房企年報(bào)季，審計(jì)師壓力大。

近日，REDD援引知情人士消息稱，普華永道計(jì)劃逐步退出民營房企的審計(jì)業(yè)務(wù)。“普華永道可能會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)狀況較好的開發(fā)商出具保留意見或者無保留意見帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段，也可能直接拒絕簽字。”

一位在“四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所”工作過的人士解釋道，“如果一家地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)信息披露大體上沒毛病，可 其中部分重要信息沒有得到證據(jù)支持，或者支持力很低 ，需要raise concern，普華永道就不會(huì)簽無保留意見?！?/p>

當(dāng)下，房企接連走向債務(wù)展期或違約。提供審計(jì)服務(wù)的會(huì)計(jì)事務(wù)所，如果不能及時(shí)提示財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)⒚媾R來自監(jiān)管和債權(quán)人的雙重壓力。

分手大戲

普華永道與房企的分手大戲，自1月開始上演。

1月27日，合生創(chuàng)展公告普華永道辭任。就分手原因，合生創(chuàng)展給出的說法是：“審計(jì)費(fèi)用未能達(dá)成共識(shí)?！?/p>

在辭任函中，普華永道提請(qǐng)合生創(chuàng)展股東和債權(quán)人注意，其要求合生創(chuàng)展管理層就以下事項(xiàng)提供進(jìn)一步的數(shù)據(jù)，包括： 合生創(chuàng)展的若干股權(quán)投資及物業(yè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理，投資物業(yè)的估值 。因未取得所需數(shù)據(jù)，無法完成審計(jì)程序。

3月，年報(bào)季到來，普華永道與越來越多的房企及其物企分道揚(yáng)鑣。房企方面給出的原因多為，審核費(fèi)用未談攏，或者疫情影響審計(jì)流程。

普華永道在辭任函中， 多次提到了對(duì)房企銀行存款的審計(jì) 。通常而言，房企會(huì)在財(cái)報(bào)中披露“貨幣資金及現(xiàn)金等價(jià)物”，而這其中有部分資金受限制，不能即時(shí)調(diào)動(dòng)以用于償還短期債務(wù)。

3月21日，融信中國公告，普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所已辭任公司核數(shù)師。

普華永道在辭任函中指出：（1）針對(duì)銀行回復(fù)的詢證函中所述融信的個(gè)別銀行存款抵押，集團(tuán)管理層須作出進(jìn)一步澄清；(2)所要求資料的提供及銀行確認(rèn)函的收發(fā)工作落后于計(jì)劃。

3天后，寶龍地產(chǎn)和寶龍商業(yè)雙雙公告，普華永道辭任公司核數(shù)師，委任開元信德為新任核數(shù)師。

普華永道在辭任函中稱，已取得有關(guān)公司附屬公司兩筆存款的銀行確認(rèn)，須公司管理層進(jìn)一步厘清及與審核委員會(huì)討論。辭任函還稱，疫情影響了多筆銀行及其他賬款結(jié)余的確認(rèn)進(jìn)度。

在今年的財(cái)報(bào)季，據(jù)《21CBR》不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月30日，普華永道已在越秀地產(chǎn)、港龍地產(chǎn)、美的置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、新城控股、佳源國際控股、景瑞控股的年報(bào)上簽了字； 已辭任世茂集團(tuán)、融信、寶龍地產(chǎn)、合生創(chuàng)展的年報(bào)審計(jì)工作 ；仍負(fù)責(zé)審計(jì)的融創(chuàng)、雅居樂、德信宣布推遲刊發(fā)業(yè)績。

值得注意的是，分手之前， 普華永道與世茂集團(tuán)合作了27個(gè)財(cái)年，與合生創(chuàng)展合作了18個(gè)財(cái)年，與寶龍地產(chǎn)合作了13個(gè)財(cái)年，和融信中國合作了6個(gè)財(cái)年 。

審核嚴(yán)苛

2021年10月15日，香港財(cái)務(wù)匯報(bào)局公告稱，就一房企2020年度賬目和2021年中期賬目的財(cái)務(wù)報(bào)表展開查訊。同時(shí)，對(duì)普華永道就2020年年度賬目進(jìn)行的審計(jì)展開調(diào)查。

“在2020年年度賬目的核數(shù)師報(bào)告中，普華永道發(fā)表了無保留意見，沒有提及持續(xù)經(jīng)營的重大不確定性?！毕愀圬?cái)務(wù)匯報(bào)局稱。

收到來自香港監(jiān)管機(jī)構(gòu)的警告后，普華永道今年重點(diǎn)審查了房企的銀行存款、合聯(lián)營項(xiàng)目、少數(shù)股東權(quán)益，以及物企的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)。

有固收業(yè)內(nèi)人士公開表示，其從多名房企人士處獲悉，普華永道對(duì)于合營項(xiàng)目的并表口徑提出了更加苛刻的要求。

合營項(xiàng)目并表與否，是房企調(diào)節(jié)負(fù)債及利潤的利器。如果在項(xiàng)目投入及開發(fā)期并表，將提高房企的負(fù)債水平。如果在項(xiàng)目的銷售期并表，將提高房企的營收及利潤。

他寫道，過往，合營項(xiàng)目的并表?xiàng)l件較為寬松， 現(xiàn)在普華永道要求合營方出具放棄相關(guān)權(quán)益的確認(rèn)書才可以認(rèn)定并表 。

“不讓（處于銷售期的）優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并表，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的報(bào)表規(guī)模驟降，利潤驟降，杠桿飆升。這是房企不能接受的。”該名人士稱。

有機(jī)構(gòu)投資者對(duì)《21CBR》表示，其從三個(gè)渠道獲悉，普華永道今年重點(diǎn)審核房企的少數(shù)股東權(quán)益問題，要求出具函證說明，“ 沒有保底，沒有明股實(shí)債 ”。

“沒法出具函證，很困難?！痹撁顿Y者稱。

物業(yè)公司方面，普華永道的審計(jì)重點(diǎn)指向了貿(mào)易應(yīng)收款。物業(yè)公司通常能接到關(guān)聯(lián)房企的單子，這保障了物企的營收及利潤。硬幣的另一面，房企可能拖欠物業(yè)費(fèi)，進(jìn)而形成壞賬。

3月22日，融信服務(wù)公告，普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所已辭任公司核數(shù)師，公司董事會(huì)正在委任新核數(shù)師。

普華永道在辭任函中稱，截至2021年12月31日， 融信服務(wù)應(yīng)收融信中國及其合聯(lián)營公司的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)結(jié)余，同比大幅增加 ，“考慮到中國房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年開始的市場及融資環(huán)境波動(dòng)，可能存在潛在信貸風(fēng)險(xiǎn)”。

普華永道指出，尚未獲得足夠資料，用來評(píng)估該等應(yīng)收款中，有多少預(yù)期信貸虧損撥備。

風(fēng)險(xiǎn)加大

四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所幾乎包攬了頭部房企客戶資源。

截至2021年上半年，安永為22家頭部內(nèi)資房企提供審計(jì)服務(wù)，普華永道與18家達(dá)成合作，畢馬威和德勤分別是8家。

普華永道2021財(cái)年報(bào)告顯示，其審計(jì)服務(wù)面向的客戶中，金融服務(wù)行業(yè)占了38% ， 健康 行業(yè)占了29%，技術(shù)、媒體以及電信行業(yè)占了29%，未提及房地產(chǎn)行業(yè)。

而在普華永道中國地區(qū)的官網(wǎng)上， “房地產(chǎn)”是其重點(diǎn)服務(wù)的行業(yè)之一 。

有分析指出，審計(jì)師如果因出具不適當(dāng)意見，被監(jiān)管機(jī)構(gòu)調(diào)查，白做之余還要賠錢， 簽字的會(huì)計(jì)師還可能遭受停牌處分 。

“在某個(gè)產(chǎn)業(yè)密集暴雷的時(shí)刻，會(huì)計(jì)師事務(wù)所尤其需要管理風(fēng)險(xiǎn)。否則有可能變成下一個(gè)安達(dá)信。”協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖對(duì)《21CBR》表示。

此外，黃立沖表示，如果房企債務(wù)展期或違約， 會(huì)計(jì)事務(wù)所有可能被債權(quán)人起訴 ，“這幫債權(quán)人虧損很大，他們告多一些人，可以減少點(diǎn)損失”。

黃立沖稱，一般審計(jì)機(jī)構(gòu)與公司會(huì)在合同中約定，披露信息和資料是公司管理層的責(zé)任，審計(jì)機(jī)構(gòu)沒有責(zé)任，“這不能防止別人上訴，如果被起訴，審計(jì)機(jī)構(gòu)的品牌影響以及潛在的法律費(fèi)用，需要自行承擔(dān)”。

“小公司支付的審計(jì)費(fèi)用，一年一般是一兩百萬，大公司一年可能是五百萬或一千萬。但是 一場官司打下來，光是律師費(fèi)用，可能就要花兩三千萬，甚至三四千萬 。審計(jì)公司退出地產(chǎn)行業(yè)，減少自身風(fēng)險(xiǎn)，我覺得是個(gè)理性抉擇?！秉S立沖表示。

2020年財(cái)報(bào)，在4家地產(chǎn)老主顧身上，普華永道共收了3482萬元的審計(jì)費(fèi)用，其中融信的審計(jì)費(fèi)用771萬元，世茂的審計(jì)費(fèi)用1300萬元，寶龍800萬元，合生創(chuàng)展611萬元。

普華永道并非地產(chǎn)行業(yè)的生意都不做，只是放棄了部分單子。這家精明的會(huì)計(jì)事務(wù)所，或許看到了，有些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于收益，賭上公司信譽(yù)簽字，不劃算。