首先，網(wǎng)上有大量現(xiàn)成已歸納的，你可詳細(xì)參閱；其次，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主要程序和所涉證照、手續(xù)如下：一、立項(xiàng)審批 1、項(xiàng)目立項(xiàng)申請報告書（原件一份） 2、項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報告（一份） 3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書（一份） 4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份） 5、銀信部門出示的資金證明（原件一份） 6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份） 7、項(xiàng)目地形圖（一份） 8、有關(guān)職能部門的意見。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì) 1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 2、建筑設(shè)計(jì)分為三個階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。 3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會審批復(fù)。 三、建設(shè)工程報建 （一）建設(shè)工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。 1、計(jì)劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書； 2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 3、國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》； 4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書； 5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》； 6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》； 7、防雷設(shè)施檢測所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書》； 8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》； 9、建設(shè)資金證明； 10、工程預(yù)算書和造價部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》； 11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。 （二）公開招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。 1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設(shè)工程施工公開招標(biāo)申請表； 3、建設(shè)工程監(jiān)理公開招標(biāo)申請表。 （三）邀請招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。 1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設(shè)工程施工邀請招標(biāo)審批表； 3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請招標(biāo)審批表； 4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明； 5、法人營業(yè)執(zhí)照； 6、其他申請邀請招標(biāo)理由證明。 （四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。 1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程施工單位報告； 3、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報告； 4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明； 5、法人營業(yè)執(zhí)照； 6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。 （五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。 1、《規(guī)劃許可證》； 2、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表； 3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表； 4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件； 5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件； 6、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書； 7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表； 8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。 （六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。 1、建設(shè)單位提供的資料： （1）工程施工安全監(jiān)督報告； （2）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表； （3）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表； （4）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報告（結(jié)論部分）； （5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）； （6）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）； 2、施工單位提供的資料： （1）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制； （2）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)； （3）施工組織設(shè)計(jì)方案和專項(xiàng)技術(shù)方案； （4）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度； （5）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度； （6）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件； （7）現(xiàn)場設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖； （8）購買安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件； （9）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書； （10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請表； （11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。 （七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。 1、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表； 2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書和工程監(jiān)理合同； 3、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機(jī)管理手冊）； 4、使用商品混凝土《購銷合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)現(xiàn)場攪拌的批文； 5、質(zhì)量監(jiān)督申請安排表； 6、安全監(jiān)督申請安排表； 7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書； 8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證； 9、施工許可申請表； 四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收 （一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。 1、已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容； 2、工程竣工驗(yàn)收申請表； 3、工程質(zhì)量評估報告； 4、勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報告； 5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）； 6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報告； 7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報告； 8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款； 9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》； 10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料； 11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證； 12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗(yàn)收意見書或驗(yàn)收合格證； 13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問題已全部整改好； 14、造價站出具的工程竣工結(jié)算書。 （二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。 （三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起15個工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。 1、工程竣工驗(yàn)收報告； 2、《施工許可證》； 3、竣工驗(yàn)收備案表； 4、工程質(zhì)量監(jiān)督報告； 5、工程竣工驗(yàn)收申請表； 6、工程質(zhì)量評估報告； 7、工程施工安全評價書； 8、工程質(zhì)量保修書； 9、工程竣工結(jié)算書； 10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》； 11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。 （四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。 1、工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料： （1）建設(shè)單位和施工單位的委托書； （2）工程類別核定書； （3）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表； （4）工程施工承發(fā)包合同； （5）施工組織設(shè)計(jì)方案； （6）圖紙會審記錄； （7）工程施工開工報告； （8）隱蔽工程驗(yàn)收記錄； （9）工程施工進(jìn)度表； （10）工程子目換算和抽料（筋）表； （11）工程設(shè)計(jì)變更資料； （12）施工現(xiàn)場簽證資料； （13）竣工圖。 2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結(jié)算的，要提供如下資料： （1）建設(shè)單位和施工單位的委托書； （2）工程承包合同原件； （3）竣工圖。 五、辦理預(yù)售許可證 l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。 2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。 3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。 4、計(jì)劃部門簽發(fā)的《項(xiàng)目投資許可證》。 5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。 6、已簽房屋施工合同。 7、三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。 8、建設(shè)銀行審核開發(fā)建設(shè)資金要達(dá)到工程總投資25％以上資金的驗(yàn)資證明。 9、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶。 10、預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。 11、具有預(yù)售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價表、銷售計(jì)劃；公共建筑的分?jǐn)?、?xiàng)目工程施工進(jìn)度、開工及竣工交付使用時間等)。 12、項(xiàng)目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門在平面圖中注明預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置和樓號)。 13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。再次，至于“五證”，是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發(fā)。購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的"五證"、"二書" 、"一表"，這是法律對銷售方的基本要求。"五證"是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。"二書"是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。"一表"是指《竣工驗(yàn)收備案表》最后，關(guān)于稅收問題：一般說來，有以下項(xiàng)目：營業(yè)稅按營業(yè)收入5%繳納； 城建稅按繳納的營業(yè)稅7%繳納； 教育費(fèi)附加按繳納的營業(yè)稅3%繳納； 地方教育費(fèi)附加按繳納的營業(yè)稅2繳納； 土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除規(guī)定項(xiàng)目金額的增值額繳納（按增值額未超過扣除項(xiàng)目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%，40%，50%，60%等不同稅率）； 建安合同按承包金額的萬分之三貼花； 購房合同按購銷金額的萬分之五貼花； 城鎮(zhèn)土地使用稅按實(shí)際占用的土地面積繳納（各地規(guī)定不一，XX元/平方米）； 房產(chǎn)稅按自有房產(chǎn)原值的70%*1.2%繳納； 車船稅按車輛繳納（各地規(guī)定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛）； 企業(yè)所得稅按應(yīng)納稅所得額（調(diào)整以后的利潤）繳納（3萬元以內(nèi)18%，3萬元至10萬元27%，10萬元以上33%）； 發(fā)放工資代扣代繳個人所得稅。詳細(xì)說來：一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:(注:1,"銷售商品房等"包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設(shè)施等.2,"涉及的稅收"包括:營業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業(yè)稅――基本規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅=銷售收入×稅率1,銷售收入的確認(rèn):(1),采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn).②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).包銷方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).④采取基價(保底價)并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價加按超基價分成比例計(jì)算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號,數(shù)量,單價,金額,手續(xù)費(fèi)等.(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):①將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時再按銷售痢疾確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).②將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).2,視同銷售行為的收入確認(rèn):(1)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入:①將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;②將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);③將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;④以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);⑤以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位,個人的非貨幣性資產(chǎn).(2)視同銷售行為的收入確認(rèn)時限:視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利潤權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).說明:預(yù)售收入" "=銷售收入政策" "=執(zhí)行掌握3,稅率:5%――可以利用的稅收政策《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅字 [2003]016號)"單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán), 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額."注:土地使用權(quán)銷售或轉(zhuǎn)讓收入―土地使用權(quán)購置或受讓原價,可按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅不動產(chǎn)建成項(xiàng)目或不動產(chǎn)在建項(xiàng)目―不動產(chǎn)購置或受讓原價,可按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅(二),企業(yè)所得稅――基本規(guī)定應(yīng)納企業(yè)所得稅=計(jì)稅利潤×稅率(33%)1,應(yīng)稅收入的確認(rèn):(1),收入的確認(rèn)與營業(yè)稅銷售收入相同.(2),關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整.預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率預(yù)售收入的利潤率不得低于15%(含15%).2,成本費(fèi)用的扣除(1),銷售成本:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本,是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本,按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn).可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本(2),土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),公共設(shè)施配套費(fèi);開發(fā)產(chǎn)品共用部位,共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi);土地閑置費(fèi)和折舊等(3),銷售費(fèi)用,管理費(fèi)用,財務(wù)費(fèi)用;其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用,如屬于成本對象完工前發(fā)生的,應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對象中;如屬于成本對象完工后發(fā)生的,應(yīng)作為財務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除.廣告費(fèi)用按營業(yè)收入的8%據(jù)實(shí)扣除,超過部分可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度,按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除.――征收方式的確定按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,企業(yè)所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.1,采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:按照國家規(guī)定的財務(wù)會計(jì)制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿,開展核算,定期編制,報送會計(jì)報表,真實(shí)地反映企業(yè)收入,成本,費(fèi)用和盈虧,能準(zhǔn)確地核算應(yīng)交各項(xiàng)稅金.2,采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:(1),依照稅收法律法規(guī)規(guī)定可以不設(shè)帳簿的或按照稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的;(2),只能準(zhǔn)確核算收入總額,或收入總額能夠查實(shí),但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的;(3),只能準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出,或成本費(fèi)用能夠查實(shí),但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的;(4),收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算,不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí),準(zhǔn)確,完整納稅資料,難以查實(shí)的;(5),帳目設(shè)置和核算雖然符合規(guī)定,但并未按規(guī)定保存有關(guān)帳簿,憑證及有關(guān)納稅資料的;(6),發(fā)生納稅義務(wù),未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報,逾期仍不申報的.――可以利用的政策《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法)的通知》(國稅發(fā)[2000]38號)文件規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為10%-20%.1,對實(shí)行核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅征收采取定率征收,即:應(yīng)納企業(yè)所得稅=(銷售收入+預(yù)售收入+其他收入)×核定銷售盈利率×企業(yè)所得稅稅率2,納稅人發(fā)生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補(bǔ),下一年度所得不足彌補(bǔ)的,可以逐年延續(xù)彌補(bǔ),彌補(bǔ)其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業(yè))3,納稅人在一個納稅年度內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的財產(chǎn)損失,經(jīng)稅務(wù)部門審核或?qū)徟夂?準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業(yè))(三)個人所得稅――基本規(guī)定:1,工資,薪金所得項(xiàng)目(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機(jī)關(guān),團(tuán)體,學(xué)校,部隊(duì),企事業(yè)單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業(yè)津貼,補(bǔ)貼;特殊地區(qū)津貼,補(bǔ)貼;伙食補(bǔ)助,通訊補(bǔ)貼,交通補(bǔ)助等.(2)計(jì)算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目)×適用稅率-速算扣除數(shù)稅率:適用5%至45%九級超額累進(jìn)稅率.2,利息,股息,紅利所得項(xiàng)目(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權(quán),股權(quán)而取得的利息,股息,紅利所得.利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計(jì)算納稅.(2)計(jì)算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅――基本規(guī)定1,預(yù)征率對從事房地產(chǎn)開發(fā)一律實(shí)行預(yù)征土地增值稅,納稅人取得預(yù)售房款收入的,按月申報繳納稅款,等項(xiàng)目完工決算后,到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請結(jié)算, 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算應(yīng)繳稅款,多退少補(bǔ).具體預(yù)征比例為:(1)納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率為0.5%;(2)納稅人預(yù)售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,別墅,高級公寓等,預(yù)征率為2%;(3)單純土地轉(zhuǎn)讓的,預(yù)征率為3%;(4)對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的,預(yù)征率為2%.預(yù)征土地增值稅=預(yù)售收入×適用預(yù)征率2,納稅環(huán)節(jié)及征收方式土地增值稅納稅環(huán)節(jié)是在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上地下房產(chǎn)及建筑物的環(huán)節(jié)征收.一般采取兩種征收方式:(1)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,實(shí)行先預(yù)征,后結(jié)算稅款,多退少補(bǔ)的征收方式.(2)對舊房及建筑物,采取在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的方式.3,土地增值稅的優(yōu)惠政策(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值稅未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅.(2)因國家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn).4,實(shí)際中應(yīng)注意的問題(1)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確定目前武漢市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:單套建筑面積售價低于5500元/平方米或單套銷售總價低于70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯(lián)體別墅,度假村村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅.(2)納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時,應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優(yōu)惠.上述標(biāo)準(zhǔn)自2004年3月1日起執(zhí)行,每兩年一定.(3)由于土地增值稅在計(jì)算應(yīng)稅增值額時與企業(yè)所得稅計(jì)算在計(jì)算應(yīng)稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計(jì)算的可能無增值額,而稅務(wù)部門計(jì)算時卻有增值額.主要問題是在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算上,所得稅前允許按規(guī)定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.