【導(dǎo)讀】從稅法上說(shuō)，如果納稅人同時(shí)擁有兩套住宅，他居住時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)的那套住宅為首要住宅——即自住房。另一個(gè)房產(chǎn)一般就會(huì)被認(rèn)定為投資型房產(chǎn)或度假屋。下面就給大家介紹下美國(guó)移民買(mǎi)房之自住房VS投資房，歡迎閱讀！

　　自住房貸款與投資房貸款有哪些區(qū)別?

　　一、鑒別投資房

　　鑒於自住房貸款有低利率等優(yōu)惠政策，很多民眾即使在購(gòu)買(mǎi)投資房時(shí)也想以自住房申報(bào)。實(shí)際上，銀行會(huì)依據(jù)一些條件來(lái)判定顧客購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是用自住還是投資。

　　二、付點(diǎn)數(shù)降利率

　　如果民眾想要以自住房的利息來(lái)購(gòu)買(mǎi)投資房，也有一種辦法，就是付點(diǎn)數(shù)。一個(gè)點(diǎn)數(shù)，就是貸款金額的1%。舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)於40萬(wàn)的投資房貸款，根據(jù)房利美的規(guī)定，如果要拿自住房的利息，貸款時(shí)要付兩個(gè)點(diǎn)數(shù)，就是40萬(wàn)乘2%，也就是一次性付8000元。

　　那么是選擇一次性購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)數(shù)，還是較高的利率?這要看民眾保持投資房多久。例如壹個(gè)貸款40萬(wàn)、30年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100元，如果選擇付點(diǎn)數(shù)，大約7年就把8000元賺回;但如果購(gòu)房者打算兩三年就賣(mài)掉房子，那么就沒(méi)必要購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)數(shù)了。

　　三、首付要求高

　　從貸款比例來(lái)講，投資房貸款最多只能申請(qǐng)到70%，這就是說(shuō)購(gòu)房者至少要付30%的首付，而自住房貸款有時(shí)可以達(dá)到90%之多。銀行對(duì)首付的要求也會(huì)更高，自住房首付款可以由父母、朋友贈(zèng)予，若購(gòu)買(mǎi)投資房，銀行要查看申請(qǐng)人兩個(gè)月的銀行月結(jié)單，其中不允許有任何贈(zèng)與款。另外，申請(qǐng)人的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房?jī)H為620分。

　　在美國(guó)，相對(duì)其他商業(yè)貸款，申請(qǐng)房屋貸款比較容易，而且利率較低，因此購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，要善於利用銀行貸款，也就是學(xué)會(huì)藉錢(qián)投資，用別人的錢(qián)賺錢(qián)。

　　但投資房貸款和自住房貸款有些不同。申請(qǐng)投資房貸款曾經(jīng)做過(guò)房東。投資房購(gòu)買(mǎi)者去銀行貸款時(shí)，銀行會(huì)看負(fù)債和收入的比例，不能超過(guò)43%到50%。例如，某人月收入5000元，當(dāng)前自住房和未來(lái)的投資房加起來(lái)的所有貸款、地稅、保險(xiǎn)等負(fù)債額每月2500元，負(fù)債和收入比例剛好50%，他可以申請(qǐng)到這個(gè)貸款。但如果本人還有汽車(chē)貸款200元，負(fù)債達(dá)到54%，就不能申請(qǐng)到這棟投資房的貸款了。

　　在美國(guó)買(mǎi)房第一套和第二套有什么政策差別？

　　如果是自住房，而且這套自住房還是用貸款買(mǎi)的。那么你在報(bào)稅時(shí)，和自住房相關(guān)的一些費(fèi)用都可以抵免稅，比如貸款利息、貸款點(diǎn)數(shù)、地稅等等。這相當(dāng)于給了購(gòu)房者一個(gè)很大的稅務(wù)優(yōu)惠。

　　如果納稅人要出售自住房，原本要交納資本增值稅，但如果被出售的是自住房，且業(yè)主在近五年內(nèi)于該住宅居住至少兩年以上，賣(mài)房利潤(rùn)個(gè)人低于25萬(wàn)美元，夫妻低于50萬(wàn)美元部分無(wú)需交納資本增值稅。

　　當(dāng)納稅人申報(bào)其自住房之后，美國(guó)稅務(wù)局將會(huì)定時(shí)檢查納稅人的電話記錄、賬單支付、納稅人是否有在住宅區(qū)行使其公民投票權(quán)等一系列可以顯示納稅人是否在該住宅常住的情況。因此，納稅人很難謊報(bào)其自住房的狀況。

　　投資房：如果你除了自住房，還買(mǎi)了另一套房用于出租，那么租金收入在報(bào)稅時(shí)有哪些政策可以省稅呢？

　　A：出租房屋的支出

　　首先，屋主維修出租房屋所花費(fèi)的支出，一定要保留收據(jù)，因?yàn)檫@些收據(jù)在報(bào)稅時(shí)都可以算作支出，以抵租房收入。如果請(qǐng)工人，也建議屋主從國(guó)稅局（IRS）網(wǎng)站上下載1099表格，這樣支付給工人的費(fèi)用，可以用來(lái)報(bào)稅。許多華人在聘請(qǐng)工人時(shí)，都愿意以現(xiàn)金方式交易以取得較低的收費(fèi)，但這樣做，不僅報(bào)稅時(shí)沒(méi)有憑據(jù)，而且無(wú)法獲得沖抵租金收入的出租成本支出。

　　B：折舊沖回

　　出租房的另外一種節(jié)稅策略是折舊沖回。只有房子的價(jià)值可以折舊，土地價(jià)值部分不能折舊。出租房分27.5年來(lái)折舊算。比如說(shuō)，你買(mǎi)個(gè)房子20萬(wàn)，土地值4萬(wàn)，房子本身值16萬(wàn)，你每年就可以折舊16萬(wàn)/27.5=$5818，也就是從租金收益中扣除。27.5年以后，你已經(jīng)把那16萬(wàn)都折舊完了。這時(shí)候你把房子賣(mài)掉，賣(mài)了30萬(wàn)，增值的10萬(wàn)，你要付長(zhǎng)期資本利得，稅率比較低?？墒悄?6萬(wàn)以前幫你省稅的折舊部分，你要重新交稅。這部分稅，就叫做折舊沖回。