【導(dǎo)讀】在法國(guó)買套房還是劃得來(lái)的。尤其是現(xiàn)在海外的房貸利率如此誘人，那投資法國(guó)房產(chǎn)怎么樣。下面就來(lái)說(shuō)說(shuō)法國(guó)購(gòu)房貸款常見(jiàn)問(wèn)題解答。

　　以前還是窮逼學(xué)生的時(shí)候，覺(jué)得在法國(guó)租房挺好的，沒(méi)必要當(dāng)房奴，更沒(méi)必要每個(gè)月按時(shí)給銀行交糧票(其實(shí)是酸葡萄心理啦～～)。隨著生活條件慢慢地改善，家里添置的物品越來(lái)越多，突然發(fā)現(xiàn)有一套屬于自己的房子也是不錯(cuò)的。因?yàn)楝F(xiàn)在花大把的時(shí)間、經(jīng)歷和歐元來(lái)置辦的這個(gè)“家”，到頭來(lái)卻是幫別人捯飭的...所以不管是從改善居住條件的角度。

　　法國(guó)的住房貸款實(shí)際總利率(tauxeffectifglobal-TEGdecréditimmobilier)，是一個(gè)疊加型利率。該利率不是全國(guó)或是全行統(tǒng)一的，而是某商業(yè)銀行根據(jù)貸款申請(qǐng)人本身的財(cái)務(wù)狀況而定的。當(dāng)然了，這個(gè)利率不能超過(guò)法蘭西銀行(BanquedeFrance)設(shè)定的應(yīng)用利率(tauxdelusure，直譯過(guò)來(lái)叫高利貸利率)。下圖是法蘭西銀行設(shè)定的“高利貸利率”從1990年1月到2016年4月份的波動(dòng)情況。

　　看到?jīng)]有，利率一直在跌啊!而且跌得幅度也很大啊!如果現(xiàn)在有一家法國(guó)銀行給你的房貸利率高于2.94%...你可以告訴銀行的人：你丫違反了《消費(fèi)法案/CodedelaConsommation》第L.314-6到L.314-9條，以及《貨幣與金融法案/CodeMonétaireetFinancier》第L.313-5-1條，老子要告你們欺詐客戶!

　　為了讓大家更好地理解，我們來(lái)做一個(gè)案例分析。假設(shè)貸約瑟夫先生計(jì)劃購(gòu)買一套價(jià)值20萬(wàn)歐元的公寓(appartement)，然后他去銀行咨詢房貸利率的相關(guān)事宜。銀行工作人員會(huì)向約瑟夫先生提出以下幾出鏡率高達(dá)120%的問(wèn)題：

　　您現(xiàn)在是否有尚未償還完的貸款(empruntencours)?

　　您的工作合同是什么類型的(CDD/CDI)?

　　您的月薪(salairemensuel)有多少?

　　您上一年的獎(jiǎng)金(prime)有多少?

　　您是否已婚?如果是，您太太是否跟您一起還貸(co-emprunteur)?

　　您太太的工作合同和月薪是多少?

　　您可以支付多少首付(apport)?

　　您是否有擔(dān)保人(garant)?

　　您打算貸多少年(longuededuréedéchéance)?

　　如果約瑟夫先生的回答讓銀行滿意，那么他理論上可以拿到1.22%-1.48%的優(yōu)惠利率。1.22%-1.48%啊!你心動(dòng)了沒(méi)有?我可是心動(dòng)了!話說(shuō)國(guó)內(nèi)的房貸利率都是4.5%吧～這么一比較，法國(guó)的那點(diǎn)利息算什么!

　　但是(到處都是陷阱，到處都是套路～～)，你們是不是以為1.22%-1.48%就是最終支付給銀行的利率了呢?其實(shí)不是噠!剛才我們說(shuō)了，貸款實(shí)際總利率TEG才是最終要執(zhí)行的利率。銀行要在1.22%-1.48%的利率上再加上其他七七八八的費(fèi)用。且讓我們繼續(xù)往下看。

　　什么樣的答案是讓銀行那幫吸血鬼滿意的答案呢?讓我們來(lái)看看約瑟夫先生的回答：

　　我目前沒(méi)有任何需要償還的貸款;

　　我的工作合同是CDI;

　　我的凈月薪為1900€;

　　我上一年的獎(jiǎng)金為200€;

　　我已婚，我太太將跟我一起還貸;

　　我太太也是CDI合同，她的月薪是1400€;

　　我們可以支付50000€的首付;

　　我們沒(méi)有擔(dān)保人;

　　我們打算貸款15年。

　　現(xiàn)在我來(lái)解釋一下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

　　CDI合同指的是不定期限合同，一旦雇主與員工簽訂了這個(gè)合同，雇主便不能隨意解除勞工合同，但雇員卻可以隨時(shí)炒掉他的老板。目前法國(guó)民眾罷工*新勞工法案(LoideTravail，因?yàn)楝F(xiàn)任勞工部長(zhǎng)叫MyriamElKhomri，所以該法案也被稱為L(zhǎng)aLoiElKhomri)的最主要的一個(gè)原因就是，新勞工法大大降低了雇主解除CDI合同的成本和難度。老板們吃著火鍋、唱著歌就可以把員工炒了-安逸!所以，這讓平日里慵懶慣了的法國(guó)佬，尤其是公共部門/企業(yè)工作的人，頓時(shí)失去安全感;

　　法國(guó)銀行規(guī)定，為了維持貸款人的生活品質(zhì)(traindevie)，其貸款月供金額(mensualité)不能超過(guò)貸款人月薪的33%。約瑟夫夫婦的月薪總共為3300歐元，也就是說(shuō)他們兩人每月最多還貸金額為1100歐元;

　　法國(guó)銀行還規(guī)定，貸款人的首付金額不能低于貸款總額的10%。首付金額主要是用來(lái)支付公證費(fèi)(fraisdenotaire)、文件費(fèi)(fraisdedossier)和擔(dān)保費(fèi)(garantieliéeauxemprunts)等支出。新房的公證費(fèi)約為交易金額的2-3%，二手房的公證費(fèi)約為交易金額的6-7%;文件費(fèi)一般約為500-600歐元，銀行搞促銷的時(shí)候經(jīng)常會(huì)打折;擔(dān)保費(fèi)約為房產(chǎn)交易金額的1%。

　　約瑟夫先生還要購(gòu)買一份人身保險(xiǎn)(assurancedécès-invalidité)，這個(gè)保險(xiǎn)金額約為貸款總額的0.4%。請(qǐng)注意，這個(gè)人身保險(xiǎn)是必須購(gòu)買的。但約瑟夫先生是有權(quán)選擇跟誰(shuí)買：可以從貸款銀行直接買，也可以從第三方的保險(xiǎn)公司或是保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人(courtier)那里購(gòu)買!貨比三家嘛，肯定要選便宜的!如果銀行的人忽悠你說(shuō)不能從別的地方購(gòu)買的話，哼哼，抽他丫挺的一大嘴巴子!

　　好了，現(xiàn)在我們把這些費(fèi)用疊加起來(lái)。如果銀行給約瑟夫先生的TEG是1.65%左右，嗯，他可以開(kāi)開(kāi)心心地簽字了。