【導(dǎo)讀】不是所有人都有能力全款買房，也不是所有人都愿意全款買房。所以，在法國(guó)通過(guò)貸款買房還是很普遍的事情。今天要跟大家聊一聊法國(guó)貸款買房那些事兒。歡迎閱讀！

　　

　　

什么情況適合貸款？

　　

　　這個(gè)問(wèn)題其實(shí)很簡(jiǎn)單，它涉及我們所說(shuō)的résidenceprincipale即主要居所。通常來(lái)說(shuō)，如果買的是第一套自住房子，那么這套房子就是我們的主要居所。接下來(lái)，如果你要買第二套、第三套……不用于自己住，一般就是我們所說(shuō)的“投資”。

　　

　　主要居所（第一套房子）不適合貸款買，用于投資的房子適合貸款買。為什么呢？

　　

　　雖然我們常說(shuō)房子可以升值，就算不升值也起碼可以保值。但是，你想過(guò)自己住的房子其實(shí)就如同你開(kāi)的車子一樣是消耗品嗎？你想想呀，你買了一套房子自己住，前期裝修花了多少錢，然后為了好看且住得舒服又不停地買買買花了多少錢，法國(guó)的房子各種物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)又搭進(jìn)去多少錢……可是再想想，這個(gè)房子給你帶來(lái)任何收入了嗎？并沒(méi)有。

　　

　　但是用于投資的房子就不一樣了。通過(guò)貸款，投資一個(gè)房子，買完之后出租出去，租金就是這個(gè)房子帶給你實(shí)打?qū)嵉氖杖胙?。雖然，在法國(guó)各種稅收征收的嚴(yán)厲管控下，這種收入沒(méi)有那么樂(lè)觀，那好歹也是入兜里的錢，沒(méi)有拒絕的道理。

　　

　　那你要說(shuō)，用全款買房子，再出租豈不是更好？比如你有20萬(wàn)，你可以買一個(gè)差不多價(jià)錢的房子出租，但是這時(shí)候貸款能夠帶給你的幫助可能是可以幫助你買到一個(gè)60萬(wàn)的房子。如果一個(gè)20萬(wàn)的房子出租一年掙2萬(wàn)，那60萬(wàn)的房子出租，除去貸款利息保險(xiǎn)費(fèi)用之后應(yīng)該也能掙到4萬(wàn)以上吧?。ㄟ@個(gè)例子里的數(shù)字lisa只是用于直觀感受便于理解，并沒(méi)有什么比例關(guān)系）

　　

　　而且，萬(wàn)一你是一個(gè)需要繳納ISF（法國(guó)的“富人稅”）的土豪，那么貸款更是有很多好處，這個(gè)在這里就不說(shuō)了，如果真有土豪看到這篇文章，請(qǐng)速速與lisa聯(lián)系，我要跟你做朋友！

　　

　　道理也許大家都懂，可是并不是每一個(gè)人準(zhǔn)備入手第一套房子的時(shí)候都有能力全款買房。那如果必須通過(guò)貸款方式買第一套自住的房子，怎么樣才能成功申請(qǐng)到貸款呢？

　　

貸款買房的那些小秘密

　　

　　法國(guó)銀行有自己一套嚴(yán)密的貸款審查程序，它必須要保證申請(qǐng)人有還款能力才會(huì)放心貸款。具體的一些要求，大家隨便上網(wǎng)一搜或者找自己的銀行顧問(wèn)了解一下就能知道。lisa要跟大家說(shuō)的是一些小技巧。

　　

　　首先，大家要知道貸款申請(qǐng)人總的來(lái)說(shuō)分兩大類：有工資單的（穩(wěn)定的工作和足夠的工資）和沒(méi)有工資單的（比如自由職業(yè)者）?？梢哉f(shuō)銀行對(duì)待這兩類人差距太大了，前者是親生的娃，后者是垃圾箱撿來(lái)的，就怕是來(lái)?yè)寠Z遺產(chǎn)的，所以非常謹(jǐn)慎對(duì)待。因此，前者申請(qǐng)貸款相對(duì)容易，也不需要lisa提供什么小技巧了，咱們重點(diǎn)照顧一下沒(méi)有工資單的朋友吧！

　　

　?、訇P(guān)于首付

　　

　　沒(méi)有工資單的朋友們畫(huà)重點(diǎn)了！首付太重要了！不要再去做什么零首付零利率貸款的白日夢(mèng)了，有多少錢就全部整上，而且是你所購(gòu)買的房子價(jià)值的30%以上。這樣做的好處有兩個(gè)：一來(lái)你讓銀行看到你的誠(chéng)意??！說(shuō)明你并不是要做什么空手套白狼套完就溜的勾當(dāng)，而是真心實(shí)意來(lái)借錢的。二來(lái)，你自己出的錢越多，銀行需要借給你的錢越少，這就意味著你每個(gè)月需要還的款越少，就對(duì)你的還貸能力要求就低了。所以，除非你的還貸能力很高，你可以少一點(diǎn)首付，其余情況首付越多希望越大。

　　

　　買房子是一個(gè)需要提前規(guī)劃的事情，如果你有這個(gè)打算，不妨提前一年（或者更久）在你的銀行開(kāi)通一個(gè)儲(chǔ)蓄賬戶，每個(gè)月自動(dòng)從流水賬戶轉(zhuǎn)一個(gè)數(shù)額到儲(chǔ)蓄賬戶（無(wú)論多少，了勝于無(wú)），到了你想買房子的時(shí)候，這個(gè)儲(chǔ)蓄賬戶的錢可以作為首付。有可能只是一筆很小的數(shù)額，但是長(zhǎng)期的這樣一種習(xí)慣其實(shí)是讓銀行看到你的一種態(tài)度和誠(chéng)意（銀行在審理申請(qǐng)貸款材料時(shí)，真的會(huì)分析你的流水賬單從而了解你這個(gè)人的消費(fèi)習(xí)慣）。

　　

　?、陉P(guān)于申請(qǐng)貸款的時(shí)機(jī)

　　

　　我們中國(guó)人在申請(qǐng)貸款的時(shí)候會(huì)面臨一個(gè)問(wèn)題，就是我們的居留期限的問(wèn)題。你想想，如果銀行看到一張馬上要到期的居留卡，它會(huì)放心借給你錢嗎？所以，找好時(shí)機(jī)很重要，比如剛拿到新的居留卡，四年卡或十年卡，就是一個(gè)合適申請(qǐng)的時(shí)機(jī)。不要想著跟銀行去解釋什么馬上會(huì)續(xù)居留，本來(lái)銀行就擔(dān)心外國(guó)人不受控，怎么會(huì)還愿意聽(tīng)那些解釋？把一張期限長(zhǎng)的居留卡擺到桌面上才是的保證。

　　

　?、坳P(guān)于申請(qǐng)

　　

　　其實(shí)自己的申請(qǐng)材料是什么水準(zhǔn)的，自己心里最清楚。但凡有一點(diǎn)顧慮的，lisa建議大家找一個(gè)靠譜的courtier（貸款中間人）來(lái)幫忙。畢竟人家是專業(yè)的，天天跟各個(gè)銀行貸款部門打交道，每個(gè)銀行什么路數(shù)都比我們清楚。可以這么說(shuō)，每個(gè)銀行看重的方面都不太一樣。有的比較看重還貸能力，有的比較看重首付等等。所以，courtier可以根據(jù)我們的情況有側(cè)重的進(jìn)行申請(qǐng)。

　　

　　一般來(lái)說(shuō)，只有你接受了courtier幫你找到的貸款，你才需要向他付一筆服務(wù)費(fèi)。這就意味著，為了保證能不白忙活一場(chǎng)，如果你的材料差強(qiáng)人意，courtier可能直接就拒絕幫助你?？梢赃@么說(shuō)吧，如果重要的那幾方面你的材料都差強(qiáng)人意，那只能說(shuō)還不是你貸款的時(shí)機(jī)，courtier肯定不會(huì)接這個(gè)燙手的山芋；但是如果你的材料有亮點(diǎn)（比如你首付很大），那courtier就有可能覺(jué)得值得一試。就是通過(guò)朋友介紹找到靠譜的courtier，你跟他說(shuō)你是那誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)介紹來(lái)的，他就比較不好意思拒你于門外了。

　　

　?、荜P(guān)于申請(qǐng)貸款的時(shí)限

　　

　　一般來(lái)說(shuō)，你選好了房子，跟房東一起去公證律師那里簽好預(yù)購(gòu)買協(xié)議，協(xié)議里有一條跟貸款息息相關(guān)的條款叫做：conditionsuspensive（終止條款）。這一條的擬定有很多種可能。比如，有的房東著急用錢，為了保證自己的房子順利賣出去，他會(huì)要求在這一條里規(guī)定：如果購(gòu)買者沒(méi)有申請(qǐng)到貸款，則需要全款買下房子。

　　

　　大部分情況下，這一條會(huì)規(guī)定，交易的完成是以購(gòu)買者在規(guī)定的時(shí)間申請(qǐng)到貸款為條件的。這意味著兩件事情：其一，如果沒(méi)有申請(qǐng)到貸款，則交易不成立，但是購(gòu)買者必須證明其盡全力申請(qǐng)貸款了（比如這一條會(huì)規(guī)定購(gòu)買者沒(méi)有申請(qǐng)到貸款的情況下必須提供兩份以上銀行的書(shū)面拒絕信才可以無(wú)需交違約費(fèi)用）。所以，如果我們收到銀行的拒絕貸款書(shū)面信件，一定要保存好；其二，申請(qǐng)貸款一般都有時(shí)間限制，比如45天，60天。如果你覺(jué)得期限短，可以跟房東商量延長(zhǎng)。如果到了期限，仍然沒(méi)有收到銀行答復(fù)，也可以跟房東商量能不能延期。畢竟房東也是想盡快轉(zhuǎn)手房子，值得一等的話一般都會(huì)等。

　　

　?、蓐P(guān)于你的還貸能力

　　

　　一般來(lái)說(shuō)，銀行比較不喜歡貸款給沒(méi)有工資單的貸款人（比如商人、自由職業(yè)者等），因?yàn)殂y行覺(jué)得這個(gè)群體收入不穩(wěn)定。所以，如果你屬于這種情況，就要想辦法讓銀行覺(jué)得你收入穩(wěn)定。這個(gè)時(shí)候就深刻體現(xiàn)“舍不得孩子套不著狼”的道理了。

　　

　　由于沒(méi)有工資單的人群收入的申報(bào)很容易自己控制（比如大部分自由職業(yè)者都只申報(bào)smic工資，因?yàn)閟mic續(xù)居留夠用，不多不少正好，報(bào)多了還要多交不少cotisation），導(dǎo)致真正到用的時(shí)候追悔莫及，覺(jué)得報(bào)少了，近三年收入一平均達(dá)不到銀行要求的數(shù)額，千秋買房大業(yè)毀于一旦。所以，還是那句話，買房要提前規(guī)劃。早早咨詢好銀行，給自己訂立一個(gè)目標(biāo)，該交的保險(xiǎn)交一交，該上的稅上一上，看似多損失了錢財(cái)，但其實(shí)等到用得上的時(shí)候就會(huì)覺(jué)得：值！如果是公司法人的情況，好好經(jīng)營(yíng)，多報(bào)一點(diǎn)營(yíng)業(yè)額，少覓一點(diǎn)現(xiàn)金，把公司的bilan（賬目）做的漂亮一點(diǎn)，有至少兩個(gè)不錯(cuò)的bilan再申請(qǐng)貸款，會(huì)提高很大成功的機(jī)率。

　　

　　也許我們會(huì)發(fā)現(xiàn)身邊一些朋友，明明覺(jué)得肯定能取得貸款的，卻被銀行拒之門外，或者明明沒(méi)戲的，卻成功拿到貸款。這也許就是因?yàn)橐恍┘?xì)節(jié)上的事情。法國(guó)的銀行貸款審查看似條條框框不可動(dòng)搖，實(shí)際上很多環(huán)節(jié)需要我們針對(duì)不同銀行，甚至是不同的銀行經(jīng)理的習(xí)性喜好進(jìn)行隨機(jī)應(yīng)變。一個(gè)不好的消費(fèi)習(xí)慣就足以讓初審材料的銀行經(jīng)理先入為主的對(duì)你產(chǎn)生偏見(jiàn)；相反地，一個(gè)好的儲(chǔ)蓄習(xí)慣，也可能會(huì)讓他潛移默化地給你的材料加分。