房地產(chǎn)開發(fā)流程項目開發(fā)操作流程選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書↓向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書↓向計委申報立項報告↓計委函至規(guī)劃局↓規(guī)劃局會簽返計委↓計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽↓運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報告計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告↓對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”進(jìn)行融資運作↓據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知↓規(guī)劃局法征地意見函↓到土地管理部門及土地使用部門征求意見┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所　　　　　　舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報市房地局　　　　　　　結(jié)果報市房管局┗━━━━━┳━━━━━━┛市政府下文批地↓┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓畫樁位給釘樁條件，測繪院　　規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃　　據(jù)此到地政部門辦理 釘樁，成果給設(shè)計人　　　　　許可證　　　　用地批準(zhǔn)書,評估項目建設(shè)用地地價│　　　　　　　　　　　　　 │申請確定規(guī)劃設(shè)計條件　　　凍結(jié)戶口并抄戶 口,交納地價款,取得│　　　　　　　　　　　　土地使用證按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意　　　　　　　　　　│見表到區(qū)配套部門征求意見　　　　地政部門審查安置方案、安置房│　　　　　　　　　　　　　 │規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單　　　　　　發(fā)拆遷許可證│　　　　　　　　　　　　　 │委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計　　　　　　動遷會及拆遷安置│　　　　　　　　　　　　　 │到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書　　　場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊│ 　　　　　　　　　　　　 │規(guī)劃局審方案提出意見 　到園木局申請伐樹許可證│　　　　　 了解線路情況與供電局運行班協(xié)商修改后送首規(guī)委審圖 　　　　 改造、移線方案│　　　　　 煤氣、道路、上下水改路由首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會　 到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報表，做正式出市政會議紀(jì)要　　供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛進(jìn)行個體設(shè)計（大公共建筑首規(guī)委審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證　　　　　　出施工圖　　　　　　　　　　　　　開節(jié)能證明│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　 │運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)　　　　到計委申請，列入　　　　 到稅務(wù)局取稅單制作資料　　　　　　　　　　　　 計劃（建委會簽）│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│報價小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷　　　到建委工程處領(lǐng)開工　　　　持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)許可證　　　　　　　　　　　　　　　審批表　　　　　　投資許可證登記卡，登記并取得許可證│建委、物價局下文批價│運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”　　┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售　　　　　　　　　到市政部門蓋章，證明市政條件落實│四源費繳納│到開發(fā)辦市政處核實任務(wù)│開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)│填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記│招標(biāo)辦看現(xiàn)場│運用“投資項目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底│招標(biāo)辦審查標(biāo)底│開標(biāo)會│定合同，寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知書│招標(biāo)辦蓋章同意┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓施工單位　　　質(zhì)量總站受理　　市統(tǒng)計局　　市審查局審核　　市開發(fā)辦秘書同意施工　　　　質(zhì)量監(jiān)督　　　落實任務(wù)　　資金來源，任　　　處登記 務(wù)來源及一切手續(xù)┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛建委工程處同意開工，辦理開工許可證↓施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計、施工↓┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓小區(qū)內(nèi)線 　　 通知區(qū)園 　　按道路　　 到自來　　　到熱力　　?。ㄗ越ㄥ仭　〉矫簹夤韭肺性O(shè)　　　林局綠化 　　　方案進(jìn)　　　 水業(yè)務(wù)　　　　公司報　　　爐房）　　　　報裝計 　　　　　　 辦　　　　　　 行施工　　　 科報裝　　　　裝　　　　環(huán)?！　　　〉揭?guī)劃科定委托施工 　　 交綠化費　　 市政辦　　　 委托線　　　委托線　　　局同　　　　　線路方案配電室土　　　綠化施工 　　　事處養(yǎng)　　　 路設(shè)計、　　　路設(shè)計　　　意鍋　　　　設(shè)計建工程驗　　　　　　　　　　　 路隊驗　　　 施工及　　　施工及　　　爐房　　　　看現(xiàn)場收 　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　 驗收　　　　　驗收　　　　規(guī)劃　　　　施工設(shè)備安裝 　　　　　　　　　　　　　　　　 到市政　　　　　　　　　　位置　　　業(yè)務(wù)科檢驗及驗收 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　監(jiān)理所　　　　　　　　　委托　　　　　同意接氣送電 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 下水報　　　　　　　　　　設(shè)計　　　憑通氣單到裝　　　　　　　　　　　到勞動　　　管網(wǎng)所辦固規(guī)劃設(shè) 　　　　　　　　　 局報裝 　　 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移計　　　　　　　　　　環(huán)保局　　　　手續(xù)及通氣竣工驗　　　　　　　　審查消　　　　手續(xù)收　　　　　　　　　　　音除塵　　　憑接氣單到設(shè)備　　　　　液化氣公司竣工驗收　　辦各戶通氣手續(xù)通氣┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛全部工程竣工↓四方驗收、檢驗單簽字蓋章┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓憑驗收通知書入庫房屋 　　　　　　　　　　　　　　 　　確定房屋管理形式房屋驗收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證↓運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段可參考下。檢舉 提問人的追問 2011-02-19 17:54 有沒有各個環(huán)節(jié)的稅費問題檢舉 團(tuán)隊的補(bǔ)充 2011-02-19 17:57 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類,一類為財產(chǎn)稅性質(zhì)(保有稅),即對房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進(jìn)行征稅,我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅(城市房地產(chǎn)稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅,以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目,均屬此性質(zhì);第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì),指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅,主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。 從我國的稅制中可以看到,房地產(chǎn)運行不同階段和環(huán)節(jié)的稅費負(fù)擔(dān)很不公平。房地產(chǎn)開發(fā)四個環(huán)節(jié)納稅情況如下: (一)土地環(huán)節(jié) 要交納契稅、耕地占用稅和印花稅;除了稅款,土地出讓金、土地使用費等負(fù)擔(dān)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用大量資金。 (二)建設(shè)環(huán)節(jié) 涉及營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加。 (三)房地產(chǎn)建成轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 涉及到稅種比較多,涉及到契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅。所得稅按年征收,一般是預(yù)征,個人所得稅只是針對個人轉(zhuǎn)手房產(chǎn)來征稅。 (四)房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié) 涉及到房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房產(chǎn)稅。 以上可以看出,房地產(chǎn)的稅種主要集中在前三個開發(fā)投資環(huán)節(jié),也就是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),即流轉(zhuǎn)稅種;而占有和交易環(huán)節(jié)相對輕,即保有稅輕。而流轉(zhuǎn)稅是間接稅,它具有可轉(zhuǎn)嫁性,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將這部分稅轉(zhuǎn)嫁給了購房者,由購房者負(fù)擔(dān)。這也是房價居高的一個原因。 而不動產(chǎn)保有稅,是對土地或房屋所有或占有者征收的稅。對房地產(chǎn)保有征稅,目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)的所有者或房地產(chǎn)的實際占有者之間的收益分配。不同的地方可以采用不同的稅率,由地方政府根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)的發(fā)展情況確定。國際通用的做法是對經(jīng)營性的房產(chǎn)按高檔稅率課征,非營業(yè)性的房產(chǎn)按低檔稅率課征,特別是對居民住宅的保有課稅,實行低稅政策。如新加坡財產(chǎn)稅一般稅率為了2%,但居民住宅的稅率只有4%。英國居民住宅的稅率也很輕,按住宅的價值劃分為8個檔次,最低檔次的稅率67%,最高檔次的稅率2%。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的稅率則一般都較高,且大多采用超額累進(jìn)的形式,以實現(xiàn)財富再分配或抑制投機(jī)的政策目標(biāo)。 三、土地出讓金方式存在弊端 商品房開發(fā)成本中,土地費用約占30%。而在一些大城市,比如北京,土地費用甚至高達(dá)50%。而通常所說的地價,即房地產(chǎn)開發(fā)支付的土地出讓金,并不是真正的土地購置費用。因為土地歸國家所有,購買的只是40年—70年的使用權(quán),是租金的性質(zhì)。而一次支付幾十年的租金,顯然是非常不合理的,存在著很大弊端。 首先是地方政府行為短期化。現(xiàn)在“賣地”現(xiàn)在收益,造成亂征地亂開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重,大量農(nóng)業(yè)用地被征用,失去土地的農(nóng)民每年都在快速增加,造成尖銳的社會矛盾,不利于社會穩(wěn)定。 其次,使得房地產(chǎn)開發(fā)前期占用大量資金,此項資金多由銀行貸款。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金(含按揭貸款)占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達(dá)50%左右。貸款利率也在提高,而利息最終將由購房者承擔(dān),對房價的提高起到了推波助瀾的作用。 因此,要推行土地年租制,由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。 房地產(chǎn)稅費制度是房地產(chǎn)市場體制的重要組成部分。為充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅費的功能,促進(jìn)市場公平競爭,保證整個房地產(chǎn)市場健康有序地運行,有必要借鑒先進(jìn)的房地產(chǎn)稅費管理經(jīng)驗對我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費制度進(jìn)行改革,完善房地產(chǎn)稅收法規(guī),規(guī)范房地產(chǎn)市場,科學(xué)選擇稅種,簡化稅制,統(tǒng)一稅法。從而理順分配關(guān)系,規(guī)范分配格局,以適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求。