是否能提供低息、優(yōu)質(zhì)、長期的貸款，政府是否給予更多的政策支持，關(guān)乎 社會 資本參與的可持續(xù)性?！碧占t兵說。
投入逾3000萬的“勁松模式”，后勁在哪里
在北京市東三環(huán)勁松橋西側(cè)，距離國貿(mào)CBD不足4公里處，有一片上世紀(jì)70年代建成的住宅區(qū)，叫做“勁松小區(qū)”，這是申師傅夫妻呆了二十年的地方。2年前，這里曾因環(huán)境差、配套設(shè)施不足，沒有物業(yè)管理，一度成為都市核心圈內(nèi)“隱秘的角落”。
2018年7月，北京市首個有 社會 資本介入的老舊小區(qū)改造項目選址勁松，作為 社會 資本主體的愿景集團(tuán)和勁松街道達(dá)成了勁松一區(qū)到八區(qū)綜合改造規(guī)劃。當(dāng)年，愿景集團(tuán)投入3000萬元資金，用于勁松一、二小區(qū)的綜合治理。作為投資回報，愿景集團(tuán)獲得了社區(qū)里低效閑置空間20年的經(jīng)營權(quán)。
愿景集團(tuán)城市更新事業(yè)部高級經(jīng)理鄭旻硯透露，低效閑置空間經(jīng)營所產(chǎn)生的租金收入占愿景集團(tuán)投資回報的46％。此外，物業(yè)費占26%，停車費占19%，其他款項占9%。
“危房在改造中被拆除，我們開在危房里的理發(fā)店也就關(guān)了。后來被告知，作為騰退的便民商戶，我們可以低價租到小區(qū)新建的商鋪，生意又起死回生了?！鄙陰煾嫡f。現(xiàn)在，夫妻二人在勁松二區(qū)靠近馬路的位置擁有了自己的合法店鋪，叫“美好理發(fā)店”。
第一 財經(jīng) 記者觀察到，在愿景集團(tuán)引入的5家商鋪中，除了保留如“美好理發(fā)店”這樣的底商外，新增了如百年義利的便民商業(yè)。鄭旻硯表示，前者屬于公益扶持型，收取較低的租金；后者的租金漸與市場接軌。
老舊小區(qū)改造中的勁松小區(qū)
既然采用了市場化操盤的模式，為何卻始終引入投資回報甚微的商鋪呢？
“這是因為在老舊小區(qū)中，人均消費能力有限，消費需求不足，便民商鋪是較為契合的商業(yè)模式?！北本┝謽I(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院物業(yè)管理系主任程鵬說。
對于建筑密度大的老舊小區(qū)而言，將閑置空間的再利用為主要盈利來源，具有可持續(xù)性嗎？
陶紅兵稱，縱向的空間開發(fā)是不合適的。一方面，無法增添容積率；另一方面，地下空間開發(fā)成本高，也涉及產(chǎn)權(quán)、安全等其他問題。但在橫向的空間開發(fā)上，仍存在更多的想象空間。
他說，“我們預(yù)期新增一些簡易低風(fēng)險類建筑，這類建筑不占規(guī)劃面積，相當(dāng)于一個準(zhǔn)臨時建筑?！?/p>
將社區(qū)運營延伸至街區(qū)，是陶紅兵對于空間利用的另一設(shè)想。他表示，街道的綠化、保潔工作，一般交由當(dāng)?shù)貓@林綠化部門外包給專門的保潔公司，未來這塊業(yè)務(wù)有劃歸物業(yè)的可能。
這樣的想象并非沒有依據(jù)。日前，社區(qū)內(nèi)的保潔、綠化工作已由愿景集團(tuán)旗下的和家物業(yè)接管。前三年，政府給予每年143萬元的轉(zhuǎn)移支付?！罢矫?，除了在前三年予以財政補(bǔ)助外，省去了后續(xù)的外包費和成本上漲的風(fēng)險。而和家物業(yè)也將多了一部分營收來源，是一件‘雙贏’的事?！碧占t兵說。
作為比較穩(wěn)健的投資回報方式，物業(yè)費和停車費的年收入情況如何呢？
鄭旻硯稱，目前，物業(yè)費已收繳約150天，收繳率達(dá)74%；而停車費一直保持93％-94％的收繳率。
第一 財經(jīng) 記者做了一個簡單的估算：
在物業(yè)費方面，按目前的收繳率，并以低層住戶每月元/平方米、套均房屋住宅面積55平方米為標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合勁松一、二區(qū)總戶數(shù)為3605戶的實際情況，每年物業(yè)費總收入約76萬元。在停車費方面，小區(qū)共有停車位約600個，每個停車位的年費約為1800元，依照94％收繳率，每年停車費總收入約102萬。二者相加，每年可帶來總收入約178萬。
除了日常工作外，和家物業(yè)已投入對勁松一、二小區(qū)智能化改造和適老化的提升。那么，物業(yè)費的收入是否可以填補(bǔ)物業(yè)的運營成本呢？
鄭旻硯稱，今年下半年，將開始勁松一、二區(qū)整體改造計劃，同時會對勁松三區(qū)至八區(qū)啟動物業(yè)確權(quán)和進(jìn)駐工作?！拔磥?，隨著物業(yè)管理面積的擴(kuò)大，物業(yè)成本將會攤薄，收入也會增加?！彼f。
社會 資本盈利模式待破局
在陶紅兵看來，“勁松模式”是 社會 資本參與老舊小區(qū)的具象化表述，具體到區(qū)域還應(yīng)因地制宜。
山東省3月印發(fā)的《山東省深入推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》提到，創(chuàng)新老舊小區(qū)及小區(qū)外相關(guān)區(qū)域“4+N”改造方式和融資模式。而改造方式中的四種模式包括，大片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式、跨片區(qū)組合平衡模式、小區(qū)內(nèi)自求平衡模式和政府引導(dǎo)的多元化投入改造模式。
那么，制約 社會 資本盈利的因素有哪些呢？
陶紅兵認(rèn)為，政府缺乏長效的管理機(jī)制是老舊小區(qū)綜合治理過程中的一大痛點。他舉例稱，在存量空間的利用上，由于一些小區(qū)配套商鋪的產(chǎn)權(quán)被開發(fā)商拍賣或被政府部門占用，造成房屋的經(jīng)營權(quán)無法收回，也失去成為 社會 資本增值提升空間的可能性。
與此同時，融資難，也掣肘了 社會 資本經(jīng)營的可持續(xù)性。
北京思源地產(chǎn)股份集團(tuán)副總裁邢成剛告訴第一 財經(jīng) ，老舊小區(qū)改造具有“大投入、小產(chǎn)出”的特點，且仍處于 探索 階段。這項業(yè)務(wù)獲得融資的前提是該商業(yè)模式的成功。
中國指數(shù)研究院研究員石蕊稱，目前，全國僅北京、上海等地有關(guān)老舊小區(qū)改造的金融產(chǎn)品相對成熟。
7月17日，國家開發(fā)銀行與吉林、浙江等5省，中國建設(shè)銀行與重慶、南京等9個城市，分別簽署《支持市場力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造戰(zhàn)略合作協(xié)議》。根據(jù)簽約內(nèi)容，在未來五年內(nèi)，國家開發(fā)銀行、中國建設(shè)銀行預(yù)計將向5省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目。
“由于 社會 資本介入城市更新還是一個新業(yè)態(tài)，商業(yè)銀行不能測算出其盈利模式，融資較為困難。未來，隨著更多的 社會 資本進(jìn)入，更多的項目落地，金融機(jī)構(gòu)或?qū)⒔档蛯?社會 資本的融資門檻。此外， 社會 資本還應(yīng)考慮保險類對于投資回報要求低、更穩(wěn)健的融資產(chǎn)品?！碧占t兵說。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟稱，在“十四五”這五年的窗口期，如果保持以每年更新速度最多為5％的勢頭，老舊小區(qū)改造的市場總投資額或可達(dá)到5萬億~6萬億元。
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