一、單項選擇題(共 10題，每題1分，每題的備選項中，只有1 個最符合題意) 1.前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響。所以其實 際履行的期限具有( )特點。 A.延續(xù)性 B.不確定性 C.長期性 D.穩(wěn)定性 2.機構(gòu)更迭時，物業(yè)承接查驗一般包括以下工作內(nèi)容：(1)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員進(jìn) 行承接查驗;(2)物業(yè)移交;(3)對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理;(4)業(yè)主委員會與原物業(yè) 服務(wù)企業(yè)解除合同，與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，正確的定作程序是( )。 A.(1)→(2)→(3)→(4) B.(2)→(1)→(3)→(4) C.(4)→(2)→(1)→(3) D.(4)→(1)→(3)→(2) 3.業(yè)主在辦理裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該審核( )。 A.裝飾裝修方案 B.裝飾裝修施工合同 C.企業(yè)資信證明 D.裝修材料供貸合同 4.物業(yè)管理早期介入的主要服務(wù)對象是( )。 A.規(guī)劃設(shè)計單位 B.建設(shè)單位 C.施工企業(yè) D.監(jiān)理單位 5.某住宅小區(qū)房屋總建筑面積為32萬平方米，其中，完好房屋26萬平方米，基本完好房 屋4萬平方米，一般損壞房屋 萬平方米，危險房屋 萬平方米。該住宅小區(qū)的住宅完好率是( )。 6.某住宅小區(qū)突發(fā)燃?xì)庑孤┦鹿?，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員采取的下列應(yīng)急處理措施中，錯誤 的是( )。 A.立即通知燃?xì)夤?B.疏散現(xiàn)場人員 C.使用電風(fēng)扇驅(qū)散泄漏燃?xì)?D.關(guān)閉燃?xì)忾y門 7.物業(yè)管理檔案主要包括物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料和( )等。 A.業(yè)主戶籍資料 B.房屋買賣記錄 C.驗收文件 D.公司人事檔案 8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對薪酬結(jié)構(gòu)的確定和調(diào)整主要掌握兩個基本原則。即給予員工激勵的 原則和( )的原則。 A.成本收益 B.均衡分配 C.積累、發(fā)展兼顧 D.公平付薪 9.業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服物企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向( )交還有關(guān)物業(yè)管理檔案 資料和物業(yè)管理用房。 A.建設(shè)單位 B.業(yè)主委員會 C.政府主管部門 D.新物業(yè)服務(wù)企業(yè) 10.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)撰寫的四份行政公文，其中標(biāo)題正確的是( )。 A.給上級公司的函 B.給××物業(yè)管理公司的通知 C.關(guān)于開展值班主任培訓(xùn)的通知 D.關(guān)于申請配備電腦的報告 二、多項選擇題(共5題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項得分) 11.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式和機構(gòu)設(shè)置情況如下圖所示： 這種組織形式的主要優(yōu)點有( )。 A.有利于加強各職能部門之間的橫向聯(lián)系 B.有利于減少各職能部門之間的協(xié)調(diào)工作量 C.有利于發(fā)揮各職能部門的工作積極性 D.組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較強 E.組織結(jié)構(gòu)的機動性和適應(yīng)性較強 12.物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的消防滅火預(yù)案內(nèi)容除包括物業(yè)基本情況，火災(zāi)危險性、火災(zāi)發(fā)展特 點外，還應(yīng)包括( )。 A.滅火注意事項 B.滅火預(yù)案圖 C.滅火力量部署 D.滅火物資采購計劃 E.滅火措施及方法 13.物業(yè)服務(wù)合同終止的原因有( )。 A.因不可抗拒力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行 B.大多數(shù)業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費 C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)調(diào)商一致解除合同 D.業(yè)主委員會委員變更 E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)被宣告破產(chǎn) 14.處理業(yè)主投訴應(yīng)做到( )。 A.“誰受累、誰跟進(jìn)、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)” B.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄，并及時總結(jié)經(jīng)驗 C.盡快處理，暫時無法解決的，向業(yè)主說明，并約時間處理、及時跟進(jìn) D.接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求 E.對業(yè)主的過多要求不予理會 15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)員考評通常采用( )考核法。 A.職稱 B.職務(wù) C.定量 D.隨機 E.定性 三、案例題(共8題，第16題至第23題，共80分) 案例一 某住宅物業(yè)項目入住已兩年，業(yè)主投訴該項目存在以下問題。 (1)部分樓層的防煙防火門經(jīng)常處于開啟狀態(tài); (2)部分業(yè)主的屋面出現(xiàn)滲漏水 (3)小區(qū)周邊治安環(huán)境惡劣 根據(jù)以上問題，結(jié)合自己工作實踐經(jīng)驗，回答以下問題： 16、簡述處理業(yè)主投訴的一般程序。(10分) 17、結(jié)合實際工作經(jīng)驗，提出解決以上三個問題的措施。(15分) 案例二 某住宅物業(yè)的部分業(yè)主，因外墻滲水，供暖不足，物業(yè)配套等問題，多次和建設(shè)單位、 物業(yè)管理公司交涉。未有結(jié)果后，遂以串聯(lián)協(xié)商、互選等方式自行組建了臨時業(yè)主委員會。 臨時業(yè)主委員會與建設(shè)單位、物業(yè)管理公司經(jīng)幾輪談判，上述問題仍未解決。臨時業(yè)主委員會協(xié)商決定：業(yè)主集體拒繳物業(yè)服務(wù)費：“炒掉”現(xiàn)物業(yè)管理公司、另聘新的物業(yè)管理公司;同時，邀請媒體介入。決定公告后，廣大業(yè)主積極響應(yīng)，開始集體拒繳物業(yè)服務(wù)費。新的物業(yè)管理公司也以協(xié)議方式選定，經(jīng)媒體報道后，社會、業(yè)主反響強烈，部分業(yè)主開始圍堵售樓處和物業(yè)管理處辦公室。 問題： 18.根據(jù)本案例提供的材料，依照現(xiàn)行法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)操作要求，例舉本案例中違規(guī)之 處，并作簡要闡明。(10分) 19.如果您是該項目物業(yè)管理處經(jīng)理，您將如何應(yīng)對化解當(dāng)前面臨的問題。(20 分) 案例三 某住宅物業(yè)項目總建筑面積 29萬平方米，可收費總面積 26 萬平方米，現(xiàn)公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，某物業(yè)管理公司目前管理的各類物業(yè)項目房屋建筑面積分別為：多層住宅 20萬平方米、高層住宅 20萬平方米、別墅4萬平方米。擬參與該項目投標(biāo)。 該公司物業(yè)服務(wù)費報價部分項目如下： (一)人工費用; 1.人員工資、社會保障和按規(guī)定提取的福利費。包括以下人員： (1)公司分管該項目副總經(jīng)理; (2)該項目經(jīng)理; (3)該項目客服、維修等其他人員。 2.補充養(yǎng)老金： 3.項目部年終績效獎。 (二)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)費 (三)工程保修費 (四)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生材料費 (五)管理區(qū)域?qū)Ｐ蘩謇碣M (六)公共秩序維護(hù)費 (七)項目管理辦公費 (八)項目履約保證金 (九)用于項目物業(yè)服務(wù)的固定資產(chǎn)折舊 (十)項目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費 (十)社會“愛心捐贈” 問題： 20.按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級企業(yè)具備該項目投標(biāo)資格?(2 分) 21.該公司目前所管項目的類型和面積，符合哪一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的相應(yīng)要求?(3分) 22.該公司物業(yè)服務(wù)費報價測算項目中，哪些費用項目不應(yīng)計入該項目物業(yè)服務(wù)成本(支出) (10分) 23.假設(shè)本項目物業(yè)服務(wù)成本A為542萬元，營業(yè)稅及附加為 。項目成本利潤為 8%， 如果不計項目其他物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營性收支，請分別計算本項目利潤 B、營業(yè)稅及附加費 C、 本項目年物業(yè)服務(wù)費總額 D(單元：萬元)和物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn) d(元/平方米·月)(列出計 算式，保留至小數(shù)點后兩位)。(10分) 參考答案 一、單項選擇題 1、B 2、D 3、A 4、B 5、B 6、C 7、C 8、D 9、B 10、C 二、多項選擇題 11、ACE 12、ABCE 13、ACE 14、BCD 15、CE 三、案例題 16.物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主投訴的一般程序(16分) 答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主投訴的一般程序為下面八個步驟： (一)記錄投訴內(nèi)容。在接受投訴時，應(yīng)將投訴的內(nèi)容詳細(xì)記錄，其中包括時間、地點、投訴人姓名、聯(lián)系電話、所居住地、被投訴人及部門、投訴內(nèi)容、業(yè)主的要求和接待人或處理人等。(2分) (二)判定投訴性質(zhì)。首先應(yīng)確定投訴的類別，然后判定投訴是否合理。如投訴屬于不合理的情況，應(yīng)該迅速答復(fù)業(yè)主，婉轉(zhuǎn)說明理由或情況，真誠求得業(yè)主諒解。(2分) (三)調(diào)查分析投訴原因。通過各種渠道與方法調(diào)查該項投訴的具體原因，并及時進(jìn)行現(xiàn)場分析，弄清投訴問題的癥結(jié)所在。(2分) (四)確定處理責(zé)任人。依據(jù)調(diào)查與分析后所獲得的信息，確定該項投訴由誰(責(zé)任人或責(zé)任單位/部門)負(fù)責(zé)專項落實與處理。(2分) (五)提出解決投訴的方案。由處理投訴事件的專項負(fù)責(zé)人或部門/單位根據(jù)業(yè)主投訴的要求，提出解決投訴的具體方案。(2分) (六)答復(fù)業(yè)主。運用信息載體如信函、電話、傳真、電子郵件以及走訪等方式及時和業(yè)主取得聯(lián)系，將投訴處理情況告知業(yè)主(或物業(yè)使用人)，經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后立即按照方案付諸實施。(2分) (七)回訪。在投訴事件全部處理完畢后，一般要進(jìn)行回訪，向業(yè)主征詢投訴事件處理的效果，如存在的不足或遺漏，對投訴處理的滿意程度等等。(2分) (八)總結(jié)評價。物業(yè)管理人可以按照每月或每季度將各類投訴記錄之文件給予歸類存檔，同時進(jìn)行總結(jié)、檢討和評價。(2分) 17.解決上述三個問題的主要措施(9分) 答：解決上述三個問題的主要措施分別為： (一)防煙防火門屬于物業(yè)消防關(guān)鍵設(shè)施，日常應(yīng)始終保持在關(guān)閉狀態(tài)才能發(fā)揮其作用(1分)。本案例中部分樓層防煙防火門經(jīng)常處于開啟狀態(tài)，如系閉門器損壞需組織工程部人員及時維修(1分)，如因業(yè)主或使用人使用不當(dāng)造成，則應(yīng)在這些部位張貼警示告示，以提醒他們注意出入時隨手將防煙防火門關(guān)閉(1分)。 (二)在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任(1分)。根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定，《住宅使用說明書》中明確屋面防水工程的保修期限不應(yīng)低于3年，本案例中該小區(qū)入住已有兩年，說明尚未過保修期(1分)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時與開發(fā)企業(yè)取得聯(lián)系，要求其認(rèn)真履行保修責(zé)任(1分)。 (三)為了共同做好社區(qū)管理，創(chuàng)建安全和諧社區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除做好各項物業(yè)管理服務(wù)工作外，還應(yīng)協(xié)助有關(guān)部門做好安全防范服務(wù)(分)。針對本案例中“小區(qū)周邊治安環(huán)境惡劣”問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅履行協(xié)助公安機關(guān)、居委會等政府部門做好社區(qū)安全防范管理工作的義務(wù)(1分)。 1.物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)組織重大活動時，應(yīng)及時知會轄區(qū)派出所及社區(qū)居委會，相互協(xié)調(diào)，避免發(fā)生意外事故(分)。 2.物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)發(fā)生治安或意外事故時，應(yīng)及時通知相關(guān)部門，并協(xié)助做好調(diào)查取證及善后處理工作(分)。 3.積極配合相關(guān)部門做好法律政策宣傳教育(分)。 18.上述有幾點操作違規(guī)之處(10分) 答：本案例中共有如下5點操作違規(guī)之處： (一)部分業(yè)主因遺留問題多次交涉物業(yè)公司和開發(fā)商，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)點位應(yīng)根據(jù)有關(guān)合同約定及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，對自己合同義務(wù)之內(nèi)的問題要予以及時處理解決，不能推諉、搪塞，對約定義務(wù)、法定義務(wù)之外的問題，要積極幫助業(yè)主協(xié)調(diào)有關(guān)部門予以解決(2分); (二)部分業(yè)主通過串聯(lián)協(xié)商、互相選舉等方式，自己組建成立的“臨時業(yè)主委員會”不合法，不符合《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》有關(guān)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立程序的規(guī)定(2分); (三)業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)的同時，必須按合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得無故拖延和拒交。“臨時業(yè)主委員會”做出集體拒交物業(yè)費等決定不具有法律效力，對業(yè)主不具有法律約束力(2分); (四)“臨時業(yè)主委員會”以協(xié)議方式選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在程序上也不合法。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律文件規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。(2分); (五)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，應(yīng)通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等法定程序予以解決，而不能采取“圍堵售樓處、物業(yè)管理處辦公室”等過激行為，如違反了《中華人民共和國治安管理處罰法》，還將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任(2分)。 19.假如您是該項目經(jīng)理，應(yīng)如何化解當(dāng)前面臨的問題(20分) 答：如果我是該項目的經(jīng)理，我應(yīng)從如下幾個方面化解當(dāng)前面臨的問題： (一)危機公關(guān)處理 1.做好危機公關(guān)管理：主動與介入報道的新聞媒體取得聯(lián)系，一方面向媒體表明一種誠懇接受監(jiān)督、認(rèn)真解決問題的態(tài)度，將負(fù)面社會影響降到最低、將企業(yè)形象受損程度降到最低，另一方面也通過媒體向本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和非業(yè)主使用人解釋道歉，爭取公眾的諒解，并說明問題的原因、解決思路，解決問題的時限(2分)。 2.正確對待客戶投訴：教育員工要認(rèn)識到，接待和處理客戶投訴是物業(yè)管理服務(wù)中重要的組成部分，也是提高物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)的重要途徑，如果對待業(yè)主的各類投訴置之不理、敷衍了事，非但不能解決問題，還有可能將問題擴大化。在接到投訴過程中，首先要使業(yè)主從戒備、焦慮的心理狀態(tài)中解脫出來，采用良好的溝通方式化解業(yè)主的對立情緒;不要將注意力糾纏于誰對誰錯，而是應(yīng)當(dāng)注重問題的有效處理和解決(2分)。 (二)解決遺留問題 1.外墻滲水：在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定，《住宅使用說明書》中明確墻面防水工程的保修期限不應(yīng)低于1年，本小區(qū)剛剛?cè)胱?，顯然尚未過保修期。因此，我要及時與開發(fā)企業(yè)取得聯(lián)系，要求其認(rèn)真履行保修責(zé)任(4分)。 2.供暖不足：針對供暖不足問題，我將組織工程部人員到現(xiàn)場檢查，分析具體原因，如果是因為業(yè)主使用不當(dāng)或擅自拆改添建供暖管道、散熱器等造成的供暖不足，則可由工程技術(shù)人員或供熱管理單位有償代修;如果是供暖系統(tǒng)本身的問題，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及其他相關(guān)規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任”，要求工程部主管協(xié)調(diào)供熱管理單位，及時檢修、處理(4分)。 3.物業(yè)配套：對于物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備不齊全或存在質(zhì)量缺陷的問題，我會要求客服部門開展一次客戶調(diào)查，對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、匯總，了解業(yè)主需求及實際情況。從發(fā)生原因和處理責(zé)任來看，主要可能存在兩種情況：一種是由施工單位引起的質(zhì)量問題，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)保修;另一種是由于規(guī)劃、設(shè)計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)做出修改設(shè)計，改造或增補相應(yīng)配套設(shè)施(4分)。 (三)成立業(yè)主大會 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式告知全體業(yè)主，“臨時業(yè)主委員會”及其所做出的各種決定均不合法，建議業(yè)主依據(jù)法律程序成立業(yè)主大會以行使業(yè)主的權(quán)力，通過業(yè)主大會會議決定是否解聘本物業(yè)企業(yè)，并選聘新的物業(yè)企業(yè)(2分)。 (四)總結(jié)吸取教訓(xùn) 如果業(yè)主大會繼續(xù)聘用本物業(yè)企業(yè)，則規(guī)范履行物業(yè)服務(wù)合同約定之有關(guān)義務(wù)，如果業(yè)主大會做出解聘決定，本企業(yè)也將與新聘企業(yè)認(rèn)真做好交接工作。無論去留，都要及時總結(jié)并吸取教訓(xùn)，更新服務(wù)觀念，提高服務(wù)意識，以便限度地為自己項目范圍內(nèi)的業(yè)主和使用人提供服務(wù)(2分)。 20.按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級企業(yè)具備該項目投標(biāo)資格?(2 分) 答：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》之規(guī)定，一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目、二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬㎡以下的住宅項目和8萬㎡以下的非住宅項目、三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬㎡以下的住宅項目和5萬㎡以下的非住宅項目，而該住宅物業(yè)項目總建筑面積為29萬㎡，所以該項目可以由一級、二級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接(2分)。 21.該公司目前所管項目的類型和面積，符合哪一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的相應(yīng)要求?(3分) 答：根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級為二級資質(zhì)?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中二級資質(zhì)關(guān)于面積的規(guī)定為：“管理兩種以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：①多層住宅100萬㎡;②高層住宅50萬㎡;③獨立式住宅(別墅)8萬㎡;④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬㎡”，而本案中該物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前管理項目超過兩種類型，且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和為： 多層住宅：20/100=20%; 高層住宅：20/50=40%; 別墅：4/8=50% 20%+40%+50%=110% > 100% ，符合條件。 據(jù)此判斷該公司資質(zhì)等級為二級資質(zhì)。 22.該公司物業(yè)服務(wù)費報價測算項目中，哪些費用項目不應(yīng)計入該項目物業(yè)服務(wù)成本(支出)(10分) 答：依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》有關(guān)條款規(guī)定，本案例中不應(yīng)計入物業(yè)管理成本的費用有： 1.獎金(顯然也包括項目員工年終績效獎金)不應(yīng)計入物業(yè)管理成本，而是應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益，從盈利中提取(2分); 2.分管此項目的副總經(jīng)理工資，不屬于本項目管理服務(wù)人員的工資，因此也不應(yīng)計入物業(yè)管理成本(2分); 3.工程保修費用、項目履約金均為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位向施工單位收取的費用，與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)，不應(yīng)計入物業(yè)管理成本(2分); 4.管理區(qū)域內(nèi)裝修垃圾清運費用是由裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運費用，該費用在裝修期間向裝修人單獨收取，也不應(yīng)計入物業(yè)管理成本(2分); 5.對社會的愛心捐贈系物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己的行為，與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)，不應(yīng)計入物業(yè)管理成本(2分)。 23.假設(shè)本項目物業(yè)服務(wù)成本A為542萬元，營業(yè)稅及附加為 。項目成本利潤為 8%， 如果不計項目其他物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營性收支，請分別計算本項目利潤 B、營業(yè)稅及附加費 C、 本項目年物業(yè)服務(wù)費總額 D(單元：萬元)和物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn) d(元/平方米·月)(列出計算式，保留至小數(shù)點后兩位)。(10分) 答：設(shè)可收物業(yè)服務(wù)費用面積用S表示，計劃成本用A表示，營業(yè)稅及附加的總稅率用i表示，項目平均成本利潤率用I表示，利潤用B表示，稅金用C表示，物業(yè)服務(wù)費總額用D表示，物業(yè)費單價用d表示，營業(yè)額用E表示。則可得： 1、利潤=成本×項目成本利潤率 B=A×I=542×8%=(萬元) 即利潤為萬元(2分); 2.稅金=營業(yè)額×營業(yè)稅及附加的總稅率=(成本+利潤)×營業(yè)稅及附加的總稅率 C=(A+B)×i=542+×(萬元) 即稅金為萬元(2分); 3.物業(yè)服務(wù)費總額=成本+利潤+稅金 D= A+B+C=542+ (萬元) 即物業(yè)服務(wù)費總額為萬元(3分); 4.物業(yè)費單價=物業(yè)服務(wù)費總額/(可收物業(yè)服務(wù)費用面積·12個月) d=D/(S·12)=6175600/260000·12=(元/平方米·月) 即物業(yè)費單價為元/平方米·月(3分)。