97年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)投資總額下降 有效供給增加　　中國房地產(chǎn)市場在1997年經(jīng)歷了不同尋常的一年，從1991年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長勢頭在1997年受到了明顯的抑制，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，在1997 年1—10月，全國共完成房地產(chǎn)開發(fā)1840億元，比上年同期下降1.0％，其中土地開發(fā)投資153億元，比上年同期下降4.6％。雖然在經(jīng)歷了1992—1993年的開發(fā)高潮以后，房地產(chǎn)投資額的增幅有所降低。　　雖然整個(gè)的投資額并沒有明顯的增加，但房地產(chǎn)市場卻呈現(xiàn)出了一派喜人景象，這主要表現(xiàn)在銷售情況有明顯改善，1997年1—10月，全國其銷售建筑面積3510 萬平方米，比上年同期增長13.3％，商品房銷售額達(dá)712億元，增長31.1％。 其中銷售給個(gè)人的為421億元，增長41.8％，所占比重為59.1％。 這說明通過近年來的結(jié)構(gòu)調(diào)整，商品房的有效供給開始增加，而在各方面的推動(dòng)下，個(gè)人購房熱情高漲，并開始成為市場的主力軍?！　‘?dāng)然，1997年的房地產(chǎn)市場仍然存在著不少問題。主要是由于前幾年大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目在近年來集中上市對(duì)整個(gè)市場產(chǎn)生的很大壓力，雖然1997年的商品房銷售情況較好，但仍然趕不上上市的規(guī)模使得大量的商品房積壓， 1996 年底積壓量為 6600萬平方米，而1997年底估計(jì)將超過7000萬平方米，這是我國房地產(chǎn)市場最大的問題所在，而由此所引起的樓盤的價(jià)格始終處于盤整乃至小幅的滑落，更使房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營情況趨于困難?！　‰m然仍然存在不足，但總體來看，1997年的中國房地產(chǎn)市場，在經(jīng)過了數(shù)年的結(jié)構(gòu)調(diào)整后，已經(jīng)開始進(jìn)入以有效供給為主要特征的新階段。而在各項(xiàng)政策的扶持下，商品住宅已經(jīng)開始成為個(gè)人消費(fèi)的新的對(duì)象?！　?008金融危機(jī)對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的影響　　1、2008年1-11國內(nèi)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)完成情況。1-11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26546億元，同比增長22.7%，增幅比1-10月回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積25.5億平方米，同比增長17.7%；房屋新開工面積8.4億平方米，增長5.4%；房屋竣工面積3.5億平方米，增長6.1%。其中，住宅竣工面積2.9億平方米，增長5%。1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開發(fā)面積2.1億平方米，同比下降2.7%?！　。?）商品房銷售和空置情況。1-11月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅銷售面積下降18.8%；商品房銷售額19261億元，同比下降19.8%。其中，商品住宅銷售額下降20.6%。截至11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比1-10月提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9%，增幅提高4.9個(gè)百分點(diǎn)。　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況。1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33404億元，同比增長4.2%。其中，國內(nèi)貸款6416億元，增長5.2%；企業(yè)自籌資金13444億元，增長30.9%；其他資金12942億元，同比下降14.5%。其中,個(gè)人按揭貸款3046億元，下降25.6%?！　。?）70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)。11月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.5%。新建住宅銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.6%?！　。?）全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)。11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為98.46，比10月份回落1.22點(diǎn)，比去年同期回落8.13點(diǎn)。點(diǎn)評(píng)：從全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)及各項(xiàng)分類指數(shù)延續(xù)回落的態(tài)勢來看，此輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整仍在繼續(xù)，房價(jià)同比漲幅已經(jīng)回落到0.2%，基本上與去年同期持平。在前段期間貨幣政策松動(dòng)、地方政府及中央政府救市政策的不斷刺激下，只有部分地區(qū)的成交量呈現(xiàn)明顯回暖的趨勢，如上海市、重慶市、廣東省等11月商品房銷售面積較10月分別增加了29%、40%和9%，但從全國來看，11月商品房銷售面積較10月依然減少了3%。由此可以看出，盡管一系列政策的出臺(tái)減少了購房者的支付成本，但短期來看對(duì)刺激消費(fèi)需求釋放的作用是有限的，消費(fèi)者對(duì)房價(jià)繼續(xù)下調(diào)的預(yù)期以及宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性致使觀望氛圍依然濃郁?！　?、預(yù)計(jì)中國今后的房地產(chǎn)市場趨勢　　總體來看,目前全國市場呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的形態(tài)。從去年年底開始,中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整,今年以來下行速度加快,下滑幅度加大,房地產(chǎn)價(jià)格也隨之開始回落。從區(qū)域上看,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整,接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整?！　〗窈髢赡晡覈康禺a(chǎn)市場走勢非常不樂觀。我們認(rèn)為:2008年房屋成交量同比2007年將出現(xiàn)大幅下滑,估計(jì)萎縮3-4成,但由于全國房價(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在第三季度,因此2008年全年房價(jià)同比2007年,依然呈正增長,不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性較大（預(yù)計(jì)與2006年4.4%的漲幅相近）。至于2009年,全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價(jià)格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大 來源：