報(bào)道稱，京云房產(chǎn)律師團(tuán)律師總結(jié)了北京ONE社區(qū)項(xiàng)目存在的問題：

1、北京ONE項(xiàng)目雖然取得了《建筑工程施工許可證》并于2009年9月開工建設(shè)，但小區(qū)內(nèi)的“宏鑫花園二期B地塊#1住宅樓”并未取得《商品房預(yù)售許可證》 。 在這種情況下，預(yù)售是未經(jīng)授權(quán)進(jìn)行的。 雖然受到通州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的行政處罰，但仍沒有商品房預(yù)售許可證。

2、報(bào)道還透露，“在北京市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提供的《情況說明》中，記者了解到，該建筑因規(guī)劃驗(yàn)收問題，尚未完成后續(xù)手續(xù)” ”。 因此，可以確定該項(xiàng)目還存在規(guī)劃變更相關(guān)問題。

3、1號(hào)樓業(yè)主除購房合同外，還簽訂了補(bǔ)充協(xié)議及承諾書。 承諾書包含以下條款：本人承諾，本人入住后，該房屋將被視為符合《商品房銷售合同》及相關(guān)規(guī)定的要求。 送貨上門的標(biāo)準(zhǔn)要求。 如果因房屋質(zhì)量問題，本人無權(quán)依據(jù)《商品房銷售合同》等相關(guān)協(xié)議要求現(xiàn)場公司承擔(dān)責(zé)任。

4、《承諾書》還提到：如果銀行貸款無法辦理或銀行拒絕貸款，本人將按照簽訂的協(xié)議支付房款及其他相關(guān)義務(wù)。

5、1月8日，陳先生家突然停水停電。 當(dāng)天下午，陳先生前往北京石獅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司詢問情況。 小區(qū)開發(fā)商聲稱需要陳先生補(bǔ)清房屋尾款，但雙方協(xié)商未果。 三天后，即1月11日，一名自稱“社區(qū)物業(yè)管理員”的人更換了陳先生家的門鎖，并與陳先生及其家人發(fā)生了肢體沖突。 沖突。

6、此外，目前一些業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己的房屋在未經(jīng)其允許的情況下被自稱“開發(fā)商”或“物業(yè)”的人“查封”。 一名居民透露，幾名自稱“開發(fā)商”工作人員的男子通過打電話、闖入小區(qū)部分居民家進(jìn)行騷擾。 “他們甚至在半夜兩點(diǎn)騷擾我們。我家有兩位老人，這嚴(yán)重影響了我們的正常生活?！?生活！”

一份簡短的舉報(bào)，一份簡單的審查，就發(fā)現(xiàn)了北京ONE社區(qū)開發(fā)商如此多的違法行為，可見業(yè)主的利益受到了多大的損害！ ！

從這六個(gè)問題來看，北京ONE項(xiàng)目開發(fā)商——北京石獅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在嚴(yán)重違法問題。 我們來一一分析：

1、未取得《預(yù)售許可證》銷售商品房的，業(yè)主與開發(fā)商簽訂的銷售合同無效。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛司法解釋》第二條規(guī)定，開發(fā)商未取得預(yù)售許可證違法銷售商品房的，預(yù)售合同無效。 因此，如果這些業(yè)主想退房，他們可以。 當(dāng)然，如果你不想退房，也可以追究開發(fā)商其他責(zé)任，比如違約責(zé)任、行政責(zé)任等。

相關(guān)法律法規(guī)：

建設(shè)部令第131號(hào)《城鎮(zhèn)商品房預(yù)售管理辦法》第六條：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。 開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可證，取得《商品房預(yù)售許可證》。 未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛適用法律若干問題的解釋》

第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同無效。 但如果出賣人在提起訴訟之前取得了商品房預(yù)售許可證，則可以視為有效。

2、該房屋尚未獲得規(guī)劃驗(yàn)收，表明該項(xiàng)目可能存在規(guī)劃變更等問題。

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律規(guī)定，工程竣工后，需向建設(shè)單位取得《工程竣工報(bào)告》 、監(jiān)理單位的《工程質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告》、勘察設(shè)計(jì)單位的《工程質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告》。 質(zhì)檢單位”等信息以及規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的批準(zhǔn)文件，建設(shè)單位、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理簽署并蓋章《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》并報(bào)送向建設(shè)單位登記機(jī)關(guān)備案后，領(lǐng)取《工程竣工驗(yàn)收備案表》后，方可交付房屋。

據(jù)了解，北京ONE項(xiàng)目缺乏規(guī)劃驗(yàn)收。 至于其他項(xiàng)目是否通過驗(yàn)收，還需進(jìn)一步調(diào)查。 但有一點(diǎn)可以肯定，該項(xiàng)目想要獲得竣工登記并滿足交付條件是絕對(duì)不可能的。

相關(guān)法律法規(guī)：

《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。交付使用。

3、交接條件為法律強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議的任何變更均無效。

承諾書中包含這樣一條條款：本人承諾，本人入住后，該房屋將被視為符合《商品房銷售合同》及相關(guān)規(guī)定中房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)要求。 如果因房屋質(zhì)量問題，本人無權(quán)依據(jù)《商品房銷售合同》等相關(guān)協(xié)議要求現(xiàn)場公司承擔(dān)責(zé)任。

根據(jù)合同法第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。 房屋交付條件是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不能通過協(xié)議排除。 因此，業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《承諾書》中的該條款無效，對(duì)業(yè)主沒有約束力。對(duì)于遲交和質(zhì)量問題，業(yè)主仍可以向開發(fā)商追究責(zé)任

相關(guān)法律法規(guī)：

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（一）當(dāng)事人以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國家利益的；

（二）惡意串通損害國家、集體或者第三方利益的；

（三）利用合法形式隱瞞非法目的的；

（四）損害社會(huì)公共利益的；

（五）違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。

4、未能申請(qǐng)到銀行貸款根本不是業(yè)主的責(zé)任，而是開發(fā)商的責(zé)任。

根據(jù)《關(guān)于北京市現(xiàn)有商品房銷售合同實(shí)行網(wǎng)上簽訂的通知》

只有開發(fā)商取得房屋所有權(quán)初始登記后，建委才會(huì)允許網(wǎng)上簽訂現(xiàn)有房屋合同。 只能向銀行索取網(wǎng)上簽訂的現(xiàn)有房屋買賣合同進(jìn)行貸款辦理。 因此，業(yè)主未能按時(shí)申請(qǐng)貸款的責(zé)任完全由開發(fā)商承擔(dān)。 。

相關(guān)法律法規(guī)：

《關(guān)于北京市實(shí)行現(xiàn)有商品房銷售合同網(wǎng)上簽訂的通知》

自2006年1月1日起，在本市行政區(qū)域內(nèi)銷售商品房（含經(jīng)濟(jì)適用住房），買賣雙方簽訂《北京市商品房現(xiàn)房銷售合同》時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守符合本通知的規(guī)定。 北京房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)（以下簡稱管理系統(tǒng)）實(shí)行網(wǎng)上簽約。

本通知所稱現(xiàn)有商品房，是指已完成房屋所有權(quán)初始登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和國有土地使用證，尚未出售的房屋。

5、對(duì)物業(yè)管理公司私自換鎖、撥打騷擾電話等行為，應(yīng)追究相關(guān)公司或行為人的行政責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究刑事責(zé)任。

物業(yè)管理公司是服務(wù)型公司，無權(quán)行使處罰權(quán)，任意損害業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)的行為已觸犯刑法。

我們之前已經(jīng)分析過了。 購房款逾期基本是開發(fā)商手續(xù)不全造成的，與業(yè)主無關(guān)。 開發(fā)商因自身違約，侵犯了業(yè)主正常居住權(quán)。 這實(shí)在是錯(cuò)上加錯(cuò)。 業(yè)主私自換鎖、在業(yè)主家門上貼封條，侵犯了公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，情節(jié)嚴(yán)重的已觸犯刑法！ 如果出現(xiàn)故意毆打業(yè)主的情況，更是違法，業(yè)主應(yīng)該報(bào)警！

相關(guān)法律法規(guī)：

刑法第275條：故意毀壞公私財(cái)物，數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金; 數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上有期徒刑。 處七年以下有期徒刑。

第二百三十四條 故意傷害他人身體的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制。

通過我們的分析，我們可以看到，開發(fā)商的違法行為較多，涉及行政法、民事法、刑法等。 現(xiàn)在業(yè)主們要做的就是用法律武器來維護(hù)自己的權(quán)利。 根據(jù)京云房產(chǎn)律師團(tuán)多年的業(yè)主維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，我們建議業(yè)主從以下幾個(gè)方面維權(quán)：

1、對(duì)于貼“封條”、闖入房屋、斷水?dāng)嚯姷茸罹o急的行為，業(yè)主應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并利用公權(quán)力制止開發(fā)商對(duì)業(yè)主的暴力行為。停水、停電也可報(bào)警并向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)及相關(guān)管理部門投訴。

2、關(guān)于房屋的相關(guān)預(yù)售手續(xù)和驗(yàn)收文件，需要通過信息公開取得規(guī)劃、建委、環(huán)保、人防等部門的審批手續(xù)，查看開發(fā)商有哪些審批文件缺乏。

3、向上述職能部門申請(qǐng)調(diào)查取證

4.根據(jù)調(diào)查結(jié)果提起行政訴訟或行政復(fù)議

5、談判與談判

6. 進(jìn)行民事訴訟

通過這些法律程序，可以達(dá)到以下效果：督促開發(fā)商盡快辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、督促開發(fā)商盡快辦證、遲交違約金、遲延辦證違約金、其他賠償，以及開發(fā)商及相關(guān)人員的行政或刑事責(zé)任。 。

京云房產(chǎn)律師團(tuán)為北京ONE業(yè)主提供免費(fèi)法律咨詢服務(wù)！

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