珠海房?jī)r(jià)高嗎？會(huì)跌嗎？國(guó)家真的會(huì)打死房地產(chǎn)嗎?什么樣的價(jià)格是合理的？什么樣的房子值得買？網(wǎng)上評(píng)論太多了，可是誰(shuí)又能客觀的論述呢？誰(shuí)的意見才最中肯呢？本人不是什么權(quán)威，也不是什么大師，但有時(shí)本人從事房地產(chǎn)六年來(lái)，有太多的感觸，也看到太多大家不一定看到的真相，希望能給大家點(diǎn)亮一盞行路的“明燈”！一、首先，我們分析珠海房產(chǎn)<*>（1）珠海目前市區(qū)一手樓住宅均價(jià)大約5300元/平方米（政府的為5900元，個(gè)人認(rèn)為有水份）；（2）珠海市區(qū)兩年內(nèi)的有效供應(yīng)量約為400萬(wàn)建筑平方米（珠海市區(qū)每年的銷售量約100—120萬(wàn)建筑平方米）（3）珠海目前吸引大量的外來(lái)品牌公司進(jìn)駐，有上市公司新加坡背景的“仁恒”，有中國(guó)著名的“萬(wàn)科地產(chǎn)”，有香港四大地產(chǎn)之“和記黃埔及長(zhǎng)江實(shí)業(yè)”和“新世界”，有深圳上市公司“金地集團(tuán)”，有母公司為世界五百?gòu)?qiáng)的“中化方興”，有遠(yuǎn)大集團(tuán)背景的“遠(yuǎn)大房產(chǎn)”等等，他們?yōu)槭裁床患s而同的選擇珠海？二、再次，我們分析珠海的熱點(diǎn)<*>（1）城市輕軌進(jìn)展順利，最晚2008年通車；（2）珠海機(jī)場(chǎng)與香港合作；（3）偉創(chuàng)力增加投資，五年內(nèi)達(dá)到10萬(wàn)人的工廠；（4）珠海5年內(nèi)增加100億人民幣投入城市建設(shè)；（5）前幾年珠海大力引資的項(xiàng)目進(jìn)入投產(chǎn)高峰期；（6）港珠澳大橋建設(shè)計(jì)劃沒有停止；（7）橫琴9+2開發(fā)區(qū)的順利開展。（8）等等……三、第三，分析房?jī)r(jià)的構(gòu)成（按建筑面積每平方米算）<*>（1）地價(jià)：平均2000元；建筑安裝：平均1600元；綜合稅費(fèi)：銷售額的約9%（如目前均價(jià)為5300，則為480元）；營(yíng)銷費(fèi)：平均80元；配套（綠化、電梯等）：150元；設(shè)計(jì)、勘探、審圖、驗(yàn)收等：約30元；水電約：70元；管理及財(cái)務(wù)（利息等）：100元。還有一些不可預(yù)見費(fèi)用無(wú)法算清，即使這樣，成本已經(jīng)達(dá)到4480元。當(dāng)然每家企業(yè)、每個(gè)項(xiàng)目不太一樣，但是成本出入不大大。四分析房?jī)r(jià)的走勢(shì)（1）目前房?jī)r(jià)假設(shè)為5300元。成本為4480元（最近一次土地拍賣價(jià)為2510元，則成本相應(yīng)為4990元），則凈利潤(rùn)為920元?；貓?bào)率為20%，一般項(xiàng)目開發(fā)至少為2年，則每年回報(bào)率為10%，應(yīng)該不算太高；（2）珠海目前比深圳（市區(qū)11000元）、廣州（市區(qū)7000元）房?jī)r(jià)來(lái)說，還是偏低的；（3）珠海發(fā)展利好太多，今年以來(lái)吸引眾多大公司進(jìn)駐，說明他們很有信心，我想他們絕對(duì)比我們更有遠(yuǎn)見，他們更關(guān)心他們的回報(bào)問題，既然如此，房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？（4）上述大的公司無(wú)論專業(yè)、品牌、資金、管理等綜合實(shí)力不是珠海本土公司所能比的，他們賣的房子會(huì)比珠海本土公司便宜嗎？（5）房地產(chǎn)大多是地方財(cái)政的主要來(lái)源，也是國(guó)家財(cái)政的主要來(lái)源，國(guó)家最終的目標(biāo)應(yīng)該是希望房地產(chǎn)能成熟有序的發(fā)展，而不是打死。所以房地產(chǎn)的問題只要還符合市場(chǎng)的大體，只要不會(huì)引起大范圍的民生問題，房地產(chǎn)就會(huì)繼續(xù)發(fā)展，房?jī)r(jià)就不會(huì)跌。五、幾時(shí)買房？買怎樣的房？（1）綜合上述，我認(rèn)為珠海的房?jī)r(jià)2007到2008年間不僅不會(huì)跌，還有可能漲到6500元（持不同意見者請(qǐng)不要罵人，我也希望房?jī)r(jià)跌到2000元，但是我們更應(yīng)該尊重事實(shí)，畢竟那不是以我們意志為轉(zhuǎn)移的，光發(fā)牢騷是解決不了問題的）；（2）最好根據(jù)自己經(jīng)濟(jì)情況買房，千萬(wàn)不要攀比；（3）買房的目的避風(fēng)雨、是對(duì)家庭的責(zé)任，千萬(wàn)不要帶上虛榮等功利的思想；（4）買房有自己的主見，不要跟風(fēng)；（5）一份價(jià)錢一份貨，想住的舒服，就要能承受比市場(chǎng)平均高的價(jià)格；（6）最好買現(xiàn)房，或者即將交樓的房子；（7）今年10月左右是最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，早了晚了都不好，這時(shí)促銷最多，晚了估計(jì)會(huì)升價(jià)。