【導(dǎo)讀】移民在購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)時(shí)，所需支付的費(fèi)用很多是一次性費(fèi)用，這些費(fèi)用主要有交易稅、過(guò)戶費(fèi)、產(chǎn)權(quán)費(fèi)、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等，對(duì)貸款買(mǎi)家還有一個(gè)貸款手續(xù)費(fèi)。下面就給大家介紹下美國(guó)移民買(mǎi)房錢(qián)怎么付呢？，歡迎閱讀！

　　

　　

　　一次性購(gòu)房稅費(fèi)

　　

　　交易稅、過(guò)戶費(fèi)、產(chǎn)權(quán)費(fèi)、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等，對(duì)貸款買(mǎi)家還有一個(gè)貸款手續(xù)費(fèi)。所有這些費(fèi)用，都不能用于抵稅。不過(guò)過(guò)戶費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等，可以作為成本加在房子的買(mǎi)價(jià)上，將來(lái)出售時(shí)用賣(mài)價(jià)減去買(mǎi)價(jià)，作為你的增值;與申請(qǐng)貸款相關(guān)的一些費(fèi)用，如貸款手續(xù)費(fèi)、物業(yè)估值費(fèi)用、信用報(bào)告費(fèi)用，以及貸款公司的審核費(fèi)或文件費(fèi)等，都不能抵稅，也不能加在房屋成本之上，所以在稅務(wù)上沒(méi)有任何作用;保險(xiǎn)費(fèi)用也是一個(gè)純粹的費(fèi)用支出，不能抵稅，不能附加在房屋成本之上。

　　

　　持有期間的稅費(fèi)

　　

　　美國(guó)房產(chǎn)的持有費(fèi)用，分HOA物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)三項(xiàng)。根據(jù)房產(chǎn)用途(自住房和出租房)，可抵稅的費(fèi)用不相同。

　　

　　1.自住房。房地產(chǎn)稅和貸款利息可以用作抵稅。貸款利息限兩套房。

　　

　　2.出租房。所有與該房產(chǎn)的一些必要的和合理的費(fèi)用都可以抵稅，如之前提到的地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息等，這些都可以抵租金收入。

　　

　　房屋持有期間可以抵稅的費(fèi)用除去以上三項(xiàng)，還有個(gè)的費(fèi)用是折舊費(fèi)，折舊費(fèi)按照年限換算。住宅折舊27.5年，商業(yè)地產(chǎn)是39年。假如一套房子是275萬(wàn)美元，那么每年的折舊費(fèi)就是10萬(wàn)美元。

　　

　　外國(guó)人在美的房屋租金收入一定要申報(bào)所得稅，因此房產(chǎn)過(guò)戶之后就要立刻申請(qǐng)稅號(hào)。稅號(hào)申請(qǐng)成功之前，根據(jù)美國(guó)法律，房產(chǎn)中介將代為預(yù)扣30%租金回報(bào)作為預(yù)扣稅，第二年報(bào)稅時(shí)再根據(jù)實(shí)際報(bào)稅情況退回多余的費(fèi)用。

　　

　　

　　賣(mài)房時(shí)的稅費(fèi)

　　

　　外國(guó)人出售美國(guó)房產(chǎn)時(shí)，如果有增值，要交增值稅。投資時(shí)間在一年或一年以上為長(zhǎng)期投資，稅率則為三檔，0、15%，20%。如果投資時(shí)間少于12個(gè)月，為短期投資，短期投資適有于美國(guó)的正常稅率，聯(lián)邦是10%到39.6%。

　　

　　與租金的預(yù)扣稅類(lèi)似，為了避免外國(guó)人賣(mài)了房子不報(bào)稅，讓美國(guó)政府損失稅款，1980年美國(guó)稅局出臺(tái)了針對(duì)外國(guó)人投資美國(guó)房產(chǎn)的法案，法案規(guī)定，外國(guó)人出售房產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)方有義務(wù)在120天內(nèi)預(yù)交交易價(jià)格的15%給稅局。100萬(wàn)以下的自住房，預(yù)扣稅稅率為10%。

　　

　　美國(guó)法律有一個(gè)免稅額的概念，在賣(mài)房的前5年內(nèi)，若業(yè)主有2年時(shí)間將房屋作自住房產(chǎn)，那么業(yè)主可以享有25萬(wàn)美元增值稅的免稅額。因此對(duì)于自住房來(lái)講，在房地產(chǎn)上升的時(shí)期，業(yè)主每?jī)扇険Q一次房子，倒騰幾次之后，就能既享受房產(chǎn)的升值，又有了幾十萬(wàn)的免稅額。

　　

　　對(duì)投資房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可以利用1031置換條款避稅。舉例說(shuō)明，如果你賣(mài)掉了一棟投資房，在45天之內(nèi)找到另外一棟投資房，并且在180天之內(nèi)過(guò)戶，那么第一棟房子的增值稅可以遞延，直到第二棟子賣(mài)掉，才要交增值稅。

　　

　　

　　贈(zèng)與和繼承產(chǎn)生的稅費(fèi)

　　

　　美國(guó)法律規(guī)定，一個(gè)人一年內(nèi)贈(zèng)與有形資產(chǎn)若超過(guò)1.4萬(wàn)美元，須繳付贈(zèng)與稅。外國(guó)投資者想把房產(chǎn)贈(zèng)與有綠卡的子女時(shí)，一定不要直接贈(zèng)與，否則要交高額的贈(zèng)與稅。而如果將房子賣(mài)掉，再將存款贈(zèng)與子女，外國(guó)人將存款贈(zèng)與美國(guó)人沒(méi)有贈(zèng)與稅，只要在金額超過(guò)10萬(wàn)美金時(shí)使用3520表向國(guó)稅局申報(bào)就可以了。

　　

　　如果只是為了節(jié)稅，投資者也可把房子登記在有限責(zé)任公司名下，雖然一年要繳600多元公司稅，好處是如果將房子轉(zhuǎn)讓給美國(guó)親友，相當(dāng)于是將股分(非有形資產(chǎn))轉(zhuǎn)讓?zhuān)杀荛_(kāi)贈(zèng)與稅。

　　

　　美國(guó)人一生可享受“贈(zèng)與及遺產(chǎn)”525萬(wàn)美元的免稅額度，但對(duì)于外國(guó)人來(lái)說(shuō)，遺產(chǎn)稅的免稅額只有6萬(wàn)美元，而美國(guó)的遺產(chǎn)稅稅率高達(dá)40%，若9個(gè)月內(nèi)沒(méi)補(bǔ)齊遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)將在9個(gè)月內(nèi)被迫賣(mài)掉，以繳納增值稅和遺產(chǎn)稅。我們建議的解決方案是，購(gòu)買(mǎi)美房的同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)一份美國(guó)的人壽保單，若房產(chǎn)持有人不幸過(guò)世了，用人壽保單的賠付去繳納這些增值稅和遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)可以留下來(lái)從容處理。