信和地產(chǎn)總經(jīng)濟師
漂萍過客123
123老吃客
秋月羽羽
為進一步落實房地產(chǎn)長效機制、實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度的要求，2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱“新規(guī)”），建立了銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機制。新規(guī)將如何促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展？從銀行角度看，房地產(chǎn)貸款業(yè)務將會產(chǎn)生哪些變化？不同類型的銀行會如何應對？對房企和購房者帶來哪些影響？《金融時報》記者就上述問題采訪了業(yè)內(nèi)專家學者。監(jiān)管端政策如何考量“總體而言，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，有利于市場主體形成穩(wěn)定的政策預期，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展?！比嗣胥y行、銀保監(jiān)會在關于新規(guī)的答記者問時表示。作為支撐房地產(chǎn)發(fā)展的血脈，房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展對整個行業(yè)至關重要?！皬膰H上看，房地產(chǎn)貸款占比過高或在一定時期占比上升過快，既不利于房地產(chǎn)市場自身發(fā)展，也會給金融體系造成風險。目前，我國房地產(chǎn)長效機制建設取得明顯成效，房地產(chǎn)貸款余額（含個人住房貸款）占各項貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機構的房地產(chǎn)貸款占比過高，遠超出平均水平?！泵裆y行(170,?00,?00%)首席研究員溫彬表示。“發(fā)布新規(guī)的主要目的是防范系統(tǒng)性風險。本次對房地產(chǎn)貸款設立集中度限制，有助于控制銀行信貸的總風險敞口，進而控制系統(tǒng)性風險?！眹医鹑谂c發(fā)展實驗室特約研究員戴志鋒認為。值得注意的是，新規(guī)對于不同類型的銀行業(yè)金融機構，分設五種組合的上限。“2020年下半年以來，受益于按揭貸款低風險、低資本消耗、相對高利率、高RAROC回報因素，中小銀行大力發(fā)展按揭貸款業(yè)務，中小銀行大量的增量信貸資源投向按揭市場，在原有統(tǒng)一的調(diào)整模式下（對房地產(chǎn)融資增量占比、貸款增速進行管理），難以對新進入的中小銀行形成有效控制?！?在光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰看來，新規(guī)的初衷是在堅持房地產(chǎn)融資穩(wěn)中從緊的原則下進行差異化調(diào)節(jié)。與此同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業(yè)金融機構內(nèi)在約束，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，也是發(fā)布新規(guī)的重要意圖。“新規(guī)將引導信貸資源重點支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟社會發(fā)展重點領域和小微、‘三農(nóng)’等薄弱環(huán)節(jié)?！蓖跻环灞硎尽ｃy行端如何落實新規(guī)要求作為銀行業(yè)的重要優(yōu)質業(yè)務之一，房地產(chǎn)貸款尤其是占大頭的個人住房貸款業(yè)務，在新規(guī)要求下將受到哪些影響？首先，房地產(chǎn)貸款的規(guī)范將對銀行業(yè)形成良性引導。“對銀行房地產(chǎn)貸款余額占比提出上限要求，將從供給側抑制銀行的放貸沖動，有助于降低銀行房地產(chǎn)風險敞口，促進銀行形成自我約束的內(nèi)在機制，調(diào)整中長期經(jīng)營策略和信貸結構?！贝髦句h說，新規(guī)對于個別上市銀行房地產(chǎn)貸款雖有壓降壓力，但總體影響不大。“若按照新規(guī)的分類監(jiān)管要求上限測算，2021年全部金融機構按揭貸款增長預估在5萬億元左右，房地產(chǎn)企業(yè)貸款預估在5萬億元左右。這一增量與2020年按揭貸款、房地產(chǎn)企業(yè)貸款增量大體相當，新規(guī)在房地產(chǎn)貸款增量安排上并沒有明顯收緊。從長期看，受新規(guī)影響，銀行表內(nèi)房地產(chǎn)貸款增速將向各項貸款平均增速收斂?！蓖跻环宸治龇Q。不過，由于貸款存量占比的差異，不同銀行未來貸款增長結構會受到一定影響?！靶乱?guī)要求，已經(jīng)達標的銀行要保持房地產(chǎn)貸款比例總體穩(wěn)定。因此，即便占比較低的銀行，也不會存在大幅提升房地產(chǎn)貸款和按揭貸款的可能性。而對于占比已經(jīng)超標或接近監(jiān)管要求的銀行而言，需要控制增量或者壓降存量?！蓖跻环逯赋?。王一峰表示：“預計超標銀行和2020年下半年以來在房地產(chǎn)領域貸款投放較大的銀行需要重新調(diào)整2021年預算指標，降低房地產(chǎn)貸款增量占比。同時，除支持經(jīng)濟重點領域和薄弱環(huán)節(jié)外，中小銀行下一階段發(fā)力重點可能在非按揭其他零售業(yè)務，包括信用卡、綜合消費貸款、場景化金融等?！毙乱?guī)如何影響樓市通過金融向房地產(chǎn)行業(yè)的傳導，新規(guī)將進一步促進樓市穩(wěn)定發(fā)展?！斑^去，房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率一直在攀升，主要體現(xiàn)在大型房企負債率畸高以及居民負債率不斷攀升。房貸集中度監(jiān)管削弱了銀行繼續(xù)通過房地產(chǎn)相關貸款向企業(yè)和居民加杠桿的能力，有利于有序降低房地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模?！贝髦句h表示。在戴志鋒看來，新規(guī)將從融資端進一步推動貸款向房地產(chǎn)頭部企業(yè)集中?！按筱y行出于維護戰(zhàn)略客戶的考慮，稀缺的額度會優(yōu)先保證頭部房企，中小房企獲取銀行貸款的難度升高，或只能通過加快處理存貨保證自身現(xiàn)金流，后續(xù)不排除被并購的可能?！睂τ谫彿空叨?，專家普遍認為，新規(guī)對微觀主體住房貸款需求影響不大，存量住房貸款也不會因為新規(guī)而被銀行提前收回，對剛需購房群體不會造成影響，購房者只需要按照政策流程辦理貸款即可。“需要注意的是，貸款集中度管理其實是核查合規(guī)的房地產(chǎn)貸款，而后續(xù)一些消費方面的貸款也需要管控，防范部分銀行違規(guī)通過消費貸來變相發(fā)放房貸?！币拙友芯吭罕硎尽Ｖ档靡惶岬氖?，為大力支持發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入本次房地產(chǎn)貸款占比計算。“此舉與中央經(jīng)濟工作會議的相關要求一致。”交行金融研究中心高級研究員夏丹表示。“2021年或將是規(guī)范住房租賃市場的關鍵一年。未來，住房租賃市場或可能迎來‘國家隊’進場，針對住房租賃市場中的矛盾和問題，將從包括用地供應、落實租賃住房公共服務和財稅等的支持政策，進一步規(guī)范市場秩序、促進市場穩(wěn)定?！苯鹑诒O(jiān)管研究院研究員高佳表示。
晴空，朗照
1、余惠偉先生，51歲，自二零零三年一月獲委任為本公司執(zhí)行董事。余先生乃香港建筑師學會會員、注冊建筑師及政府認可人士（建筑師），于設計、項目管理、品質管理、建筑地盤管理及成本管理方面具豐富經(jīng)驗。余先生于一九九二年加入本公司，現(xiàn)時負責發(fā)展部。彼亦為本公司一些附屬公司及聯(lián)營公司之董事。2、鄧永鏞先生，55歲，自二零零五年四月出任本公司執(zhí)行董事，于二零零三年十一月加入本公司、尖沙咀置業(yè)及信和酒店擔任首席財務總監(jiān)。他持有英國Surrey University現(xiàn)代數(shù)學科學學士學位，自一九八一年起成為英格蘭及韋爾斯特許會計師公會會員。他亦是香港會計師公會資深執(zhí)業(yè)會計師，于會計及財務方面擁有超過33年經(jīng)驗。在加入信和集團之前，鄧先生于一國際集團成員之投資及財務咨詢服務機構擔任董事總經(jīng)理，監(jiān)督該機構亞太地區(qū)之運作。他亦曾擔任一間香港上市公司之董事及常務委員會委員，參與投資政策之制定，亦檢討及批核該公司在中國內(nèi)地及香港之投資及撤資、交易及零售分銷。鄧先生亦為本公司多間附屬公司及聯(lián)營公司及信和酒店之董事。3、黃永光先生，33歲，自二零零五年四月出任本公司執(zhí)行董事，持有紐約哥倫比亞大學經(jīng)濟學文學學士學位及房地產(chǎn)發(fā)展理學碩士學位。于二零零三年加入本公司擔任專員（項目發(fā)展）。他是本公司一些附屬公司及聯(lián)營公司之董事，并是尖沙咀置業(yè)及信和酒店之執(zhí)行董事。他亦是藍十字（亞太）保險有限公司及東亞人壽保險有限公司之獨立非執(zhí)行董事及香港設計中心之董事。他也是紐約哥倫比亞大學國際咨詢理事會會員、第十屆中國人民政治協(xié)商會議四川省委員會委員、中華全國青年聯(lián)合會第十屆及第十一屆委員會委員、重慶市青年聯(lián)合會港區(qū)特邀副主席、大珠三角商務委員會委員、世界自然（香港）基金會董事委員會成員及理事、香港小童群益會執(zhí)行委員會委員、香港公益金董事以及香港地產(chǎn)建設商會董事。彼為董事會主席黃志祥先生之長子及本公司已故主要股東黃廷方先生之長孫。4、陳榮光先生，51歲，自二零零八年一月出任本公司執(zhí)行董事。陳先生于一九八八年加入本公司及自二零零五年起為本公司之聯(lián)席董事（集團司庫），他亦是本公司一些附屬公司及若干聯(lián)營公司之董事。陳先生持有工商管理碩士學位，亦為特許公認會計師公會之資深會員及香港會計師公會執(zhí)業(yè)會計師。彼于會計及財務方面擁有超過26年經(jīng)驗。5、葉慕蓮女士，55歲，于二零零七年加入本公司及自二零零九年起出任本公司聯(lián)席董事。她持有加拿大 University of British Columbia 學士學位并擁有豐富機構發(fā)展及人力資源管理經(jīng)驗。葉女士目前負責集團人力資源管理及發(fā)展工作。她是香港管理專業(yè)協(xié)會「最佳管理培訓及發(fā)展獎」籌委會委員及香港人力資源管理學會最低工資專責小組成員。葉女士亦是香港專業(yè)及資深行政人員協(xié)會成員和加拿大 the Board of Registration of Social Worker, British Columbia 注冊成員。 1、盛智文博士，GBM, GBS, JP，62歲，自二零零四年九月出任本公司獨立非執(zhí)行董事。盛博士持有加拿大The University of Western Ontario榮譽法律博士學位。他亦是尖沙咀置業(yè)獨立非執(zhí)行董事。他在香港已定居超過40年，分別在香港及海外建立事業(yè)，涉及范疇甚廣，由地產(chǎn)發(fā)展、娛樂以至公共關系不等，現(xiàn)時擁有在香港聯(lián)合交易所有限公司上市之利豐有限公司的權益。盛博士現(xiàn)任香港著名主題公園海洋公園的主席，也是蘭桂芳控股有限公司主席。該公司是蘭桂坊的主要最終業(yè)主和發(fā)展商，而蘭桂芳是全港的熱門旅游點之一。盛博士擔任方便營商咨詢委員會成員、為經(jīng)濟發(fā)展及內(nèi)地經(jīng)濟合作服務的策略發(fā)展委員會成員。盛博士在香港兼任多項公職及西九文化區(qū)管理局董事局的成員。盛博士為天星小輪有限公司的董事及盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展有限公司及領匯管理有限公司的獨立非執(zhí)行董事。盛博士是在拉斯韋加斯及中國澳門享負盛名之博彩公司W(wǎng)ynn的董事局成員。他亦是在香港聯(lián)合交易所有限公司上市之永利澳門有限公司的非執(zhí)行董事兼副主席。2、李民橋先生，JP，37歲，于二零零五年四月出任本公司獨立非執(zhí)行董事，現(xiàn)任東亞銀行有限公司副行政總裁，負責處理該銀行香港業(yè)務之整體運作、管理及監(jiān)督。他同時亦出任尖沙咀置業(yè)及信和酒店的獨立非執(zhí)行董事。李先生為中國人民政治協(xié)商會議第十屆廣東省委員會委員及曾任中國人民政治協(xié)商會議第九屆及第十屆廣州市委員會委員。他亦是中華全國青年聯(lián)合會第十一屆委員會港區(qū)特邀委員，北京市青年聯(lián)合會第十屆委員會副主席及香港青年聯(lián)會參事。此外，彼為香港職業(yè)訓練局理事會委員及其銀行及金融業(yè)訓練委員會主席、香港公益金董事，以及香港強制性公積金計劃管理局強制性公積金行業(yè)計劃委員會委員?，F(xiàn)時，李先生為中國建筑國際集團有限公司的獨立非執(zhí)行董事及香港生力啤酒廠有限公司的替任獨立非執(zhí)行董事。彼亦是馬來西亞證券交易所主板上市公司AFFIN Holdings Berhad的替任董事。李先生曾任海洋公園公司董事及香港出口信用保險局咨詢委員會委員。李先生持有美國西北大學Kellogg School of Management的工商管理碩士學位及英國劍橋大學法學院碩士及學士學位。彼是英國律師會及香港律師會會員。3、傅育寧博士，54歲，自二零零五年六月出任本公司獨立非執(zhí)行董事，畢業(yè)于中國大連理工學院，獲港口工程專業(yè)學士學位，并獲英國布魯諾爾大學授予海洋工程力學博士學位，其后曾在該校從事博士后的研究工作。傅博士為招商局集團的董事長，他亦為在香港聯(lián)合交易所有限公司上市的招商局國際有限公司主席。傅博士為在上海證券交易所及香港聯(lián)合交易所有限公司上市的招商銀行股份有限公司董事長。傅博士亦擔任在新加坡交易所上市之嘉德置地有限公司的獨立非執(zhí)行董事。傅博士也在一些社會組織擔任職務：即香港總商會執(zhí)行委員會成員及香港證券及期貨事務監(jiān)察委員會成員等。4、黃楚標先生，JP，53歲，自二零一一年三月出任本公司獨立非執(zhí)行董事，現(xiàn)任東海聯(lián)合(集團)有限公司董事局主席，同時亦出任深圳東海集團有限公司、東海航空有限公司和東海公務機有限公司三家機構的董事長及香港友好協(xié)進會有限公司董事。他亦是信和酒店之獨立非執(zhí)行董事。黃先生從商超過30年，是首批參與開發(fā)深圳特區(qū)的先鋒。時至今日，他的業(yè)務范疇已由最初的房地產(chǎn)發(fā)展，擴展至工業(yè)實業(yè)，以至航空運輸。東海航空有限公司是中國的首家民營航空貨運企業(yè)，東海公務機有限公司已開始營運并正積極開展公務包機及私人包機的業(yè)務。黃先生為中國人民政治協(xié)商會議第十及第十一屆全國委員會委員。曾任中華海外聯(lián)誼會第一及第二屆理事以及中華全國青年聯(lián)合會第八、第九及第十屆常務委員。現(xiàn)任中華海外聯(lián)誼會第三屆常務理事及中國和平統(tǒng)一促進會香港總會會務顧問。此外，彼為香港貿(mào)易發(fā)展局中國貿(mào)易咨詢委員會委員及香港海關人員子女教育信托基金投資委員會委員。
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