答案：只需單擊箭頭上方的“架構問題”！

01 全現(xiàn)澆住宅樓

包含建筑、裝飾裝修、采暖、給排水（含中水）、消防、通風、照明、動力、消防報警、電梯、可視對講、有線電視、電話、防雷接地等14個專業(yè)，包含電梯、消防、通風設備、普通燈具；公共區(qū)域貼地磚，吊頂、墻面刷耐擦洗涂料，普通衛(wèi)生潔具，噴淋頭。外墻保溫貼聚苯板，太白板隔墻，混凝土為預拌混凝土，土方運輸距離在20公里以內(nèi)。

每平方米造價為1850.98元，其中：

建設工程：1011.17元；

電氣工程：220.54元；

管道工程：316.81元；

通風工程：302.46元；

02 全現(xiàn)澆結構樓板式低層住宅樓

包括建筑、裝飾裝修、采暖、給排水（冷水、熱水、中水、排水、雨水）、消防、照明、電力、弱電、電梯、防雷、接地等十大專業(yè)。外墻保溫聚苯板采用混凝土澆筑，外墻內(nèi)保溫粘貼水泥聚苯板，單層輕質(zhì)陶?；炷翖l形隔墻，通常兩側設采光井，采暖系統(tǒng)按戶計量，混凝土為預拌混凝土，不含消防報警、配電箱及多功能門。土方運輸距離在5公里以內(nèi)。

每平方米造價為1442.17元，其中：

建設工程：803.59元；

裝修工程：306.62元；

電氣工程：238.65元；

管道工程：81.16元；

通風工程：12.15元；

03 全現(xiàn)澆結構樓板式住宅樓

包含建筑、裝飾裝修、給排水（含泵房）、通風、照明、電力、弱電、電梯、防雷、接地等九個專業(yè)，公共區(qū)域貼瓷磚，吊頂、墻面刷耐擦洗涂料，本項目采暖采用電熱膜采暖，只采用地埋管，外窗為落地窗，包含消防、房門、衛(wèi)生潔具、預拌混凝土，土方運輸距離在20公里以內(nèi)。

每平方米造價為1360.43元，其中：

建設工程：730.56元；

裝修工程：174.30元；

電氣工程：248.45元；

管道工程：207.12元；

04 全現(xiàn)澆結構塔

包括建筑、裝飾裝修、采暖、給排水、消防、通風、照明、動力、弱電、防雷、接地等十大專業(yè)。公共區(qū)域樓梯間、電梯間樓面整體為水泥砂漿，吊頂、內(nèi)墻底層刷耐水膩子，面層刷涂料。包括給排水、消防、通風設備，但不包括電梯、衛(wèi)生潔具。弱電（電視、電話、綜合布線）只埋管不穿線。混凝土為預拌混凝土，土方運輸距離在5公里以內(nèi)。

每平方米造價為1383.46元，其中：

建設工程：727.22元；

裝修工程：289.87元；

電氣工程：307.14元；

管道：55.95 美元；

通風工程：3.28元；

05 框剪結構住宅

包含建筑、裝飾裝修、供熱、給排水、消防、通風空調(diào)、照明、動力、消防報警、綜合布線、安防、有線電視、防雷接地等13個專業(yè)，包括換熱站、消防、空調(diào)設備、中高檔衛(wèi)生潔具、普通燈具、落地窗，不含電梯、房門。公共區(qū)域樓梯間、電梯間地面貼地磚，吊頂采用輕鋼龍骨石膏板吊頂裝飾，外墻保溫貼聚苯板，單層輕質(zhì)陶?；炷翖l形隔墻，混凝土為預拌混凝土，土方運輸距離在30公里以內(nèi)。

每平方米造價為1219.28元，其中：

建設工程：681.99元；

裝修工程：264.56元；

電氣工程：101.69元；

水暖工程：164.51元；

通風工程：6.53元；

06 框剪結構商住建筑

包括建筑、裝飾裝修、給排水（給水、排水、中水、熱水、純凈水）、消防（含消防噴淋系統(tǒng)）、空調(diào)用水、照明、動力、弱電、防雷接地、通風等十大專業(yè)。外墻保溫采用聚苯板，外墻內(nèi)保溫為水泥聚苯板，鋼筋水泥條隔墻，外窗為落地水泥窗。本項目不設采暖系統(tǒng)，采用集中空調(diào)供暖，含給排水、通風空調(diào)、消防設備、普通燈具、普通衛(wèi)生潔具，無電梯，外墻玻璃幕墻?；炷翞轭A拌混凝土，土方運輸距離在20公里以內(nèi)。

每平方米造價為1870.88元，其中：

建設工程：957.31元；

裝修工程：362.70元；

電氣工程：180.77元；

水暖工程：165.44元；

通風工程：204.66元；

07 混合結構住宅建筑

包含建筑、裝飾裝修、采暖、給排水、照明、弱電、防雷、接地七個專業(yè)。外墻保溫貼聚苯板，內(nèi)墻保溫貼無紙石膏聚苯板復合板，單層輕質(zhì)陶粒混凝土條形隔墻，陽臺不封閉，弱電只埋管不穿線，不含衛(wèi)生潔具及燈具?；炷连F(xiàn)場攪拌。

每平方米造價為2137.44元，其中：

建設工程：1122.43元；

裝修工程：396.12元；

電氣工程：209.34元；

管道工程：272.28元；

通風工程：137.27元

工程預付款及計算

預付材料準備費限額

材料預付款的限額主要根據(jù)以下因素確定：主要材料（含外購構件）占工程造價的比例；材料儲備期；施工工期。

營造業(yè)企業(yè)每年應準備材料費限額，可按照下列方法計算：

材料儲備限額=年度承包工程總價*主要材料占比/年度施工日歷天數(shù)*材料儲備天數(shù)

一般建筑工程不應超過年施工工作量(含水、電、暖)的30%，安裝工程應按年安裝工作量的10%安排；材料比重較大的安裝工程，應按年計劃產(chǎn)值的15%左右安排。

退還材料準備費

發(fā)包單位撥付給承包人的材料準備費為預付款，在工程實施后，隨著工程所需主要材料儲備量的逐步減少，應通過沖減工程價款的方式逐步返還。

（1）從尚未竣工的工程尚需的主要材料、構配件價值等于材料準備費數(shù)額時起，即可扣除。工程價款可按材料比例在每次結算中扣除，并應在竣工前全部扣除?；颈磉_公式為：

T=P—M/N

T----扣款點，即開始扣除預付材料準備費時，累計已完成的工作量；

M----預付材料準備費限額；

N----主料比重；

P----合同工程價款總金額。

（2）扣款方式也可以是，承包人完成的工程量達到合同總價的一定比例后，承包人開始向發(fā)包人返還工程款，發(fā)包人每次從應付承包人工程款中扣除預付款。發(fā)包人應當至少在合同規(guī)定的完工日期前，分期扣除預付款總額。

支付工程進度款（中間結算）

在工程施工過程中，施工企業(yè)根據(jù)各月完成的工程數(shù)量（或可視進度，或控制界面等）計算各項費用并向建設單位（業(yè)主）支付工程進度款（即中間結算）。

支付工程進度款時應當遵循以下要求：

工程量確認

根據(jù)有關規(guī)定，工程量的確認應按下列步驟進行：

承包商應按照約定的時間向工程師提交已完成工作的報告。

工程師在收到承包商報告后7日內(nèi)未進行測量的，則承包商報告中所列的工程量自第8日起視為已經(jīng)確認，并作為支付工程價款的依據(jù)。

工程師不得計量超出設計圖紙范圍的工作量和/或因承包人自身原因造成的返工。

合同收入構成

1.合同約定的初始收入，即建設工程承包方和發(fā)包方在雙方簽訂的合同中初步約定的合同總金額，構成合同收入的基本內(nèi)容。

2、因合同變更、索賠、獎勵等產(chǎn)生的收入此部分收入不構成雙方在簽訂合同時約定的合同總金額，而是合同執(zhí)行過程中因合同變更、索賠、獎勵等產(chǎn)生的額外收入。

預付材料準備費限額

國家工商行政管理總局、建設部頒布的《建設工程合同（示范文本）》對工程進度款的支付作了如下詳細規(guī)定：

工程款（進度款）應在雙方確認計量結果后14日內(nèi)由承包方支付給承包方，承包方應按約定時間扣除的預付款應與工程款（進度款）同時結算。

在規(guī)定范圍內(nèi)的合同價款調(diào)整、因工程變更而調(diào)整的合同價款以及另有約定的追加合同價款，應當調(diào)整后與工程款（進度款）同時支付。

承包人超過約定的付款時間仍未支付工程款（進度款）的，承包人可向承包人發(fā)出付款要求通知。承包人接到通知后仍未按要求付款的，可與承包人協(xié)商簽訂延期付款協(xié)議，經(jīng)承包人同意可延期付款。協(xié)議必須明確延期付款時間和自承包人測量結果確認后第15天起計算的應付金額的貸款利息。

承包人未按照合同的約定支付工程款（進度款），雙方又不能就延期支付達成協(xié)議，造成工程無法進行的，承包人可以停止施工，并應當承擔違約責任。

調(diào)整工程價差的主要方法

工程造價指數(shù)調(diào)整法

這種方式是甲、乙雙方采用當時的預算（或估算）單價計算合同價，工程完工后根據(jù)合理工期及當?shù)毓こ淘靸r管理部門公布的月（或季）工程造價對原合同價進行調(diào)整，重點調(diào)整人工費、材料費、施工機械費實際增加及工程變更等造成的價格差異，并向承包商提供價格調(diào)整補償。

實際價格調(diào)整方法

在我國，隨著建材市場采購范圍越來越大，一些地區(qū)規(guī)定鋼材、木材、水泥三大材料價格按實際價格結算，工程承包商可以按實際價格報銷，這種方式方便又正確，但既然是實際付款，承包商就沒有興趣降低成本。為避免副作用，地方應定期公布最高價格，同時在合同文件中規(guī)定建設單位或工程師有權要求承包商選擇更便宜的供貨來源。

價格調(diào)整文件計算方法

這種方法是甲乙雙方按照當時的預算價格采取承包方式，在承包期內(nèi)，按照成本管理部門調(diào)價文件的規(guī)定，以價格差額乘以同一價格期完成的材料量，計提材料差價。有的地方還定期公布主要材料的供應價格和管理價格，對本期工程進行材料差價計提。

調(diào)整公式法

建筑安裝工程造價價格調(diào)整公式一般包括定額部分、材料部分和人工部分。但當建筑安裝工程規(guī)模和復雜程度增加時，公式就變得更加復雜。調(diào)整公式一般為：

P=Po(ao+a1*A/Ao+a2*B/Bo+a3*C/Co+a4*D/Do+……)

式中，P為調(diào)整后的合同價款或工程實際結算金額；

Po----合同價款中工程預算的進度款；

ao——固定分項，表示合同款中不調(diào)整部分占合同總價的比例；

a1，a2，a3，a4…----代表各項相關費用（如人工費、鋼材費、水泥費、運輸費等）占合同總價的比例ao+a1+a2+a3+a4…=1；

Ao、Bo、Co、Do及a1、a2、a3、a4等基準日對應的基期價格指數(shù)或各費用價格；

A、B、C、D 特定付款證明所涉及的期間的最后一天前 49 天的當前價格指數(shù)或與 a1、a2、a3、a4 等相對應的費用的價格。

運用本調(diào)整公式調(diào)整工程價差價時應注意以下幾點：

固定系數(shù)通常取0.15-0.35左右范圍內(nèi)的值。

按照國際通行做法，調(diào)整公式中的各項費用僅選取一些量大、價格高、有代表性的典型勞動力和材料成本，用它們的價格指數(shù)變動來綜合表示材料成本的價格變化，以盡可能貼近實際情況。

許多招標文件要求承包商在投標中提出各部分費用的權重系數(shù)，并在價格分析中加以論證。

各項相關費用的調(diào)整應當符合合同的規(guī)定。

在調(diào)整相關費用時，應注意地點和時間。

各品種系數(shù)加上固定因子系數(shù)之和應等于1

房地產(chǎn)建筑成本（按建筑面積計算）

1、樁基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、鋼筋：40~75KG/平米（多層含量較低，高層含量較高），折合160~300元/平米；

3、混凝土：0.3~0.5立方米/平方米（多層用量較低，高層用量較高），折合100~165元/平方米；

4、砌體工程：60~120元/平方米（多層含量較高，高層含量較低）；

5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墻工程（含保溫）：50~100元/m2（以一般涂料計算，若是石材、幕墻則可能高達300~1000元/m2）；

7、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60~120元/平方米（根據(jù)小區(qū)等級而定，多層略低）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多層含量較高，高層含量較低）；

9、門窗工程（不含入戶門）：每平方米建筑面積的門窗面積約在0.25~0.5平方米（和設計和是否高檔有很大關系，高檔的占比更大），造價在90~300元/平方米，一般在90~150元/平方米，如果采用高檔鋁合金門窗，可能達到300元/平方米；

10、土方、入戶門、煙道及公共區(qū)域裝飾工程：30~150元/平方米（根據(jù)小區(qū)等級而定，等級越高，費用越高）；

11、地下室（如有）：增加造價40~100元/平方米（多層含量較高，高層含量較低）；

12、電梯工程（如有）：40~200元/平方米，與電梯等級、電梯臺數(shù)、樓層數(shù)密切相關，一般工程在100元/平方米左右；

13、人工費：130~200元/平方米；

14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般在70~100元/平方米左右；

15.模板、支撐、腳手架工程（費）：70~150元/平方米；

16、塔吊、客貨電梯、升降機等各類建筑機械（約占總造價5-8%：約60-90元/平方米）；

17、臨時設施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場其他臨時設施（水、電、污水、影像、生產(chǎn)棚等生產(chǎn)用房）：30～50元/平方米；

18、檢測、實驗、手續(xù)、交通、通訊等費用：10～30元/平方米；

19、其它各項費用（約10%）：以上各項之和*10%=90~180元/平方米；

19、上交國家各種稅費（占建筑總造價的3.3~3.5%）：33~70元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。

以上還不包括精裝修，一般精裝修費用在1000-2000元/平米左右，高檔小區(qū)可以達到3500元以上。以上還不包括部分國企開發(fā)產(chǎn)生的腐敗成本。精裝修費用一般在500-1500元/平米，根據(jù)檔次而定。也有300元/平米的簡裝，也有3000-10000元/平米的超高檔裝修（可拎包入住）。

21、設計費（含初步設計概念費用）：15~100元/平方米；

22、監(jiān)理費：3~30元/平方米；

23、廣告、策劃、銷售代理費：一般在30至200元/平方米，最高的可達500元/平方米以上；

24、土地成本：一般二線城市城區(qū)（老郊區(qū)）土地成本在70萬~100萬元/畝，容積率一般為1.0~2.0，所以折合房價在525~1500元/平方米。城市中心區(qū)一般在200萬元/畝，折合房價在1500~3000元/平方米。核心區(qū)能達到300萬元/畝以上，單位土地成本更高；一線城市甚至可能出現(xiàn)2萬元/平方米以上的單位土地成本；三線城市、縣城等單位土地成本相對較低，一般在100~500元/平方米，有時高達2000元/平方米；

25、土地稅及前期費用一般為土地費的15%左右，二線城市一般為每平方米100至500元，各地標準不一。

結論：基本建設費是固定的，即便是不收土地費的動遷房，如果按照國家最低標準建設，成本也很難低于1000元/平方米。實際上，多層普通商品房的建筑成本在1200元/平方米左右，小高層普通商品房的建筑成本在1500~1800元/平方米左右。等級越高，成本越高。可以打折的主要因素有：小區(qū)的等級、上交政府的土地費和地方政府部分稅費、廣告策劃和銷售的費用、裝修費用等。另外，開發(fā)商的開發(fā)質(zhì)量也有一定的關系，如果一味壓價，質(zhì)量會更差；民營開發(fā)商的成本確實比國有/政府開發(fā)商低，主要原因有兩點，第一，大部分民營企業(yè)以效率驅(qū)動為主，一般成本控制得比較好。 第二，民營企業(yè)的腐敗成本相對較低，不管什么原因，同等質(zhì)量的社區(qū)，每平方米的腐敗成本不會超過一兩百元。

工程造價估算方法

1、計算工程量。

這項工作很簡單，只歸結為一點：協(xié)調(diào)計算，事半功倍。

2、集團綜合單價。

這也是影響能否中標的關鍵一步，特別是現(xiàn)在很多項目已經(jīng)開始批量報價了，價格風險對于我們施工單位來說更是看重，必須根據(jù)材料價格信息和考察的人工價格（分攤到里面）。

3、計算綜合單價。

工程中分項很多，但占工程造價絕大部分的就那么幾項，我一般就這幾項算：混凝土、鋼筋、腳手架、模板（措施費）、地磚、干掛等高檔外墻裝飾。

以下是我處理上述事項的流程：

混凝土：每個單價無非就是人工、材料、機械（管理費等另算）。人工不要按照定額里的人工費來算，不準確，人工費要按照完工價總成本來算。機械費按照現(xiàn)場配置的全部機械設備總工期總成本（折舊費或租賃費）來統(tǒng)一計算。機械人工不用考慮，因為一般都包含在完工合同里。我們只需要算一次材料費。以C25混凝土為例：通過同種材料產(chǎn)地的其他地方工程的同級配比來查看水泥和砂石的水泥含量，如果沒有可以去工程所在地的化驗室了解一下，級配表的級別一般比實際設計級別要高，還要看工程所在地附近的材料情況，這些都要在招標勘察的時候了解清楚，如果是商品混凝土就更簡單了，通過級配來分析整個工程的水泥、砂石的用量。 注意：不要分成梁，板，柱等，只要是混凝土的，都放在這里分析。

分析完了我們再分析混凝土的損失，大家都知道混凝土的損失一般是3%。但是大家有沒有注意到，混凝土工程量計算是沒有扣除鋼筋體積的，而鋼筋的比重是7.85t/m3，也就是1萬m2的工程，如果含鋼量是50kg/m2的話，鋼筋就有500噸，也就是鋼筋占混凝土64m3，而這64m3混凝土才可以完成一個普通300m2框架結構的標準樓面。這點混凝土量夠你浪費嗎？如果不是的話，也別高興得太早。施工損失和鋼筋體積互相抵消，但還是有損失的，你覺得送貨車能給你足夠的嗎？不可能，最多能給你97%。 不過沒關系，施工單位又有絕招：樓板12cm，國家標準允許±5mm。算一下，在國家允許的范圍內(nèi)，蓋完一層能省多少？繞來繞去，就是為了讓大家了解工程的實際情況。我一般取混凝土損失1%。

現(xiàn)在您知道了混凝土的混合比例，您只需將分析結果乘以您調(diào)查的材料單價。

鋼筋：鋼筋建議用魯班鋼筋軟件抽取材料，比較細膩，不抽取材料可以按照定額內(nèi)容臨時估算，同期完工或進度款會調(diào)整。鋼筋跟混凝土一樣，人工費、機械費暫時不考慮，只算材料費，關鍵是確定損耗，實際損耗是1%，也建議跟鋼筋隊簽合同時把這個1%的損耗定下來，超過就算。因為現(xiàn)實中，科學合理切割喂料，1%的損耗控制是沒問題的。工程量確定后，乘以知道的材料單價及其走勢（包干合同用）就可以了。

外腳手架：外腳手架的計算比較復雜，因為涉及到施工組織設計和國家搭設規(guī)范以及當?shù)匕脖O(jiān)站的要求。要知道安徽和浙江的搭設要求不一樣，杭州和寧波的搭設規(guī)范也不一樣，市區(qū)和郊區(qū)的搭設要求也不一樣。但總體來說都是一樣的。我一般都是按照柱距，一根踢腳板，一根腰桿來算這個。

根據(jù)建筑外墻周長和整體工程進度，鋼管扣件每月需求量對于熟悉建筑的朋友來說并不難。我們的市場價格是：鋼管租金0.014元/米，扣件0.008元/個，48×3.5鋼管每250米一噸，每噸鋼管配180-200個扣件就夠了。有這些數(shù)據(jù)，再帶一份《腳手架搭設規(guī)范》，應該沒問題。

有同事會問有必要這樣算外架嗎？我來告訴你：外架對于施工單位的作用很多，我們永遠忘不了吃外架虧的經(jīng)歷。定額里按照施工面積來算的計算方式是不準確的，而這個東西其實是施工單位的法寶：如果甲方拖欠工程款，談判不成，我就拆外架，這對甲方是一個重大的打擊，因為這無疑告訴他我們要打持久戰(zhàn)，拆不拆都要考慮外架的成本問題。

地磚：這個比較簡單一點，人工費加上機械費（其實沒有機械的）一般質(zhì)量要求13元/m2，相信大家在計算成本之前就已經(jīng)知道地磚的價格了，水泥沙子成本6-8元，足夠了。

抹灰：這個也一樣，人工費一般按施工面積30元/m2，材料費20-30mm中涂抹灰4-5元就夠了，刷漆面積按人工費4元/m2。

外墻干掛：這個跟設計還有甲方需要什么材料都有很大的關系，在這些明確的前提下，你只需要找一個專業(yè)的做這個的施工隊給你一個報價就可以了。

門窗工程：最好的辦法就是讓門窗廠給你報價。

措施的費用通常是根據(jù)“承包商”給施工團隊的價格，而鋼管工作人員的租金費用通常為65 yuan。鋼管緊固件與常規(guī)支撐計劃和外部框架測量方法結合使用。

使用上述主要項目，總施工成本不會偏離其他小項目，并根據(jù)配額進行調(diào)整，這也與“何時應該粗糙”的方法一致。